商业竞争对手-海港城
• 开业时间：2017-05-26 • 项目地址：宁波市鄞州区姜山镇曙光村天童南路2365号 • 商业建筑面积：13万方 • 商业楼层：B1层到6层 • 开发商：宁波海港城置业有限公司 • 简要介绍：海港城充分把握近距离优势，实现 “最后一公里”的无缝对接，以家庭为中心，融入生活，成为社交与生活
商业竞争对手-万达广场（内景图）
商业竞争对手-万达广场
阿拉宁波餐饮主题街区
德克德家家居广场
苏宁易购
酷乐潮玩文创旗舰店
万达宝贝王
银泰百货
商业竞争对手-明州里 • 开业时间：2017-12-28 • 项目地址：宁波市鄞州区四明西路7号 • 商业面积：8万方 • 商业楼层：B1层到4层 • 停车位：2000个 • 开发商：宁波华茂集团有限公司 • 简要介绍：宁波明州里以轻奢生活街区为定位目标，负一层主打生活，基本业态配置是精品超市、生活杂货加上轻餐，引入了 盒马鲜生；一楼定位风向，引进诸如MCM等具有标志性元素的知名品牌；二楼定位为流行发布，主打女装，以及与女性相关 的生活家具类的产品、品牌；三楼定位潮流，以运动潮牌休闲为主，辅以健身、美发为主的配套设施；四楼定位颜值，配备电 影院和餐饮。
明 州 里
鱼嘿
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东里
东里 西街
商业竞争对手-联盛广场
• 开业时间：2010-11 • 项目地址：宁波市鄞州区宁南北路1288号 • 商业面积：13万方 • 停车位：836个 • 开发商： 联盛集团 • 简要介绍：
整个项目分为A、B、C、D四个地块 A地块为“大型时尚流行前线搜秀城”：有国际标准真冰溜冰场、品牌连锁酒店、时尚流行百货、情调餐厅等。 B地块为“情景体验购物中心”：有大型百货、情景体验购物街、服务式国际公馆、超五星级会所、时尚餐厅等。 C地块为“新势力动感世界”：规划有国际品牌酒店、恒温游泳馆、特色餐饮酒吧街、 IMAX巨幕影院、大型电玩
公交站点
3km
3号线
X014
M
鄞州客运总站
S1
G1501宁波绕城高速
商业环境
项目 编号
项目名称
类型
档次
建筑面 积m2
开业 时间
1 环球银泰城 购物中心
中档 17万方 2015.8
2
万达广场
购物中心
中档 27万方 2006.12
3
明州里
购物中心 中高档 8万方 2017.12
4
联盛广场
购物中心 中低档 13万方 2010.11
宁波鄞州区南部商务区 综合体地块 商业定位报告
市场部
2018年8月1日
市场环境
鄞州地理位置
• 鄞州地处中国长江三角洲南翼,浙江省东部沿海, 东北面紧邻北仑、镇海,东南面与象山、奉化连接,西面与海曙、江北 隔江对望，区域总面积为814.2平方公里。
• 2017全国综合实力百强区
鄞州概况
经济：2017年鄞州全区GDP总值1514亿元，户籍人口87.17万，城镇常住居民人均可支配收入59482元，人均
格兰春天
陈婆渡小区
鲍家耷小区
周边交通
道路：地块北邻泰安路，南至鄞州大道，西至宁 南南路，东至天童南路。 南面鄞州大道能级较高，西通海曙西，东通东钱 湖，且均可直达高速出入口。地块距离北面X014 1.7km，距离南面G1501宁波绕城高速1.7km。 地铁：地块与未来轨道3号线鄞州客运总站相连， 2019年年底通车。 公交：周边1km内有16处公交站点，20余条公交 路线。
楼层 1F-2F B1-1F
4F 2F
店型 100-200
20-80 300-500 200-300
租金范围（元/月/㎡） 360-450 480-600 180-240 150-240
市场各菜系主流餐饮品牌基本入驻且生意稳定
4F:餐饮
外婆家、西提牛排、釜山料理、 柠 檬泰、真牛铁板烧、水货、西贝、 避风塘、水锦堂、蒋勇家、汉唐
商业竞争对手-印象城
• 开业时间：2012-12 • 项目地址：宁波市鄞州区钱湖北路与嵩江东路交叉口 • 商业建筑面积：13万方 • 商业楼层：B1层到4层 • 开发商：印力集团 • 简要介绍：宁波印象城汇集了众多风靡全球的知名时尚品牌，五大快时尚服饰品牌，ZARA、H&M、GAP、UNIQLO、
441
鄞州区
慈溪市
北仑区
海曙区
余姚市
镇海区
奉化区
宁海县
象山县
江北区
地块位置
地块位于宁波市鄞州区南部商务区，距宁波市政府约9.5公里，距鄞州区政府约1.6公里，距栎社国际机场6.5公里，距宁波火车站约6.5公里。
宁波火车站
宁波市政府
栎社机场
鄞州区政府
1.6k m
周边人口
地块位于宁波鄞州南部新城，人口约30万。具体为南部商务区四 期，周边以商务办公为主，商业办公、医院生活配套齐全。 宁波南部商务区总占地面积约360万平方米，总投资约200亿元，全 部建成后预计将有6万白领入驻办公。 一期 南部商务区一期占地406亩，总建筑面积130万平方米，共38幢大 楼。在一期西侧南北贯穿地块的河道两旁，配有独具江南水乡特色 的水街商务休闲中心，以8幢商务楼的底商为核心，形成了南北向的 商业步行街，总建筑面积约8.7万平方米。除此之外，一期中心区块 还建有两个下沉式广场，将为商务人士及游客提供室外活动空间。 二期
4F消防疏散图
5F消防疏散图
商业竞争对手-万达广场
• 开业时间：2006-12-22 • 项目地址：宁波市鄞州区四明中路999号 • 商业面积：27万方 • 简要介绍：广场拥有沃尔玛超市、百安居、特力和乐、石浦大酒店、万达影城、大歌星、银泰百货、苏宁电器、德克德家
等多家主力店。鄞州万达广场2017年全年实现营业额26亿元，同比增长3%，其中于同年10月开业的阿拉宁波特色餐饮街 三个月营业额突破1800万元。银泰百货(万达店)1-10月销售额达5.0708亿元。沃尔玛超市1-10月销售额达2.6833亿元。
印象城业态比例
业态比例
3%6% 16%
31%
19%
25%
主力店 次主力店 餐饮 服装 儿童 配套
业态
总面积
主力店 13500
次主力店 10800
餐饮
8400
服装
7080
儿童
1320
配套
2400
总计
45787
面积占比 31% 25% 19% 16% 3% 6% 100%
商业竞争对手-印象城
ZARA Mothercare
城 和商业步行街等。 D地块为“创新标准高级商务中心”：业态有高档写字楼、休闲水疗中心、时尚KTV、商业步行街等。
商业竞争对手-联盛广场
除一层部分沿街店铺营业其余楼层空铺率高，经营状况较差，租金4- 5元/ 天/ ㎡ 商场内零售空铺率较高 餐饮除一楼沿街，楼上基本为空铺 主力店：中影影院和巴黎春天百货
环球银泰城 0.5km
海港城 3.3km
社区型 （实用型・社区服务型）
高品质 （感官重视・高质环境・娱乐志向型）
联盛 广场
2.5km
海港城
3.3km
明州里2.7公里来自万象汇4.0km
宝龙城
印象城
4.0km
诗美地
4.4km
万达 广场
2.6公里
环球 银泰城
0.5km
广域型 （观光型・广域集客型）
基本型
商业竞争对手-环球银泰城
产业
2010年11月16日，南部商务区正式开园，以总部经济、国际贸易、科技创意、服务外包等作为产业发展方向，目 标成为浙江省乃至长三角最具活力的高端商务经济聚集区之一。
鄞州经济概况
2017年宁波各区县地区生产总值（亿元）
1,514
1,488
1,406
1,165 1,023 909
550
542
499
珂墨儿童成长空间体验馆
购物中心内景图
购物中心内景图
商业竞争对手-海港城
1层平面图 4层平面图
2层平面图 5层平面图
3层平面图 6层平面图
诗美地
• 预计开业时间：2019-12-24 • 项目地址：宁波市鄞州区嵩江中路与钱湖北路交汇处 • 商业建筑面积：14万方 • 商业楼层：B1层到3层 • 开发商：宝龙集团 • 简要介绍：宁波潮流生活中心
• 开业时间：2015-8-29 • 项目地址：宁波市鄞州区鄞州大道与天童南路1088号 • 商业建筑面积：17万方 • 商业楼层：B1层到5层 • 停车位：5000个，同层停车 • 开发商：中国银泰商业集团（2014年底，银泰商业以10.37亿元收购罗蒙环球城购物中心） • 简要介绍：主力店包括百货、玩具及婴幼儿用品专门零售商、国际精品、快时尚品牌、家电零售旗舰店、大型运动用品量贩
MUJI，和全球第一大母婴品牌Mothercare。包括英国Costa、美国的汉堡王、DQ冰雪皇后、香港许留山等在内的众多 餐饮连锁企业，以及百老汇电影院和具有宁波特色的汉唐。
商业竞争对手-印象城
有大型生活超市，主流快时尚品牌较齐全
B1:超市、餐饮、配套零售
主力店：华润万家 餐饮：汉堡王、KFC、新石器烤 肉 巴黎贝甜、DQ、糖纸
店、国际IMAX影院、奥运标准真冰溜冰场、量贩式KTV、三江购物等。鄞州环球银泰城2017年全年实现营业额超7.5亿元。
商业竞争对手-环球银泰城
CGV星聚汇 童年趣事
溜冰场 ZARA
启华未来书店 苏宁易购
商业竞争对手-环球银泰城 （购物中心内景图）
商业竞争对手-环球银泰城
中庭
内景图
内景图
3F消防疏散图
的重要场景。主力店包括物美超市、威迪斯健身房、酷飒卡丁车、蹦床运动俱乐部、唛哆哆KTV、国美电器、中影国际影