应纳税款=1000*5%=50（万元）
增值税
属于自建，预缴时以全额作为销售额 预缴税款=1000÷（1+5%）*5%=47.62（万元）
18
政策解读
例3：
基本概念
销售不动产
出租不动产
张三2016年6月转让购买的住房，取得转让收入100万元（含税，下 同），该住房为2014年8月购买，购买时的价格是70万元，可以提供合 法有效凭证。 营业税
基本概念
销售不动产
出租不动产
• 单位（企业性、非企业性）和个体工商户，可以是一般纳税人或 者小规模纳税人 • 其他个人一定是小规模纳税人。
一般纳税人
发票 开具
小规模纳税人
可以自行开具增值税普通发票，不 能自行开具增值税专用发票，可以 到主管税务机关申请代开 简易计税方法
可以自行开具增值税普通发票
和增值税专用发票 一般计税方法
27
流程简介
先税后票
TAX
税控专用设备发行
发票提供
发票开具
代开发票部门登记
抄报税、验旧
开票数据传输
28
注意事项
一、发票使用
• 地税局代开发票部门为纳税人代开的增值税发票，统一使 用六联增值税专用发票和五联增值税普通发票。 • 第四联由代开发票岗位留存，以备发票扫描补录 • 第五联交征收岗位留存，用于代开发票和征收税款的定期 核对
应纳税款=含税销售额÷（1+5%）*1.5%
23
政策解读
出租不动产
基本概念
销售不动产
出租不动产
其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在
预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的， 可享受小微企业免征增值税优惠政策。
24
政策解读
例1：
基本概念
销售不动产
出租不动产
39
操作演示——代开发票税款扣缴
40
操作演示——代开发票开具
41
操作演示——代开发票开具
42
操作演示——代开发票开具
43
操作演示——代开发票开具
必须与征收系统、纸质发票 一致
44
操作演示——代开发票开具
45
操作演示——代开发票开具
46
操作演示——代开发票开具
47
操作演示——代开发票作废
• 不动产
指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物 、构筑物。
不动产
房屋
住房
6
政策解读
基本概念
销售不动产
出租不动产
三、税率和征收率
11%
税率
销售不动产 出租不动产
5%
征收率、预征率
简易计税方法 销售不动产预缴
1.5%
征收率减按
其他个人出租 住房
其他个人出租不动产
7
政策解读
四、销售额
张三出租住房，每月收取租金30000元。
按月申报 营业税：免税 增值税：不含税销售额= 30000 ÷（1+5%）=28571（元）
免税
按季申报 营业税：免税
增值税：不含税销售额= 30000*3 ÷（1+5%）=85714（元）
免税
25
政策解读
例2：
基本概念
销售不动产
出租不动产
张三出租住房，每月收取租金35000元。
计税 方法
应纳税额=销项税额-进项税额
应纳税额=销售额*征收率
5
政策解读
二、征税范围
基本概念
销售不动产
出租不动产
纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值 税，国家税务总局暂委托地方税务局代为征收。 • 取得
包括以直接购买、接收捐赠、接收投资入股、自建以及抵债等各种
形式取得。
不包括房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。（权属登记）
48
操作演示——代开发票作废
49
操作演示——代开发票作废
50
操作演示——代开发票作废
51
操作演示——代开发票作废
52
操作演示——代开发票冲红
应纳税款=100*5%=5（万元）
增值税
应纳税款=100÷（1+5%）*5%=4.7.6（万元）
19
政策解读
例4：
基本概念
销售不动产
出租不动产
张三2016年6月转让购买的住房，取得转让收入100万元（含税，下 同），该住房为2014年1月购买，购买时的价格是70万元，可以提供合 法有效凭证。 广州地区 营业税
26
政策解读
例3：
ห้องสมุดไป่ตู้
基本概念
销售不动产
出租不动产
张三出租商铺，每月收取租金35000元。
按月申报 营业税：应纳税款= 35000 *5%=1750（元） 增值税：不含税销售额= 35000 ÷（1+5%）=33333（元） 应纳税款= 33333 *5%=1667（元） 按季申报 营业税：应纳税款= 35000*3 *5%=5250（元） 增值税：不含税销售额= 35000 *3÷（1+5%）=100000（元） 应纳税款= 100000 *5%=5000（元）
1
目录
1 委托代征政策解读
2 代开发票流程简介
3 代开发票注意事项 4 代开发票操作演示
2
政策解读
一、纳税人
基本概念
销售不动产
出租不动产
在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产 的单位和个人，为增值税纳税人。 按身份性质划分 ——单位 vs 个人
企业
非企业性单位 单位
个体工商户
其他个人
个人
政策解读
预缴税款计算
基本概念
销售不动产
出租不动产
自建 ——全额计税
应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）*5% （个人转让购买不足2年的住房，也是按全额预缴和申报）
非自建 ——差额计税
应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时 的作价）÷（1+5%）*5%
15
政策解读
纳税人类型
基本概念
取得方式 非自建
销售不动产
取得时间 4.30前
出租不动产
地税预缴税款 国税纳税申报 （不动产所在地）（机构所在地） 差额，5% 差额，5%
一般纳税人
自建
非自建
4.30前
5.1后
全额，5%
差额，5%
全额，5%
全额，5%
自建
小规模纳税 人（单位、 个体工商户） 小规模纳税 人（其他个 人） 非自建 自建 非自建 自建
个体工商户 （北上广深）
购买2年以上的 非普通住房
购买2年以上的普通住房 购买不足2年的住房
全额，5%，不动产所在地地税 申报 差额，5%，不动产所在地地税 申报 免税，不动产所在地地税申报
其他个人 （北上广深）
购买2年以上的 非普通住房 购买2年以上的普通住房
13
政策解读
纳税人类型 个体工商户 （非北上广深）
• 年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人 • 年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体 工商户可选择按照小规模纳税人纳税 • 年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提 供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登 记，成为一般纳税人
4
政策解读
价外税
基本概念
销售不动产
出租不动产
销售额=全部价款和价外费用÷（1+征收率） 例：
甲销售住宅一套，取得售房款100万元。
营业税：营业额=100万元
增值税：销售额=100÷（1+5%）=95.24万元
8
政策解读
五、发票种类
基本概念
销售不动产
出租不动产
增值税专用发票（三联/六联）
增值税普通发票（二联/五联）
（均为原营业税减免政策的平移）
22
政策解读
出租不动产
基本概念
销售不动产
出租不动产
• 其他个人出租不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算缴纳税
额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
应纳税款=含税销售额÷（1+5%）*5%
• 其他个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳税额，向 不动产所在地主管地税机关申报纳税。
基本概念
销售不动产
出租不动产
不动产类型 购买不足2年的住房 购买2年以上的住房
地税预缴税款 国税纳税申报 （不动产所在地） （机构所在地） 全额，5% 免税 全额，5% 免税
其他个人 （非北上广深）
购买不足2年的住房 全额，5%，不动产所在地地税申报
购买2年以上的住房 免税，不动产所在地地税申报
14
文书。
（三）国家税务总局规定的其他凭证。
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政策解读
例1：
基本概念
销售不动产
出租不动产
甲公司2016年6月30日转让其2013年购买的写字楼一层，取得转让 收入1000万元（含税，下同），纳税人于2013年购买时的价格是700万 元，可以提供合法有效凭证。 营业税
应纳税款=（1000-700）*5%=15（万元）
个体工商户
其他个人
普票
其他个人
31
注意事项
三、代开作废与冲红
代开发票遇有填写错误、销售退回等情形，在收到退回的发票联、 抵扣联符合作废条件的，按作废处理；不符合作废条件的，应开具红字 发票。
作废条件：
1、收到退回的发票联、抵扣联时间未超过代开发票开票当月； 2、代开税务机关未抄税； 3、购买方为认证或者认证结果为“纳税人识别号认证不符”“专用 发票代码、号码认证不符”