➢ 而大部分城市综合体项目 中均规划有规模不等的商 业面积，客观上会促使城 市商业面积快速激增，甚 至可能出现过剩。
市场分析 1.2 商业环境分析·小结
宏观 经济
成都近年整体经济高速发展，消费者对商业需求的随之不断提升，为商业市场的 蓬勃发展奠定了基础。
解决的关键问题及创新点
ห้องสมุดไป่ตู้
SWOT 详细分析项目优劣势
姓名 刘彬
员工 ID 号 TJ14020024
人员配置 公司 天津中原
咨询师体系职级 高级投资分析师
积分分配（%） 100
美年广场商业定位方案
中原地产 ︱ 天津中原物业顾问有限公司 TianJin.03.2012
市场分析
1.1 宏观经济分析·成都概述
市场分析
1.2 商业环境分析·城市商业遍地开花
➢ 作为商业项目的高级发展 形 态 —— 城 市 综 合 体 ， 2011年在成都兴建的数量 达到了历史最高峰，据 2011年上半年不完全统计 大成都2011年新增及在建 的 城 市 综 合 体 达到 了 150 个 ， 而 主 城 区 超过 了 110 个（左图中54个项目的总 体量已超过3100万方）， 为全国之最。
餐饮
高端百货、时尚百货、购物中心
购物中心、百货
档次 中低档 中高档
中档
建设路
成都华联·东环广场、龙湖天街·三千集购物中心、伊藤洋华堂、 SM广场
购物中心、文化创意园
中档
新兴 商圈
新南 天地 万年场
凯丹广场、迪卡侬运动超市、宜家家居、富森·美家居、富森美 家具MALL、欧尚超市、美克美家
万象城、环球贸易广场、MID TOWNCON
美年广场商业部分定位报告32p
提交日期： 研究方案
小成果提交表
成果名称 所属分类 成果类型
研究内容
美年广场商业定位方案 □住宅地产 √商业地产 □办公地产 □产业地产 □养老地产 □旅游地产 □城市运营 □交通地产 □企业咨询 □其他 □工具包 □专题研究 √经典案例 □其他
1、 市场分析 2、 项目分析 3、 消费者分析
➢ 2011年，成都城镇居民的收入已经近2.5万元 ，而近年的增长率也在逐步提升，保持在10% 以上，消费者收入的稳定增长是商业持续发展 的基础要素。
市场分析 1.1 宏观经济分析·成都城镇居民消费结构
成都市城镇居民人均生活消费结构
➢ 分析近年的成都市城镇居民人均生活消费结构可得，当中的食品类、居住、医疗保健等基础型消费占比 有所下降，而衣着、交通通讯等享受型消费需求有所提升。
全社会固定资产投资
5006.0
数据来源：《成都市2011年国民经济和社会发展统计公报》
单位 平方公里 万人 亿元 元 亿元 亿元 元/年 元/年 亿元
市场分析
1.1 宏观经济分析·成都近年GDP情况
成都市近年GDP及增长率
成都市近年人均GDP及增长率
➢ 成都近年GDP年均增长率均保持在12%以上， 近年有稳步上升的趋势，经济的稳步上升促进 了商业市场的蓬勃发展。
购物中心、百货、超市、专业市 场
购物中心
中档 中档
金沙光华
仁和春天广场、大地·新光华广场、君悦金沙、家乐福、麦德龙
购物中心，高端百货、商业街区、 超市
中高档
成都的商业市场已经进入多核化发展阶段，商业项目由传统商圈向各区域扩散。传统的百货已经不能满足市场日益增长
的一站式消费需求，购物中心呈现出遍地开花的发展态势。
市场分析
1.1 宏观经济分析·成都产业结构情况
成都市近年产业结构
成都市2004－2011年恩格尔系数变化
➢ 近年成都全是第二产业占比变化不大，但第三 产业增速明显，截止2011年已占比近半，显示 出服务业已成为整个城市发展的最大动力来源 ，这对商业发展极为有利。
➢ 成都恩格尔系数在35%与40%之间浮动，近年有 上升的趋势，主要是因为食品的价格提升较快导致 ，但总体上成都仍然属于相对富裕的发展阶段。
市场分析
1.1 宏观经济分析·成都基础经济情况（2011年）
名称 成都土地面积 常住人口 生产总值（GDP） 人均GDP 社会消费品零售总额: 零售业商品销售总额 城镇居民人均可支配收入 农村居民人均纯收入:
数据 12121 1407.1 6854.6 48755 2861.3 2314.0 23932 9895
成都市，别称“蓉城”、“锦官城”，简称“蓉”，自古被誉为“天府之国”，是中国四川省省会，为 副省级城市。是中国开发最早、持续繁荣时间最长的城市之一，为第一批国家历史文化名城之一。 成都，被国务院列为西南地区的“三中心，两枢纽”——中国西南地区的科技中心、金融中心、商贸 中心，交通枢纽和通讯枢纽，占据西部经济发展的制高点，具有明显的区位竞争优势。
➢ 直到到2011年，成都的人均GDP已经接近5万元 ，人均GDP的提升，直接带动了商业的需求量， 刺激着商业的扩张。
市场分析 1.1 宏观经济分析·成都社会消费品零售总额
成都市近年社会消费品零售总额及增长率
成都市近年城镇居民收入及增长率
➢ 成都近年社会消费品零售总额均增长率均保持 在17%以上，虽然今年增长率有所回落，但绝 对值仍有较大提升，说明商业市场的发展潜力 仍然十分巨大。
市场分析
1.2 商业环境分析·城市商业遍地开花
根据《成都市商业网点发展规划》，成都的商业网点发展将会描绘为一核心带六组团，19商 圈带100个网点，一核心即位于成都市CBD区域内的盐市口——春熙路——大慈寺核心商业 片区。六组团指的是龙泉驿、双流华阳、双流东升、新都——青白江、郫县和温江。19商圈 是指19个商业片区，它们分布在如下区域：成华区的建设路、青龙场、龙潭寺、保和——十 陵；锦江区的牛市口、东部副中心；武侯区的跳伞塔、高升桥、红牌楼、晋阳、高碑；青羊 区的骡马市——西大街、清江、光华；金牛区的茶店子、沙湾——会展中心、火车北站、洞 子口和高新区的南部副中心。在上述商圈中将建设100个网点。
传统 商圈
商圈 春熙路 盐市口 骡马市
代表商业
王府井百货、太平洋百货【总府店】、群光广场、伊藤洋华堂、 伊势丹百货、四川时代百盛 仁和春天、远东百货
美美力诚百货、茂业百货、新世界百货、北京华联、仁恒置地广 场
新城市广场、太平洋百货【全兴店】、富力天汇MALL、铂金城 购物广场
商业类型 时尚百货、商业步行街、休闲娱乐、