第4期（总第329期）2011年4月财经问题研究Research on Financial and Economic IssuesNumber4（General Serial No.329）April，2011日本、韩国住房保障制度及对我国的启示孙淑芬（大连市住房公积金管理中心，辽宁大连116001）摘要：住房保障制度体系的完善，事关国民的切身利益与社会的和谐稳定。
目前，我国正处于快速的城市化和工业化进程之中，面临着一些与发达国家曾经历过的类似的房地产市场问题。
笔者运用调查研究与比较研究方法，总结了日本和韩国住房保障制度的基本安排、管理机构和制度特点，借鉴其成功经验，针对我国现行住房保障制度存在的问题，提出了强化政府住房保障政策、增加中小户型保障性住房供给、拓宽住房保障资金的融资渠道等一系列对策建议。
关键词：住房保障；住房金融；政策性金融；住房公积金中图分类号：F293.31文献标识码：A文章编号：1000-176X（2011）04-0103-05一、日本住房保障制度（一）日本住房保障制度基本安排1.廉租房保障制度日本的廉租房主要有公营住宅、特定优良租赁住宅、老年人优良租赁住宅等几种。
其中，公营住宅是国家和地方公共团体协作，通过自主建房、收购、租赁民间住宅，再以低廉的价格租给低收入人群的住房；特定优良租赁住宅由民间建设，地方公共团体购买后租赁给中等收入者，地方公共团体负责管理；老年人优良租赁住宅由地方住宅公团直接建设或由民间建设、地方住宅公社或社会福利法人购买后租给老年人，地方住宅公团、住宅公社或福利法人负责管理。
2.城市低价出售住房制度日本的住宅公团（现都市再生机构）在大城市及其周边修建住宅，进行城区改造，其建造的公团住房不同于公营住宅，他是以地方公共机构为主体面向低收入人群，其实质是国家出资建房或平整土地，面向中等收入群体进行出售或租赁。
入住公团住房的家庭收入一般在中档范围内（目前为家庭月收入不超过33万日元），入住采取申请抽签制。
3.住宅金融公库建房住宅金融公库主要向难以从银行等一般金融机构借款以购、建房的个人与单位提供贷款。
住宅金融公库贷款利率低，成立初期为5.5%，远低于银行的14.6%，而且不同于民间的浮动利率制，采取固定利率制。
贷款对象可以是个人或企业，贷款条件优惠，贷款期限可长达35年，对于还贷困难的还可在原有基础上延长10年［1］。
4.住房保障支持政策首先，多种形式保障土地供给。
如地方政府实行类似土地银行的做法购置大片住房建设用地，又如住房都市整备公团用等价交换制度、特借制度、借受制度和民赁制度等四种制度妥善处理国家与地主的关系，使土地转化为国民住房用地［2］。
其次，财政补贴。
日本政府的住房财政补贴分为两种：一种是政府财政拨款，主要用于低收入家庭的租房、购房补贴和资助公营住宅建设；另一种是政府的财政投资性贷款，主要对都市整备公团住房建设的投资贷款，并将资金贷给住房金融公库，再由后者用于建设公共住房和向①收稿日期：2011-01-26基金项目：2010年教育部人文社会科学研究规划基金项目“我国住房公积金制度及管理运营模式研究”（10YJA790117）作者简介：孙淑芬（1963－），女，辽宁大连人，副主任，高级经济师，主要从事住房公积金制度与管理方面的研究。
E-mail：sunshufen_dl @低收入者发放住房贷款。
再次，完善的税收调节政策。
日本《住宅取得促进税制》中规定，利用住宅贷款自购、自建住宅的居民，在5年内可以从每年的所得税中扣除当年年底的住宅贷款剩余额的1%。
居民住房在转让时，买方应缴纳税率为3%的固定资产取得税，出卖方应缴纳利润所得税，其税率为20%—30%，以扣除项目后的金额按比例缴纳。
在住房持有环节征收税率为1%的不动产税，税基按房屋评估值的80%计征。
最后，金融支持。
日本采用混合型金融政策模式，该模式以央行为领导，政策性金融机构为主体，民间金融机构为补充，是一种官民结合的模式［3］。
其中，政策性金融机构包括住宅金融公库、住房公团、住宅融资保证协会等；民间金融机构有住宅金融专业公司、劳动金库、住房社团等。
另外，大藏省（现财务省）还通过邮政储蓄、保健年金和国民年金筹集资金，投向公团、公库住房，并给予1%—2%的贴息。
（二）管理机构1.国土交通省日本国土交通省主要负责从住宅产业化和技术方面引导住宅产业发展，并代表政府行使住房建设决策和管理监督的职能。
1948年国土交通省设立住宅局，专门负责住宅方面工作，可以说住宅局是中央政府有关住房政策的制定者与调控者，其主要职能有五方面：一是制定住房政策，并为建立住房政策操作机构制订方案；二是制定、分配国家住宅对策预算；三是住宅建设五年计划的制定与执行；四是对地方公共团体、公团、公库等进行指导与监督；五是促进与推动民间的住房建设。
2.住宅金融支援机构住宅金融支援机构前身为住宅金融公库。
住宅金融公库设立于1950年，其性质为政府全额出资的政策性住房金融机构，属于独立企业法人，隶属于国土交通省住宅局。
住宅金融公库的资金来源是：财政信用，即有偿使用通过日本财政投融资体制归集起来的资金；中央政府给予的补贴；发行特殊债券；回收的借贷资金等。
住宅金融公库的业务范围主要包括：为中低收入家庭建房、购房提供优惠贷款；为公团开发普通住宅提供信贷资金支持；为民间企业开发租赁性住房提供长期低息信贷资金支持等。
20世纪90年代日本泡沫经济破灭后，伴随着金融自由化和房地产价格的下跌，日本民间商业金融机构逐渐加入到中低收入家庭的住房建设行列。
2007年住宅金融公库被改组为住宅金融支援机构，注册资本金20亿美元，全部为政府注资，按照《日本住宅金融支援机构法案》，向内阁大藏省和国土交通省负责，为自主经营的独立行政法人。
住宅金融支援机构资金来源不再依赖国家财政投资和补助金，业务范围由原来对住宅建设和购买的直接资金支持，转变为对金融机构的住宅贷款提供支持。
具体职责是收购私人金融机构住房贷款资产进行证券化，在资本市场上发行房贷支持债券，为住房金融市场提供稳定的资金来源。
同时，还为政策贷款和证券化提供信用保证担保，在发生大型灾害或城市改造时，还可以直接提供民间信贷机构无法提供的贷款服务，如灾后重建融资贷款。
3.都市再生机构都市再生机构前身为住宅整备公团。
住宅整备公团于1955年设立，原隶属于建设省（现国土交通省），非营利性质，专门建设由国家财政补贴的公团住宅，向中低收入家庭出租、出售。
其中，中央政府所属的住宅整备公团在各地设有支社，负责提供中等收入家庭的住房，地方政府的住房局则负责提供低收入者、单亲家庭及有特殊困难的家庭和个人的住房。
20世纪80年代，住宅整备公团由主业的住宅开发转为城市的整备，并更名为“住宅·都市整备公团”，1999年又改称为“都市基盘整备公团”，隶属于国土交通省。
2004年，都市基盘整备公团改组为都市再生机构，其职能由原来建设公共住宅为主转向土地储备、整理和再开发，单位性质也由原来的特殊法人变为独立行政法人。
（三）日本住房保障制度的特点1.日本住房保障制度以国家财政支持为主20世纪50—80年代，日本的居民住房处于短缺时代，日本中低收入家庭的住房保障主要依靠以政府为背景的住房公团、公营住宅和住宅金融公库。
日本政府提供的保障性住房主要依靠国家财政出资、地方政府出地（土地优先供应）并组织建设和管理加以解决，而且主要以租赁形式提供给住房困难的低收入家庭。
2.中低收入阶层住房供给具有严格的准入准出制度如入住公营住宅的条件规定为：必须为携带401财经问题研究2011年第4期总第329期家属者（即单身除外）；家庭收入在低档范围内。
入住方法采取申请抽签制，对申请者通过评审后抽签决定；房租固定；入住权利严禁转让。
此外，规定入住3年后将再次调查收入情况，对收入超过入住标准者或提高房租，或请其退房。
3.政府高度重视制定住房发展规划日本的住房发展规划每五年制定一次，该规划注重因地制宜，将居民住房区分为都市型标准（指大城市中心区及周边地区住宅和公寓住宅）和一般型标准（指大城市郊区及中小城镇的独立住宅）。
同时，根据收入的不同分别确定其相应的发展目标，包括基本保障性目标和引导性标准。
其中，基本保障性目标是指同地区最低住房保障目标，引导性目标是指政府提倡和预期未来将达到的目标。
譬如，在第六个五年规划、第七个五年规划和新的《住生活基本法》中，4人户基本保障型住房的使用面积标准均为50平方米，《住生活基本法》中规定都市型和一般型目标分别为95和125平方米，而且按照每年规划的建设量确定每五年内能达到的基本保障性目标与引导性标准之比。
二、韩国住房保障制度（一）韩国住房保障制度基本安排1.公共保障住房制度韩国的公共保障住房有两种：小型商品住房和公共租赁住房。
小型商品住房是针对具有一定购买能力的中低收入居民而建设的小型公共住房，这种房屋的面积在60平方米以下［4］；公共租赁住房是由中央政府或地方政府用财政预算或国民住宅基金而建设的租赁住房。
公共租赁住房包括三种类型：永久租赁房、公营租赁房和国民租赁房。
其中，永久租赁房是专门针对最低收入阶层而建造的非营利性住房，建设资金大部分来源于财政资金，少部分来源于入住居民的租房保证金；公营租赁房和国民租赁房供给对象仅限于中低收入者，资格审查制度非常严格，建设资金来源于政府财政、住宅基金和入住人保证金和租金。
公共租赁住房的租赁期一般为5—50年，租赁期满后卖给租住者。
国民租赁房是目前韩国公共租赁住房的主要类型，面向前一年收入不到城市居民家庭月平均收入50%—70%的无房者，而且求租对象是住房认购储蓄户，公共租赁住房的租赁期为30年。
公共保障住房制度在韩国实施以来，不仅极大地保障了韩国居民的住房需求，最大限度地缓解了居民住宅的供求矛盾，而且促使国内房价水平逐步走向平稳，极大地遏制了住宅市场的投机泡沫。
2.公共保障住房形式多样（1）住房租金补贴。
韩国的基本生活保障法规定，当地政府应给予收入低于最低生活费用标准的家庭一定的住房补贴。
（2）低息租金贷款。
韩国的基本情况是，在签订租赁合同时住房承租人需向出租者支付押金，相当于住房价格的50%—70%，这部分押金在租赁期结束时返还给承租人。
为了稳定房地产市场和减轻低收入承租人的住房负担，自1997年金融危机之后，韩国国民住宅基金针对低收入承租人推出了两种租房押金贷款：一是面向城市低收入家庭的押金贷款。
持有当地政府开具的证明文件的城市低收入家庭，可以获得年利率仅为3%、贷款额一般不超过1000万韩元（约9000美元）的押金贷款。
二是面向无房的低收入劳工的押金贷款。
年收入低于3000万韩元的劳工可以获得年利率为7.7%—9%、相当于租房押金50%的贷款。