试题名称：房地产估价
年级：专业：学号：姓名：分数：
一、填空题（1×15分）：
1.房地产估价就是专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价
程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对房地产的特定权益在特定时间最可能实现的价值进行估算和判定的活动。

2.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三类。

3.区位主要指某事物占有的场所，房地产区位可以分为位置、交通、环境和配套措施。

4.房地产按开发程度来划分，可以分成生地、毛地、熟地、在建工程、现房五类。

5.楼面地价= 土地总价/ 规划建筑面积。

二、选择题（2×10分）：
1.房地产交易按交易形式的不同可分为（ C ）。

A.房地产转让、出租、租赁
B.房地产出让、租赁、拍卖
C.房地产转让、租赁、抵押
D.房地产出让、出租、挂牌
2.与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（D ）。

A.均衡原理
B.预期原理
C.竞争原理
D.替代原理
3.比较法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（A ）。

A.类似房地产的交易
B.相同房地产的交易
C.相关房地产的交易
D.房地产的市场交易
4.房地产价格是由房地产的（D ）这两种相反的力量共同作用的结果。

A.供需与价格
B.需求与价格
C.供给与价格
D.供给与需求
5.某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（C ）。

A.物质折旧
B.功能折旧
C.经济折旧
D.会计折旧
6.出租或营业型房地产的评估可以采用（）。

A.比较法
B.收益还原法
C.假设开发法
D.成本评估法
7.某商业大楼始建于10年前，建造期为2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40
年（自补办土地出让手续之日算起），建筑物的设计经济寿命为50年，当前建筑物的剩余经济年限为（A ）。

A.50年
B.40年
C.32年
D.30年
8.某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数
为8层。

则该宗土地的容积率为( C )。

A.8.0
B.5.6
C.5.0 D．0.7
9.在市场比较法中，建筑容积率修正属于（A ）修正。

A.交易情况
B.交易日期
C.房地产状况
D.实物状况
10.成本租金不包括下列项目中（D ）。

A.贷款利息
B.折价费
C.管理费
D.保险费
三、简答题（5×2分）：
1.什么是成本法？
2.市场比较法的实质和原理是什么？
四、论述题（1×15分）：
请谈一下你对于房地产估价的认识。

答:房地产估价的特点
为了进一步理解和把握房地产估价的含义，还应对房地产估价有下列认识。

(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
(二)房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价
(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
(四)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内
(五)房地产估价既是科学也是艺术
房地产估价的必要性
(一)专业估价存在的基本前提
(二)房地产需要专业估价。