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工程项目前期策划与决策

(三)详细可行性研究--也叫可行性研究。 这是建设项目投资决策的基础,其主要目标有:
1)深入研究各种可能选择的的计划和技术方案,进 行全面深入的技术经济分析和比较选择工作,并推 荐一个可行的投资建设方案。 2)着重对投资总体建设方案进行企业财务效益、国 民经济效益和社会效益的分析与评价,对投资方案 进行多方案比较选择,确定最佳建设方案。
提供建议。 二是项目构思--目标设计、方案策划的基础。 项目构思就是对项目建设与投资方案的初步设想。 三是目标设计 目标设计在项目前期策划过程中居于核心地位。 四是方案策划--可行性研究的基础。 方案策划是计划编制的依据。 五是可行性研究。
可行性研究是对项目投资方案的 可行性进行的全面的技术、经济 论证,是对前述项目构思、目标 设计、方案策划工作的进一步细 化与具体化。
案例:南通中央商务区项目市场调研报告
一、住宅部分 (一)南通市民的住房消费特点: 1、消费比较喜欢跟风,爱攀比。如摩托车,汽车的消费,
房地产消费也存在这一状况; 2、购房选择对地段和居住的便利性比较重视; 3、经过房产热,住房消费还算比较成熟,对物业的环境, 外立面,物管已有比较高的要求; 4、一般购房是面比较多的也比较畅销的户型面积在130平 方米左右(60%以上)。比较喜欢南厅,三室朝南; 5、贷款是住房消费的重大支撑,80%以上; 10%或更多 的家庭已有了二套以上的住宅; 6、已出现居住阶级的划分; 7、对住宅风水也有一定的想法;
---从策划内容的不同
工程(建设)项目策划、营销策划、选题策划、形象策划、 公关策划、广告策划等等。
(二)工程项目策划
工程项目策划是指项目业主或策划人员根据业主投资设想 与总目标要求,从不同角度出发,通过对工程项目进行系统 分析,对项目建设活动的整体策略进行运筹规划,对工程建 设活动的全过程作预先的考虑和设想。
中央商务区部分住宅将通过多卖点集成,争取达 到5000以上,远期争取达到7000元。
4.对中央商务区构成竞争的现有盘面分析和未来开发 的互动。 从现有楼盘品质和价位及目标客户来看,以下 楼盘将会在新构板块内构成竞争又构成互动,他们 是:天安花园,兆丰嘉园,凤凰莱茵苑,公务员公 寓,春晖花园。开发区的一些项目及位于新区周边 的低价位商品房不会对楼盘产生竞争。反而有利于 推动新区人气。中央商务区住宅项目要争取将准备 在老城区购置高档物业的客户吸引到新区来。
2)产品的市场需求和拟建规模:
3)资源、原材料、燃料及公用设施情况:
4)建厂条件和厂址方案:
5)项目工程技术方案: 6)环境保护与劳动安全: 7)生产组织、劳动定员和人员培训。 8)项目实施计划和进度要求: 9)经济效果的分析与评价: 10)评价结论与建议: 项目可行性研究的基本内容可概括为三大部分: 首先是产品的市场调查和预测研究, 其次是技术方案和建设条件, 最后是经济效果的分析和评价。
第二节 工程项目的可行性研究
一、可行性研究前的工作 1.项目经理的任命。 2.研究小组的成立或研究任务的委托。 3.工作圈子的指定。 4.研究深度和广度要求,以及研究报告内容的 确定。 5.可行性研究开始和结束时间的确定以及工作 计划的安排。
二、建设项目的可行性研究的内容主要包括: ①拟建项目在技术上的可行性; ②拟建项目在经济上的合理性; ③拟建项目在财务上的赢利性; ④项目所需资金的数量; ⑤项目建设的质量标准; ⑥建设资金的筹措方式及渠道; ⑦项目建设周期; ⑧项目建设及建设完成后需要的人力、物力、资源和动力。 ⑨社会上的可接受性。
通常,项目评估其主要内容包括:
1)该可行性研究报告中反映的各项情况是否确实;
2)分析项目可行性研究中各项指标计算是否正确,包括各种参数、 基础数据、定额费率的选择;
3)从企业、国家和社会等方面综合分析和判断工程项目的经济效 益和社会效益;
4)分析和判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性,对项 目作出取舍的最终投资决策;
3)确定项目投资的最终可行性和选择 依据标准。对拟建投资项目提出结 论性意见。
4)可行性研究是决定项目性质的阶段(定性阶段),是项目 决策研究的关键环节。
在此阶段,要求建设投资和生产成本计算精度控制在±10% 的范围内;
研究工作所花费的时间为8~12个月; 所需费用中,大项目约占总投资的0.2%~1.0%,中小型项目约
为总投资的1.0%~3.0%。
(四)项目评估
项目评估是由投资决策部门组织和授权给诸如国家开发 银行、建设银行、投资银行、国防工程咨询公司或有关专家, 代表国家或投资方(主体)对上报的建设项目可行性研究报 告所进行的全面的审核和再评价。
其主要任务是对拟建项目的可行性研究报告提出评价意 见,对该项目投资的可行与否作出最终决策(取舍),确定 出最佳的投资方案。
项目构思
构思选择


D

情况分析及问题定义
情 况

提出目标因素和目标系统设计
调 查

项目定义
项目审查 D
项目建议书 可行性研究
D
项目任务书
图2-1 项目前期策划过程
三、工程项目前期策划工作的重要性 (一)项目前期策划工作的意义 1. 可解决项目的方向性问题。 2. 具有的全局性影响。 (二)工程项目前期策划的作用 1)构思工程项目系统框架。 2)形成项目的竞争优势。 3)决策保证作用。 4)项目计划的依据。 5)预测的作用。 6)项目管理创新作用。
8.户型配比建议: 90至120 15% 总价约在50至60万 120至160 60% 总价约在60至80万 160至200 20% 总价约在80至100万 以上或复式 5% 总价约在100至120万
二、可行性研究各工作阶段的基本要求 可行性研究的工作过程,一般可分为
四个阶段
机会研究----------项目建议书 初步可行性研究--步可行性研究报告 详细可行性研究---可行性研究报告 项目评估-------项目评估报告
(一)投资机会研究--主要任务是为建设项目的投资方向和 设想提出建议。
(二)初步可行性研究--作出初步投资估价、确定专题辅助 研究的问题、确定项目的初步可行性。
进行创新,实现品质化和优质化,必须赋予一定的概 念,在规划设计,特别是单体设计上下功夫。比如外立面细 部色彩线条处理。
前期在市民中普及CBD的概念,渲染工作要做足。对提高 项目品质感,价值感,满足客户尊荣感,吸引投资性买家大 有好处。这一工作现在就应该在进行
按一般概念,建议户型面积区间应该在90-200坪米为宜, 二房二厅和三房二厅,四房二厅,考虑一部分复式。
工程项目的前期策划与决策
本章内容: 第一节:工程项目的策划与构思 第二节:工程项目的可行性研究 第三节:工程项目决策 学习要求 一般了解:工程项目前期工作程序及内容 一般理解:工程项目管理决策的基本原则和 重点掌
一、工程项目策划概述
鉴于体量及市场问题,建议20万平方米不要一次 性推出。先期推出的市场成熟度较高的二房获或三 房板式楼。通过不断的营销互动,走上良性循环。
20万平米的开发量中,建议结高层和小高层类型 中再进行细分。比如单身公寓,特小户型,(50坪 以下),当然类新产品应该在地区炒热之后推出, 或者是打造南通第一的豪宅等。比如精装修,利用 体育会展中心由是打造健康住宅新概念。
6.中央商务区的目标客户及市场定位。
中央商务区的开发量大,而且定位于高档物业,其购买人群 也是特定和可预见的。
一是城中的先锋人士,对居住有比较新奇的要求,对 城市发展有较高的预判。重视居住品质与潮流。估 计前期销售这样的客户群将达到30%以上。
二是城市中比较富裕阶层的更新换代,或扩张置业, 短期内应该以公务员为主,但公务员公寓的兴建将 是一个不小的冲击。
1、策划的含义 策划是找出事物因果关系,衡量未来可采取的途径,作
为目前决策的依据,它预先决定做什么、何时做、如何做和 谁来做的问题。 2.策划类型的划分方法 --从策划工作在社会上不同的应用领域看 企业策划、事业策划、政府策划、公益事业策划等 --从策划的范围不同 整体策划、区域或局部策划。
(二)从现有小高层和高层开发和销售现状况看,有 这样几个特点:
1、基本集中在濠河周边地区,地段较好,大都向濠河 借景。
2、物管费1.5元/平方米/月左右。 3、 一梯二户位主。 4、车库为10到25万。 5、外立面风格缺乏创意,用材简单:面砖和外墙漆。 户型比较大。定位符合高层追求豪华气派要求及二次
三是外来人口的成功人士主要是南通所辖市县。这一 人群比较喜欢跟进,对价格的敏感性不高,应该是 后期主要顾客。
四是原住新区周边或工作在新区附近的公司企业对居 住区域与习惯性要求的人群。
五是投资性购买人群。看好新区附近的增值潜力。估 计前期销售这样的客户群将占到30%以上。
根据目标客户及新城区核心区的地位,品味定 位于南通最高档的住区。其高档性体现在景观,规 划设计。建筑立面用材,配套,物业管理,价格, 区位,客户群等方面。项目的开发必须走引领路线。 7.避免风险,中央商务区的住宅开发建议。 本项目定位于高档客户,提出建议如下:
5.中央商务区优势与障碍 优势:CBD概念有利于营销的尊贵感,包容性强,易
于生发次级概念;新城区的发展后劲前景已为市民 认可接受,普遍看好;体育会展中心,狼山风景区 和南通大学新校区正可借势;目前南通市场热度不 减,市场氛围还好;目前无论是市场还是产品和开 发商水准都还有很多空白点,切入口。
障碍:开发周期长,政府已经开始打压房价,政策面不好,相 较于项目体量目前市场容量不够,前期市场高端购买能力已 经得到充分释放,后续可能能量不足,新区周边配套还不完 善,居住的便利性不够,周边竞争性项目的价格冲击。比如: 公务员公寓。存在以时间兑换空间的问题。
具备以下三点基本要素
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