按照一般规律，XX房地产发展已经进 入快速发展阶段。但目前的XX房地产 市场更接近于启动阶段。 原因分析：第三产业比例过低，素质较差
XX规划发展研究总结
三、XX产业链研究
➢XX产业发展周期 ➢企业办公、居住的发展 ➢对本项目的借鉴意义
案例研究
案例研究对本项目的借鉴
？思考：
从XX招商项目看，各项目建设阶段是否 产生大量商务办公、居住需求？
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
第一产业
第二产业
第三产业
XX宏观经济对其房地产市场的带动
发展阶段 人均GDP （美元）
需求特征
启动阶段 800～2500 生存需求
发展特征
超速发展 单纯数量型
快速发展阶段
2500～4000
项目与城市的关联
XX位置
与XX的关系
未来发展展望
区域对外联系
XX发展现状
通过项目分析，结合项目区域背景，我们将项目 界定位为：
XX
项目界定确定本项目的研究范围
1、城市宏观环境（宏观经济 与城市规划） 2、市场分析 3、产业链
我们带着对以下问题的思考，逐一展开研究工作
当前研究内容
项目界定
项目发展战略
项目定位 客户定位 形象定位 产品定位 功能比例 物业发展建议
我们的研究必须以开发商目标为出发点，以市场 为导向
同时我们提供的成果也是在一定约束条件下的 “解”
开发商需要世联解决的问题
当前研究内容：项目界定
项目界定
地块 区域 分析 背景
基础资料研究
市场 宏观 产业链 研究 环境 研究
一、XX房地产市场现状
➢办公市场 ➢商住市场
市场总体特点：区域化分布
注释：XXXXX
XX
XX
X X
办公市场现状：XX
客户（企业）类型小结： 1、国家行政企、事业单位、大中型企业；2、工业区企业；3、中海壳牌、中海 壳牌项目承建商及相关建设单位；4、当地投资、贸易、物流、货贷、事务所等中 小型公司；5、外地公司办事处；
写字楼 案例
区域 竞争
客户目标
实现目标面 临的问题
解决方案
分析思路
结果构成
项目发展战略
项目定位 客户定位 形象定位 产品定位 功能比例 物业发展建议
第一部分：项目界定
一、项目分析 二、区域背景
一、项目分析
➢项目规划限制指标 ➢项目所在区域 ➢项目周边环境 ➢项目交通 ➢项目四至 ➢项目分析总结
项目规划限制指标
谨呈：深圳市南山开发实业发展有限公司
XXXXXX大项厦目项目
发发展展战战略略与与定定位位报报告告
世联地产顾问（深圳）有限公司 世联地产顾问（深圳）有限公司 2004年2月
我们解决问题的技术思路
项目界定
地块 区域 分析 背景
基础资料研究
市场 宏观 产业链 研究 环境 研究
写字楼 案例
区域 竞争
客户目标
本项目能够抓住的办公需求分析（1/2）
本项目能够抓住的办公需求析(2/2)
本项目能够抓住的商住需求分析（1/2）
本项目能够抓住的商住需求分析（1/2）
当前研究内容
项目界定
地块 分析
区域 背景
基础资料研究
市场 宏观 产业链 研究 环境 研究
写字楼 案例
区域 竞争
客户目标
实现目标面 临的问题
解决方案
生存、改善需求兼 有 快速发展 以数量为主，数量 与质量并重
平稳发展阶段 4000～8000
减缓发展阶段 8000以上
改善需求为主 改善需求为主
平稳发展，以质 量为主，数量与 质量并重
缓慢发展 综合发展型
宏观经济增长 房地产业发展状况
小于4% 4-5%
萎缩 停滞
5-8% 大于8%
稳定发展 高速发展
2003年XX宏观经济增长速度80％ 人均GDP3259美元
资料来源：市场调研、企业访谈
办公市场现状：
资料来源：市场调研、企业访谈
办公市场现状：
小结：。现有少量企业进驻中心区北部，但这些企业对本项目难以构成支撑。
资料来源：市场调研、企业访谈
XX办公企业浏览（1/2）
XX办公企业浏览（2/2）
XX企业办公地点2：假日酒店、安惠大厦写字楼
XX办公市场总结
实现目标面 临的问题
解决方案
分析思路
结果构成
项目发展战略
项目定位 客户定位 形象定位 产品定位 功能比例 物业发展建议
当前研究内容：开发商目标及约束条件
项目界定
地块 区域 分析 背景
基础资料研究
市场 宏观 产业链 研究 环境 研究
写字楼 案例
区域 竞争
客户目标
实现目标面 临的问题
解决方案
分析思路
结果构成
项目所在区位：
项目周边环境：
XX
XX
XX
XX
XX
XX
本项 目
XX
XX
XX
XX
XXXXXXXX
注：本图仅为示意之用
项目交通
注释： XX
XX XX
注释
XX 注释
项目四至
XX XX
XX
小 路
X X
本 项 目
XX
北
XX
XX
项目地块现状：XX
项目分析小结
二、项目区域背景
➢区域与城市的关联 ➢区域对外联系 ➢区域发展现状
500 0
2 1993 19941995 1996 19971998 19992000 2001 2002
人均GDP
增长率
0.3 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0 -0.05 -0.1
XX整体经济结构：产业发展
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
0%
地块 区域 分析 背景
基础资料研究
市场 宏观 产业链 研究 环境 研究
写字楼 案例
区域 竞争
客户目标
实现目标面 临的问题
解决方案
分析思路
结果构成
项目发展战略
项目定位 客户定位 形象定位 产品定位 功能比例 物业发展建议
第二部分：基础资料研究
一、XX房地产市场现状 二、XX宏观环境与规划发展 三、XX产业链研究
二、XX宏观环境
➢XX宏观经济状况 ➢XX规划发展
XX宏观经济状况研究结论
XX宏观经济： GDP指标
40 30 20 10
0 1992 1994 1996 1998 2000 2002
100% 80% 60% 40% 20% 0%
国内生产总值 （亿元）
增长率（％）
XX宏观经济：人均 GDP
3500 3000 2500 2000 1500 1000
分析思路
结果构成
项目发展战略
项目定位 客户定位 形象定位 产品定位 功能比例 物业发展建议
解决方案
项目SWOT分 析
项目发展战略
项目定位
写字楼案例 区域竞争
客户定位
形象定位
功能、产 品定位 价格定位
功能比例
物业发展建议 经济测算
项目 SWOT分析