+报告体系+ 环境分析
认识项目
项目定位
细节思考 分期及经济测算
报告大纲目录
二、认识项目
•项目本体研究 •案例解读
五、细节思考
•拆迁户与整 盘的思考 •铁路对项目 的影响 •设计细节建 议
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+报告体系+ 环境分析
认识项目
项目定位
细节思考 分期及经济测算
一、环境分析
➢ 石家庄城市解读 ➢ 房地产业发展特征 ➢ 房地产板块分析 ➢ 重点项目分析
石家庄面积段供应量
5000 4000 3000 2000
3608
4456
2459
3255
1000
0 150以上 120-150 100-120 80-100
供应套数
926 60-80
12000 10000 8000 6000 4000 2000
0
3975
60以下
石家庄环线供应量 9690
5185
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典型代表项目
案名 金正缔景城 春江花月 优盘 西城印象
总建规模 66万平米 25万平米 6万平米 23.8万平米
房屋类型 高层 高层、联排 高层 高层
均价
面积范围
7300元/平米
20-69
低价6490元/平米 96-235平米
7100元/平米
36-74平米
3900元/平方米 78—130平米
主力户型 小户型 2-4室 小户型 两室、三室
石家庄历年市区商品住宅均价图
05—09年石家庄整体房价涨幅 20%，上涨幅度相对于其他足，城 市而言，幅度不大，主要是近几年 土地供应量充保证了住宅价格的平 稳。
房地产行业发展Biblioteka 状分析 区域和产品目前市场上的供应主要集中在一、二环 之间，二环以外供应相对较少。 在售产品主要以小高层和高层为主，在 市区尤其是二环以内，多层住宅产品逐渐 退出市场。
石家庄房地产行业分析
〇 房地产行业发展现状分析 〇 发展优势及机会分析
房地产行业发展历史分析 投资比例及价格走势 第12页
石家庄历年固定资产与房地产投资开发情况图
2005年—2009年是石家庄房地产 市场高速发展时期。虽然增长速度有所 放缓，但从所占固定投资比例来看，比 例呈平稳态势，表明了石家庄房地产业 的繁荣发展。
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石家庄房地产板块分析 内环板块
板块范围——“和平路-体育大街-槐安路-中华 大街” 概况——是石家庄最为成熟的生活区域,楼盘 大部分都是高层,房价水平上是石家庄楼市一个 标杆无4000元/平方米以下的住宅价格。
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石家庄房地产业发展 机会分析：
1、城市地位：处华北腹地重要区域，具备良好的经济发展潜力，但基础设发展缓慢。 随着各项设施的不断完善，将吸引更多关注。 2、价值洼地：处于北京与天津两大直辖市之间，价值洼地感明显，这也预示着有更 多的人流、财流注入。 3、行业洗牌：原来一直以本地开发商为主，随着外地开发商的进入，将对本地开发 商造成冲击，改变行业格局，有助于建立更科学完善的行业体系。
城市解读
〇 城市概况 〇 经济指标 〇 区域特征简述
城市概况
城市位置：石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海， 西倚太行山，是首都的南大门。 相邻省市：位于首都北京西南方向，距离天津270多公里，城市南 则相邻山东、山西。 气候条件：属于暖温带大陆性季风气候，四季变化显著，气候干 燥，多风沙。 城市面积：现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技 术开发区，总面积1.58万平方公里，常住人口917.5万，其中市区 面积455.8平方公里,人口217.3万。 经济地位：处于四大城市之间、由于缺乏向心力，资源流向周边 的大城市，形成严重的“空吸现象”，属于经济的洼地。
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经济指标
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石家庄的经济发展一直保持持续、稳 步、快速发展的势头，说明城市已经 进入从产业化向城市化转变的过程。
三种产业的比值看出，第二、三产业 增速稳步提高，说明城市的聚合能力 在不断增强。
区域解读
区域特征简述
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石家庄未来城市发展定位：
——区域功能定位：京津冀经济区中的重要城市、
桥西区：传统的文教区域，近年高新区的筹建带动了区域的产业升级 桥东区：城市传统的商业中心区，商业、商贸发达
，融入国际、开放发展，辐 射周边、极化发展”的发展 思路
裕华区：近年政府重点打造的区域，由于前期土地供应较大，近期成为房地 产项目开发热点 长安区：新区区域，伴随着基础设施及地产开发的邻尾声，初步形成城市 CBD区域的雏形。
一环以内
一环二环之间 供应套数
二环以外
产品面积方面，120—150㎡的中等户 型与60以下的小户型势均力敌。 受“国十五条”限制，后期小户型产 品供应将超过其余产品。 60-80㎡的产品相对其他面积端供应略 少，呈现出一个供应缺口。
发展特征及机会分析
石家庄房地产业发展特征 一、从未来趋势看，投资呈递增趋势，市场比较大； 二、从政策机制来看，市场机制不太健全，相关政策不完善； 三、从市场主体来看，房地产企业众多，未形成品牌大企业； 四、从项目产品看，缺乏特色、典范的高端产品；
谨呈： 浙江广厦集团
新华区项目定位规划报告
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引：关 于 价 值 与 价 格 的 思 考
在 随后的 60分钟
地产沟通 创新服务
致谢浙江广厦集团
有幸与浙江广厦集团合作，我们倍感责任。 10年中广信的成长历程，与中国地产的历史是难以相提并论的。但正是因为您们的专业的精神和严谨的工作态度，正是因 为您们对中广信的信赖，中广信得以不断成长。 在工作过程中，经过贵我双方多次沟通，不断调整工作方向和工作内容，最终形成以下报告体系：
石家庄房地产板块分析
〇 石家庄房地产住宅板块分析 〇 石家庄房地产商业圈板块分析 〇 重点项目分析
石家庄房地产板块分析 石家庄房地产住宅板块现状 第16页
和平东路板块 开发区板块 桥西板块 东南板块 市中心板块 内环板块
石家庄房地产板块分析 ---桥西板块
板块范围——“京广铁路-新华路-外环线” 概况——是河北省政治中心和石家庄文化、教育、 科技、金融中心。中高档住宅具有很大吸引力，刚 性需求比重很大；土地稀缺，价格上涨快。
华北南部中心城市。
——产业定位：以医药、纺织为主导的华北制造业基
地。
——交通定位：全国重要的铁路、公路交通枢纽之一
。
——商贸功能定位：华北地区重要商埠。
——城市文化定位：燕赵文化与现代文化交融的文 明城市。
区域简述： 新华区：城市传统的老城区，交通便捷、配套齐全，省级单位的聚集地
遵循“接轨京津、借势发展