4．下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（ ）。[2010 年真 题]
A．高层建筑地价分摊
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B．房地产投资价值评估 C．因环境污染导致的房地产价值减损评估 D．城市房屋拆迁中的停业损失评估 【答案】B 【解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务（包括为 了各种需求，对各种房地产的各种价值和价格进行评估），还经常从事下列房地产价值或价 格评估相关业务和房地产咨询业务：①房地产价格和价值分配业务；②房地产价值提升评估 业务；③房地产价值减损评估业务；④相关经济损失评估业务；⑤房地产咨询业务。A 项属 于房地产价格和价值分配业务；C 项属于房地产价值减损评估业务；D 项属于相关经济损失 评估业务。
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【解析】A 项，房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价。B 项，估价师在模拟
市场给某个估价对象“定价”时，应考虑该估价对象的市场参与者是如何思考其价格的，即
要模拟该估价对象的市场参与者的思维进行估价，避免以自己的好恶来判断，不应把自己主
观想象的某个“价值”强加给估价对象。CD 两项，房地产价值由市场力量决定，是客观的，
7．不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估 值可能有所不同，主要原因是（ ）。[2013 年真题]
A．掌握的估价信息不同 B．遵循的估价原则不同 C．履行的估价程序不同 D．估价对象的状况不同 【答案】A 【解析】在实际中，不同的估价师对同一估价对象在同一时间的同种价值或价格进行评 估，得出的评估价值往往有所不同，而且与实际成交价格常常有差异，甚至差异较大。这就 产生了估价准确性的问题。即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只 会得出近似的评估价值。因为估价总是在信息不完全和存在一些不确定因素下作出的，并且
由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。因此，房地
产估价应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在此基础上，评估房地产的市
场价值。
3．估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（ ）。[2016 年真题] A．估价对象适宜采用多种方法估价 B．各种估价方法都有一定的局限性 C．各种估价方法之间具有理论统一性 D．难以通过分析排除不适用的估价方法 【答案】B 【解析】每种估价方法都是从某个角度或某一方面来测量房地产价值或价格的，它们一 定程度上都有局限。要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方 法都有局限。
2．在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（ ）。[2017 年真题] A．模拟房地产市场定价 B．模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C．以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D．从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断
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【答案】D
6．下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（ ）。[2012 年真题]
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A．为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考 B．为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考 C．为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考 D．为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考 【答案】D 【解析】房地产估价根据提供的专业意见的用途和作用，可以分为两种不同性质的估价： ①鉴证性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的 估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房屋征收补偿、房地产抵押贷款、人民法院强制 拍卖房地产提供参考依据的估价；②咨询性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人自 己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。
5．关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（ ）。[2012 年真题] A．房地产估价是评估房地产的价格而不是价值 B．房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价 C．房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见 D．房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内 【答案】B 【解析】B 项，房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价。A 项，房地产估价 本质上是评估房地产价值而不是价格。C 项，房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。 D 项，房地产估价难免有误差但误差应在合理范围内。
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2019 年房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节题库
第一章 房地产估价概论
第一节 对房地产估价的ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ识
一、单项选择题（每题的备选答案中只有 1 个最符合题意） 1．关于房地产估价误差的说法，错误的是（ ）。[2016 年真题] A．房地产估价难免会有误差 B．房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C．不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D．可通过严格履行估价程序来减小估价误差 【答案】B 【解析】B 项，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行 比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。由于真实价值不可得知， 出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。
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不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。
8．关于房地产估价误差的说法，错误的是（ ）。[2011 年真题] A．判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较 B．估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准 C．所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值 D．估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围 【答案】B 【解析】A 项，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实 价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较；BD 两项，不能用 一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误 差又要适度，即估价误差要有个度，要有一个合理的误差范围；C 项，所有的评估价值都有 一定程度的误差，即：评估价值＝真实价值＋误差。