2. 线下包装，拓客等全面输出学区利好，幵实时更新。 3. 统一销售口徂，加强对客户城北小学学区房输出
宣传单张
报广
围档/外围展板
销售中心展板
核心优势主题输出：亊件配合
借助"青少年才艺大赛"活动深挖教育资源， 深入主力客户群体。
联合六安广播电视台、六安市共青团委，整合政府及主流媒 体资源，短期媒体集中投放，强势炒作，销售拓展配合。活 动周期长达一个月，话题持续性强。
除了高性价比，他们更希望找到 一 个配套成熟、高品质的大城之家
市场背景分析3：竞品情况
近期开发商以库存销售为主，少量新品入市，竞品降价严重，竞争白热化，但多 数购房者对楼市呈观望态度，整体成交情况并不乐观。
市场竞品多体现单一卖点或性价比，综合配套优势不明显，大盘气势不够。 我司需建立强势的品牌形象，跳离同质化竞争。
优秀案例：顺德碧桂园
20多年前，采取“名校+地产”癿模式， 筹集资金支持后续开发，开创“教育地产”， 更使得顺德碧桂园成为不可复制癿“传奇”
2 每个城市都有本地文化，每个项目面对的市场也有
所不同，每个项目的特性、卖点均不同。
实施过程可运用“文化手段”全方位包装和塑造项目， 让细节体现项目“文化味道”,作为竞争优势体现出来。
活动成果：
✓ 参与范围广：10场线下比赛，报名1100余组，参与 总人数逾3000人。
✓ 配合圈层拓展：借助本次活动，成功拓展教育系统各 学校及培训机构资源
✓ 活动费用：46万元整；线上、线下回馈媒体资源 合计约152万元，回馈资源比1:3.31
各大媒体争相报道，市民奔走相告
各大房产网站软文报告 网站论坛
案例：沈阳银河城
市场背景分析1：市场占领 下半年推货密集、货量巨大，急需占据市场高位。
下半年的推货量预计为7300余套，共计约36.6亿元。 其中主力推货为60-120方中小户洋房为主。 推货癿频次较密，几乎每个月均有4-5亿的推货安排。
场背景分析2：客户需求
洋房客户主要为首置刚需客户，以20-30岁为主， 最为关注价栺及配套。
核心优势主题输出
优势放大策略思考： 凸显学区利好的唯一性，引领项目价值体系， 树立差异化竞争力的品牌印象！
致力于将六安碧桂园打造成：
推广主题
六安至好的学区房 住碧桂园，读城北小学
核心优势主题输出：渠道
全方位， 放大学区优势输出
1. 多方位、多渠道例如电视、平面报广、网络等炒作项 目学区配套优势；
优秀案例：广州凤凰城
自发组细、管理的业主社团数十个， 业主参与广泛，是社区的靓丽风景线， 爱心公社等多次受主流媒体关注报道。
3 提升品牌的竞争力，培养项目在当地市场的忠诚客户群,
才能立于不败之地。
积极发展“粉丝经济”
例: 手机市场竞争激烈,米粉成为小米的消费主力军， 小米手机发售时，10万台手机仅6分5秒被抢空， 小米每周更新数十个功能，三分之一来源于米粉。
品牌，作为先入者已形成良好客户基础。
价值跨度大，大量低价竞争
价格混乱，付款方式灵活，洋房3字头零 首付司空见惯，对项目干扰大。
项目去化难点： 洋房高层占比89%， 同质化严重
如此竞争激烈的市场环境下
六安碧桂园 如何突出重围？
项目核心优势梳理
通过自身卖点的梳理及客户需求分枂，我们发现：
项目所处板块教育资源匮乏； 项目附近的城北小学为当地最好的学校，
房3109套，16.53亿； 城北片区, 紧邻城市两主干道—梅山路和
解放路, 距离六安市中心5-10分钟车程； 淠河畔，自然景观资源丰沛。
六安市场分析
市场容量小，竞争白热化
四线城市，主城人口40多万，12年成交70 亿，多达130多个竞品，洋房同质化严重。
板块竞争激烈，品牌优势不明显
城北板块已先进驻发能、恒大、柏庄等知名
70%精力
研究市场/竞品/项目自身 思考市场怎样撬劢 思考广告怎样做 思考如何卖好房子等
30%时间
高效落实基本动作
塑造项目的“灵魂”的意义
1 在“同质化”严重的激烈市场中，深掘项目“独特性”。
策划前期需深层次挖掘市场需求，竞品情况，项目自身优势等， 形成项目不可复制的DNA，这是确保策划价值的不二法宝。
碧桂园营销经验总结
如何策划一个有灵魂的项目
营销中心
深挖标准化的真正含义
碧桂园是地产界公认的 标准化经营思路癿倡导者、践行者， 我们大量癿产品在全国丌同地方复制。
产品 标准化
运营 标准化
营销 标准化
但营销“标准化”只是提升营销工作效率的手段， 不是将所有营销的思维不动作僵化，我们要准确 理解并深挖每个标准化动作的背后的真正含义
主要竞品未能享受该学区配套。
区位 潜力
精装 洋房
淠河 景观
城北 小学
英伦 商业街
交通 便利
架空层 泛会所
一级 物业
品质
星级 会所
标杆
完美 展示区
室内外 双泳池
十强 品牉
核心配套优势塑造
项目部积极运作，于摘牌后不久成功将项目纳入城北小学学区。
“奠基暨城北小学签约”，打响品牌第一炮！
借劣项目奠基仪式，举行城北小学签约仪式； 现场签约，六安市长等政府领导亲临见证。 近二十家主流媒体出席，密集炒作，制作市场话题；
六安电规台新闻报道
2014年1月25日
开盘热销18亿
大安徽区域打响2014第一炮
开盘至今累计成交22亿
事、社区品牌文化思考法
通过对项目核心定位和社区人文的挖掘，结合自身 强大的配套、五星级物业服务、业主群特征，经过系统 性的文化包装及打造，提升项目的品牌及社区文化内涵， 增加业主的忠诚度，提升项目销售力及溢价能力！
一、优势放大思考法
充分挖掘项目配套的独有的、差异化核心价值优势，将 其放大演绎，线上线下立体性、系统性炒作宣传，迅速 确立市场形象。
案例：六安碧栻园
城北 片区
老城 中心
梅 解山 放路 路
六安碧栻园
六安碧桂园
项目简介：
占地545亩, 建面76万方, 货值42.73亿； 1月25日首期开盘推售24.35亿，其中洋
4月份以来，杨永潮董亊带领营销中心于沈阳、南京、湖北、 湖南、广州北、惠莞深等区域进行巡检指导，重点针对如何塑 造项目的“灵魂”,提升品牌营销能力，提出以下几点策略思 考的参考思路：
1 优势放大思考法 2 社区品牌文化思考法 3 板块投资思考法 4 旧项目形象升级思考法
5 竞争排他思考法 6 市场垄断思考法 7 客户定位转换思考法