资产评估计算题
1 分段法未来收益无限期，预期未来收益不稳定，但收益是持续的。
例题某企业预测未来三年的年收益分别为250万元、270万元和300万元，并从第四年开始年收益以4%的幅度持续增长，假设该企业的资本化率为10%，评估该企业的价值。
解：前三年的收益现值
P1=250×(p/s,10%,1）+ 270×(p/s,10%,2）
+ 300×(p/s,10%,3）=675.8万元
第四年开始的收益折现
P2=300×（1+4%）÷（10%-4%）×（p/s,10%,3）
= 3906.8万元
P=P1+P2=675.8+ 3906.8 =4582.6万元
2 市场法书本P26 第三章习题最后一题
有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：
表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。
据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。
要求：（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数
（2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。
（3）计算参照物修正后的地价
解
（1）A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为110
（2）交易情况修正系数为或者0.99
交易时间修正系数为或者1.06
区域因素修正系数为或者1.02
个别因素修正系数为或者1
容积率修正系数为或者0.95
（3）参照物修正后地价=（万元）
（万元）
3 国产单台（件）设备计算
某台机床需重估，企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。
经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。
试评估该机床原地续用的重置全价。
解：机床采购重置全价＝5×(1＋20%)＝6万元
运杂费重估价＝0.1×2＝0.2万元
安装费重估价＝0.3×(1＋40%)＝0.42万元
调试费重估价＝0.1×(1＋15%)＝0.115万元
综合以上各项，该机床原地续用的重置全价为：
6＋(0.2＋0.42＋0.115)＝6.735万元
4 实体性损耗综合年限法计算成新率P60例3-9
例题
某企业1994年购入一台设备，账面原值为30,000元，1999年和2001年进行两次更新改造，当年投资分别为3,000元和2,000元，2004年对该设备进行评估。
假定：从1994年至2004年年通货膨胀率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为7年，试估算设备的成新率。
第一步，调整计算各项现行成本(重置成本)。
1994年的价格变动系数为（1+10%）10=2.60，其他年份以此类推计算 第二步，计算加权更新成本
第三步，计算加权投资年限
第四步，计算成新率
成新率＝7÷(9.5＋7)×100%＝42%
5第二章习题计算题第二题
某公司拟租赁一间厂房，期限是10年，假设年利率是10%，出租方提出以下几种付款方案：
（1）立即付全部款项共计20万元； （2）从第4年开始每年年初付款4万元，至第10年年初结束； （3）第1到8年每年年末支付3万元，第9年年末支付4万元，第10年年末支付5万元。
要求：通过计算回答该公司应选择哪一种付款方案比较合算？
解
第一种付款方案支付款项的现值是20万元；
第二种付款方案是一个递延年金求现值的问题，第一次收付发生在第四年年初即第三年年末，所以递延期是2年，等额支付的次数是7次，所以：
P ＝4×（P/A ，10%，7）×（P/F ，10%，2）＝16.09（万元）
年加权投资年限＝5.9490,85130,812
或者P＝4×[（P/A，10%，9）－（P/A，10%，2）]＝16.09（万元）
或者P＝4×（F/A，10%，7）×（P/F，10%，9）＝16.09（万元）
第三种付款方案：此方案中前8年是普通年金的问题，最后的两年属于一次性收付款项，所以：
P＝3×（P/A，10%，8）＋4×（P/F，10%，9）+5×（P/F，10%，10）
＝19.63（万元）
因为三种付款方案中，第二种付款方案的现值最小，所以应当选择第二种付款方案。
6功能性损耗关于计算年净超额运营成本（这个题目不确定）
某被评估设备与目前普遍使用的技术先进的资产相比，在完成同样生产任务的情况下，能耗超支3万元，工耗超支1万元，经鉴定该设备还可使用3年，同行业资产平均收益率为10%，企业所得税税率为33%，计算该资产的功能性损耗。
年净超额运营成本＝（30000+10000）×（1—33%）=26800元
功能性损耗=年净超额运营成本×（P/A，10%，3）=66649元
综合性题目书本P64例3-9
被评估设备购建于1994年，账面价值为100,000元，1999年进行技术改造，追加技改投资50,000元，2004年对该设备进行评估。
根据评估人员的调查、检查、对比分析，得到以下数据：（1）1994至2004年每年的设备价格上升率为10%；（2）该设备的月人工成本比其替代设备高1,000元；（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测，该设备尚可使用5年，在未来5年中，设备利用率能够达到设计要求。
根据上述条件，估测该设备的有关参数和评估值。
解：第一步：计算该设备的重置成本：
100000×（1+10%）10+50000×（1+10%）5=339,900元
第二步：计算该设备的加权更新成本
100000×（1+10%）10×10+50000×（1+10%）5×5=2,996,370元
第三步：计算加权投资名义年限：
2,996,370÷339,900＝8.82年
第四步：计算加权投资实际年限：
8.82×50%＝4.41年
第五步：计算成新率:
[5÷(4.41＋5)]×100%＝53%
第六步：计算功能性损耗:
1,000×12×(1－33%)×(P/A，10%，5)＝30,478元
第七步：计算经济性损耗:
该设备在评估后的设计利用率可以达到设计要求，故经济性损耗为0。
第八步：计算评估值：
评估值＝339,900×53%－30,478＝149,669元
7.采用物价指数法对进口设备重置成本估算时应注意的事项。
P55
运用物价指数法计算进口设备重置成本时，其中原来用外币支付的部分（即原来的CIF价格），应使用设备生产国的物价变动指数来调整，而不是用国内价格变动指数来调整。
但对原来的国内费用（即进口关税，增值税，银行手续费，国内运杂费，安装调试费等）都应按国内的物价变动指数来调整。
8.资产评估报告的含义和作用
资产评估报告，是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。
它是按一定格式和内容来反映评估目的、假设、程序、标准、依据、方法、结果及适用条件等基本情况的结果报告书。
作用：1.为被委托评估的资产提供作价意见。
2.是明确评估各方责任的依据。
3.是管理部门完善资产评估管理的重要手段。
4.是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。
1.什么是资产评估
资产评估是专业机构和人员，按照国家有关法律，法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析，估算并发表专业意见的行为和过程。