2018-2019年度海珠区委党校物业管理服务采购需求书第一部分招标要求一、项目简介项目名称：中国共产党广州市海珠区委党校物业管理采购项目。

项目类别：服务类。

数量：1项，最高限价：人民币595.4万元。

采购内容及用途：确定一家中标供应商，提供物业管理服务。

服务期限： 24个月(两年)。

二、对投标人资格要求参加本项目投标的投标人除应具备《政府采购法》第二十二条供应商资格条件外，还必须符合下列要求：（一）、中华人民共和国境内注册的供应商；分公司投标的，必须由具有法人资格的总公司授权。

（二）、不接受联合体投标。

第二部分采购人需求一、物业概况（一）中国共产党广州市海珠区委党校位于广州市海珠区石榴岗路468号，建筑面积24814平方米（教学楼、行政楼、会议中心、图书阅览室、食堂）。

（二）建筑结构形式：钢筋混凝土-框架结构，外墙瓷砖贴面，部分使用玻璃幕墙（玻璃采用无色中透度Low-e节能玻璃）。

（三）使用情况：投入使用。

（四）主要设备1、供电系统：高低压专变配电设备（2*1250KVA）；配备200KW柴油发电机组1台；2、供水系统，采用加压泵供水到各用水点3、通风系统，采用自然通风为主，室内空调均采用分体式空调机4、垂直电梯3台5、配套的消防设备、监控设备、食堂设备、会议系统设备、网络通信系统设备。

（五）校园功能简介本项目有教学楼（含图书阅览室）、行政楼、会议中心、食堂（含文化交流中心）等主体建筑，由连廊相互连接，地下1层为停车场（100个车位）。

1、教学楼共有课室15间、图书阅览室2间（含书库）、会议报告厅（展厅）3间、学员讨论室8间、网络机房1间以及教学器材库房4间。

2、会议中心设380人的多功能会议室1间；200人多功能会议室1间，兼顾各种会议及小型演出。

3、行政楼设有办公室17间，大小会议室2间，配套会议中心的接待室1间、接待休息室5间、休息室4间。

4、食堂设有厨房及就餐餐厅3间（含学员文化交流中心），接待餐室5间。

5、保安值班室设在大门口处，用于保安值班执勤，物管办公室设在行政后勤楼首层。

二、总体要求（一）该项目是广州市海珠区委党校的教学、办公楼宇，物业管理服务要体现“优质、高效、安全、舒适、节约”。

（二）中标供应商对所属聘用人员必须按《劳动法》办理各种用工手续。

（三）采购人对所委托的物业管理方案、组织机构、人员录用、建立的各项规章制度有审核权，中标供应商在实施前要报采购人审批。

（四）中标供应商在收取物业管理费时，采购人认为有必要时可以要求中标供应商提供按法定要求支付给所属员工的各种费用记录和凭证。

（五）中标供应商录用的员工应严格审查，没有劳动教养和刑事犯罪记录，没有参与法轮功等邪教活动。

（六）物业服务人员要遵守国家法律法规，遵守采购人的各项规章制度，遵守社会公德，遵守职业操守。

（七）物业服务人员要政治思想可靠、身体健康、业务精通、仪表端庄、工作勤奋、认真负责、文明礼貌、言行规范。

（八）物业服务人员需经培训，持合格资格证上岗。

（九）物业服务人员要有统一着装，佩带统一工号标志。

（十）物业服务人员必须遵守各项保密制度。

（十一）投标报价应包含：管理服务人员的总费用、保安工具折旧、清洁物料费用、每月不少于两次（或按政府要求）的消杀四害费用、日常的垃圾清运费用、电梯维管保养（含年度检验）费、高低压专项设备维管保养费用、管理人员宿舍费用、行政管理费用、利润、税金等管理开支、值夜班人员补贴（每班不少10元）。

(十二)因教学培训及科研等任务特殊需要，提出临时增加合同外劳务人员的，中标人要按要求的时间、数量及专业合法派遣，负责管理并对临时派遣人员的行为及安全依法负相应的民事法律责任。

劳务费不在本合同内支出，由双方共同商定，中标人收取时要出具合法的劳务发票。

三、服务要求负责广州市海珠区委党校各大楼的安全保卫、消防管理、停车场管理、物业配套设施及机电设备管理维护、环境卫生管理、绿化管理、会务礼仪服务等。

（一）安全保卫负责物业辖内的安全保卫、维护秩序和处置突发应急事件的工作，制定完善的安全保卫应急方案。

1、在正常工作日工作时间内（即07:00--19:00）的保安值班人员不得少于6人；非工作时间（即19:00—次日07:00）及公休假期的保安值班人员不得少于5人。

2、全天24小时对物业辖区范围治安情况进行巡查和保卫监控。

严禁在辖内人行道上停车以及各大楼外围张贴、摆卖或闲坐等。

3、全天24小时对物业主出入口出入人员实施管理、检查和控制。

4、加强对出入口和周边环境的监控，严防外来人员从外围栏直接进入，密切监视可疑人员出入动态。

5、物业范围内发生的侵犯工作人员事件或者出现扰乱采购人正常工作秩序情况时，保安人员应当予以制止和保护大楼工作人员，并采取救助行动。

6、对进入教学楼的人员实行出入登记，非办班时间严禁未经批准的外来人员进入。

7、熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥技防优势，实行24小时全天候对重点部位、监控点进行监视及录像工作。

8、全天24小时内每隔2小时对各大楼巡更点进行安全巡查一次其它时段采用不间断机动巡查，发现和查问进入办公区域的陌生人员，检查各大楼内重点部位及各层门、窗、设施设备、水电、消防等情况。

9、禁止携带大件行李人员进入。

对携带大件行李或物品离开党校的，外来人员要提供“放行条”检查，内部人员要实施登记制度。

10、做好各楼的安全保卫和人流疏导工作。

在办公时间内，积极做好外来人员的咨询和指引工作，引导乘座电梯人员分流，并积极提供帮助伤残、高龄、行动不便人员乘座电梯到达所需楼层的服务。

11、办公时间内，应进行不间断巡查，负责通道、卫生间等部位的人员来往动态管理，严防不法行为的发生。

12、协助采购人组织各类活动的开展及临时接待任务的安全保卫工作，随时提供人力支援。

根据采购人要求，按照“特殊敏感时期保卫方案”，实施对各大楼的安全、防护、保卫工作。

13、负责辖内各大楼重大突发情况和事（案）件的报警及救助工作。

14、制定处置突发事件的应急预案，组织演练，并负责实施。

15、遇有突发事件，值班人员应立即按规定报告相关部门，并必须要在5分钟内赶到现场，控制和处理事件，所有保安人员必须无条件服从应急指挥中心的指挥和调遣。

16、报刊信件收发服务(1)负责采购人所订的报纸、刊物的签收和分发；采购人来信的签收和分发；(2)报刊、信件的收发要及时、准确，无错发漏发；(3)收发的各类重要信件、刊物要认真做好登记；并及时通知相关人员签收；(4)做好信件刊物的管理工作，做到无信件丢失，无私拆信件邮票；(5)严格执行保密制度。

（二）消防管理负责物业辖内的全部消防设施、设备的使用和管理及大楼火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的大楼消防应急方案。

1.认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，按有关公共建筑消防管理规定，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。

全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。

2.负责监督落实代维公司(代维公司由采购人负责签定三方合同和支付费用)对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。

中标供应商须按照采购人的要求监督配合并积极联系、协调大楼消防系统专业承保公司的各项维修保养工作，严格按照保养合同进行设备保养，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给采购人备案。

办公区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由中标供应商负责日常检查、维修、补充。

3.全天24小时值班。

出现消防报警时1分钟辨别消防报警的信息，5分钟内到达报警点。

4.建立义务消防队伍，出现消防事故7分钟内应有10人以上到达现场，进行必要的扑救。

5.每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。

重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。

6.做好消防知识的培训和宣传，每年组织大楼综合消防应急演练不少于一次。

7.做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。

（三）停车场管理地下停车场为校内人员、部分学员及外来办公人员车辆停车场。

1.全天24小时对地下停车场、地面临时停车实施管理和服务，保证车辆停放安全，严格执行采购人停车场管理规定或临时特定要求。

2.负责采购人重要接待及会议的车辆停放指挥、协调，必要时增加保安人员加强地面车辆临时停放管理。

3.对进出停车场的所有外来车辆的进出时间和车容车貌（完损程度）实行登记记录，禁止无关外来车辆和人员进入停车场。

4.每2小时对车场、车辆巡视一次，检查车辆窗门是否关好，是否有漏油等情况并做好记录。

5.负责停车场交通配套设备、设施的日常使用、管理、保养及简单维修，按采购人规定的时间准时对地下停车场进行排风和送风。

6.对停车场和物业辖内发生的车辆事故及交通设施损坏应及时保护现场，妥善处理并报告；协助采购人做好善后处理工作。

（四）教学大楼日常管理服务1.在采购人的指导下，协助采购人对教学楼的使用安排实施调配、课桌椅的移动搬运，遇举办重点、大型学习开班时需配合提供礼仪服务。

2.在采购人的指导下协助采购人做好应用课室的设备调试及运行检测工作。

3.在采购人的指导下协助采购人做好图书阅览室藏书的收藏、搬运、整理工作。

（五）物业配套设施及机电设备的管理负责物业范围内所有土建、机电设备、给排水、外装饰、办公家私、办公电器、设备、教学器材、设备的管理、维护和保养；会议设备系统、通信设备系统的管理、维护和保养。

其中，关键办公区域的设施设备管理、维护和保养应在采购人指定专业技术人员的指导下实施。

1.负责监督落实代维公司对高压电房设备的保养维护，代维公司由采购人指定并签定合同和支付费用；高压工具检测费用由采购人支付。

2.负责备用发电机组的日常管理、使用和保养，要求每月开机运转一次（30分钟/次）,并作好文字记录。

电工必须熟练掌握备用发电机组供电与市电之间的转换，应急发电每月8小时之内的发电机油费中标单位负责。

3.办公楼主体及内外装饰的日常管理以及配套设施的日常管理、养护和一般性维修。

包括各层办公室、会议室、地下室（车库、人防工程）、屋顶、内外墙面、地面、楼梯走道、走廊、电梯厅、层间大厅、天花、洗手间、茶水间、阳台、门窗门锁，防火门、光棚、围栏等等。

4.物业公共设施和附属建筑物、构筑物的一般性维修、养护和管理，包括道路、围墙、室外上下水管道、沟渠、化粪池。

5.除高压电房以外的所有水电设备，机电设备、设施的日常管理、保养和一般性维修工作。

包括：给排水系统、照明及动力供电系统、空调系统、消防灭火系统、电梯系统（含电梯年检）、监控防盗系统、会议设备系统、通信设备系统、各层开水器，外墙等等。