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物业管理预算方案
[xxxx]物业管理收支预算方案
一、前言
为贯彻我司一贯秉承的物业管理风格和水准，向业主/物业使用人提供安全、清洁、温馨、周到、规、注重细节的、高品质的服务和管理，在尽量节约开支的前提下，提出如下预测方案。
二、基本概况：
总建筑面积：192527.64㎡。
➢总用地面积：35408.00；
➢住宅区149548.66㎡，共1273户；
➢商业区3713.23㎡；
➢道路及其他用地面积：9136.37㎡；
➢建筑占地面积：10337.79㎡；
➢绿化率45%，为15933.84㎡；
➢建筑密度：29.20%；
➢独立车位1306个。
三、机构设置
小区管理处设置工作人员 40人，人员结构图如下：
该大厦物业服务工作人员各种岗位最低设置为：
1、项目经理1人，负责全面工作；
2、行政财务部5人：
➢经理助理1人，同时兼任办公室客服主管；
3、秩序维护部19人
➢主管1人，负责秩序维护服务部的全面工作；
➢领班3人（不脱产）主要从事巡逻员的工作，负责秩序维护服务部勤、协助主管对整个部门进行管理检查等，是不脱产的管理岗位；
➢安防、消防监控中心值班员3人；
➢两个人行出入口各两人、汽车出入口各一人、车库两人
➢巡逻员3人、换休3人。
4、客户服务部4人：
➢主管1人
➢客户管理员兼报修中心接待员2人；
➢收银员兼报修中心接待员1人，文件收发、档案管理、公司部局域网的一般管理和维护工作；
5、工程维修部8人：
➢主管兼工程师1人，负责工程维修部的全面工作；
➢领班1人（不脱产），负责设施设备和日常维修保养，并负责对运转和维修工的考核、业务指导及培训；
➢勤1人，兼小区的所有档案管理员，同时兼任物业管理处库房管理员；
➢运转值班和维修各工种工人5人。
6、保洁绿化部26人：
➢主管1人，负责保洁、绿化全面工作；
➢领班1人（不脱产的），负责保洁、绿化工的指导和考核工作，计划拟订、班前班后讲评等；
➢小区部保洁工13人；
➢小区四周环境游动保洁工4人；
➢轮休3人、停车库1人、绿化工3人。
四、基本成本（按月计算）
1、人力成本
（1）、管理处主任 1人 2300元
（2）、行政财务部（5人）
➢主任助理 1人 1800元
➢人事、行政主管 1人 1500元
➢品质督导员 1人 1200元
➢文员、出纳 1人 1000元
➢司机兼采购 1人 1000元（3）、秩序维护服务部（37人）
➢主管 1人 1500元
➢领班 3人 3000元
➢秩序维护员33人×900 29700元
（4）、客户服务部（4人）
➢主管 1人 1600元
➢客户管理员兼报修中心 2人×1100 2200元
➢收银员兼报修中心接待员 1人×1000 1000元（5）、工程维修部（8人）
➢主管 1人 1800元
➢领班 1人 1200元
➢勤兼档案管理员 1人 1000元
➢工人 5人×1000 5000元
（6）、保洁部（26人）
➢主管 1人 1200元
➢领班 1人 700元
➢保洁员 21人×600 18600元
➢绿化工 3人×650 1950元
（小计：78,250元/月）
2、员工社保及其他福利 78,250元/月×17% 13302.5元
3、能源消耗 15000元
4、维护耗料（消防、强弱电、配电设备等）前一年在质保期 0元
5、保洁用品消耗材料 2000元
6、护卫用品消耗材料 1000元
7、汽车运行费 1500元
8、通讯费（座机和适当的移动补贴费） 1500元
9、办公用品消耗材料 1000元
10、化粪池清掏费 7000元÷12 （第一年可免支出）
（小计：35,303元/月）
11、服装费折旧费
➢管理人员 13人×800元/人÷24月 433元
➢秩序维护员 36人×520元/人÷24月 780元
➢维修、保洁 32人×240元/人÷24月 320元
➢服装熨烫费 36人×20元/人/月 720元
（服装折旧费小计：2253元/月）
12、不可预见费（包括公共关系） 1000元
13、电梯维保和常用零配件费
（包括年检费6台×5000元÷12）前一年在质保期 0元
14、外墙清洗费第一年可免支出 0元
15、再培训教育费 81×300÷12 2025元
16、环境照明维护费 800元
17、固定资产折旧 500元
18、法定税收
现设定物业管理费（多层住宅0.7元/㎡，花园洋房0.9元/㎡，小高层第一层0.7元/㎡，小高层二层以上1.0元/㎡，车库0.5元/㎡，商业1.5元/㎡）｛（61247×0.7）＋（21262×0.9）＋(1105×0.7)＋(13330×1.0)＋(5622×0.5)＋(5493×1.5)｝×5. 6%（税率）= 4881元
(小计:9206元/月) 综上合计每月支出合计约为：125,000元/月
每月物管费收入约为：87,000元/月
五、说明
1、由于物业本身现在相关数据不足，本测算中有部分容为估测数据。
2、为了确保服务品质，提升公司品牌，在管理成本及人员开支方面投入较大。
本物业设施较为齐全，配置较为优良，设备的维护保养很重要，物耗和能耗
较高，故所收物业费在前期管理开支成亏损状态。
3、本物业每月总收入￥87,000元，减实际每月支出费用约￥125,000元，等于
每月亏损费用为￥38,000元。
4、要提高物业收入，在小区入住成熟后，开展物业创收工作，并减少人员开支
及物耗能耗来扩大物业收入。
5、由于园区绿化由园林公司维护一年，到期由物业公司接管，所以以上费用未
含绿化支出。
6、从2006年12月1日起物业公司对xxxx项目施行独立核算，可由管理公司以
承包形式代为管理此项目，并自行采取自负盈亏方式进行管理。
7、此项目预算之收入部分乃依照方案所列明的管理收费标准而制订，若收费标
准出现偏差时，则预算数据需按出现的差额而作出相应调整。
8、其他各项细节条款，可通过甲乙双方共同研究协商议订。
备注：车库的租赁如交给物业公司经营，也可增加部分收入，以弥补物业开支。
顺颂
商祺！
忠信英联华物业管理顾问
【xxxx】顾问小组谨呈
二
二○○五年三月十四日。