四 大 发 展 趋 势
控制在适当规模，并不需要一味求全求大。
建筑空间设计上，购物中心正在向特色化方向发展，无论是尚嘉中心的“时尚高雅”、还是k11的“绿色生态”，抑
或是环球港的“恢弘气派”，都彰显出独一无二的空间特色，成为各自吸引目标客户、集聚人气、增强竞争优势的重
要方面。
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第二部分 TOD商业发展模式集案例分析
专业店
电影院
苹果、MUJI无印良品
百丽宫影城
8
——比较2013年上海市新开业的购物中心来看购物中心发展趋势
零售商户组合比较
项目名称 尚嘉中心 K11 零售商铺占比 86% 44% 商业定位 零售比重最高，其中又时装配饰、手表和童装品牌专卖店为主。主要 是为满足虹桥地区国际社区居民家庭消费的需要。 零售店铺比重低于50%，与传统购物中心差异较大。这与 其定位文化艺术主题购物中心，强调突出文化体验有关。 环球港总共引进品牌350余个，零售品牌占69%，经营品类涉及广泛。 体现了环球港作为大型购物中心的规模优势，与其定位各年龄层、各 个收入水平消费者的目标也相吻合。从另一方面也体现了超大型购物 中心在招商中的局限性。 零售店铺占比适中，且品牌以奢侈品牌、轻奢侈、设计师品牌为主， 满足追求生活品质的现代时尚年轻消费群体的需求。
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六本木主要建筑
摩天大楼：森林大楼（Roppongi Hills Mori tower），地上53层，地 下4层，内有东京凯悦大酒店、森美术馆、六本木新城TOHO影城等设施。 雅虎、乐天、活力门等众多日本知名企业总部，也位于此大楼。 朝日电视台大楼：为朝日电视台的新总部所在，地上5层，地下2层，占 地广大。其中，大楼一楼设有公众开放空间，除了纪念品专卖店之外， 还设有介绍朝日电视台各节目的展览专区等朝日电视台有关的设施。 露天广场：六本木新城露天广场（Roppongi Hills Arena）。六本木新 城露天广场外观上，有著圆形巨大遮雨蓬，具有强烈的聚集导向作用的 多功能露天娱乐场所。广场上的活动多以世界性的娱乐节目为主流。
上海商业发展新趋势及莘庄大型交通枢 纽商业项目规划
2014年7月11日
上海商业发展现状与趋势
一
TOD发展模式及案例分析
二
三
闵行区及莘庄地区商业现状分析
目录页
Contents Page
对莘庄区域商业现状及本项目的认识
四
第一部分 上海商业发展现状与趋势
1. 上海商业发展现状 2. 新开购物中心介绍 3. 购物中心发展趋势
环球港
69%
环贸iapm
55%
比较显示，尚嘉中心、环球港与传统购物中心倚重零售业态，配比较高的做法一脉相承；k11与 环贸iapm则体现出另一种趋势，大幅缩减零售商铺比例。
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当前，消费结构不断升级，娱乐、教育等服务消费快速增长，与此同时，电子商务发展对实体零 售商业冲击最为显著，而餐饮娱乐、文化休闲等体验型消费是虚拟世界无法实现的，因此越来越 成为购物中心吸引消费者的重要因素。 非零售商户组合比较
文化艺术中心
国际一线品牌专卖店 环贸 iapm 轻奢、设计师品牌
博物馆、美术馆、演艺中心
Prada（全球最大旗舰店)、MiuMiu、Gucci、D&G、VALENTINO、Givency、 Balenciaga、Tod’s、Versace Alexander Mcqueen、ToryBurch、Michel kors、Juicy Couture、Patrizia Pepe、 Just Cavallia、McQ、Furla等
上海商业面积（经过20年的开放）
第一部分
上海商业发展现状与趋势
增加约4000万平方米
1、商业发展现状
已经位居世界前列
4
1、商业发展现状
各大商圈相互配套，层级清晰
5
2、商业发展趋势
品质型消费
商 业 发 展 趋 势
• 从日常基础型的购物餐饮消费开始转向提升生活品质型的健康休闲生活方式的服务式消费； • 注重时尚化、多样化的商品选择，人性化、体验化的购物空间，高品质的健康和休闲服务 设施，高水准服务和综合配套等。
案例二：东京都郊区琦玉新都心
1
概况
琦玉县位于日本东京都北侧，下属43个市，距东京都市中心距离约

20-30公里，琦玉新都心位于JR京浜东北线、宇都宫线到琦玉新都心
站更方便琦玉新都心所在的琦玉县由原浦和、大宫、与野合并而成， 琦玉新都心在横跨原来三市的旧国铁大宫车库旧址上建造的，占地47 .7公顷的。
写字楼 公寓
购物中心
露天剧场：这是一个集聚了影像（电影）、流行（时尚商店）、表演（露天剧场）等商业艺术文化的露天 剧场。 影院—TOHO影城，9张银幕都配备有最新式的THX音响系统。不但放映最新巨片，还介绍按六本木新城 风范精选的稀世之作。周末通宵营业，不必担心错过末班电车。全座席完全对号入座，不必担心没有座位。
香港新世界集团 4万平方米 32万平方米
环贸iapm
香港新鸿基地产 12万平方米
2013年8月
上海首个主打”夜行购物消费“概念 的”高档购物中心
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——比较2013年上海市新开业的购物中心来看购物中心发展趋势
项目名称 尚嘉中心 主力店类型 国际一线品牌专卖店 主力店品牌 LOUIS VUITON 、BURBERRY 、 CELINE 、LOEWE、FENDI、Cartier、Salvatore Ferragamo、Ermenegildo Zegna等
环球港
新颖独特、高贵气派
环贸iapm
现代时尚、潮流梦幻
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购物中心发展趋势总结
伴随经济调整，高端品牌的快速扩张期已经过去，尚嘉中心以大量高端零售品牌旗舰店为主力店的模式很难再复
制。未来购物中心的主力店，将更多参照“iapm”、“环球港”模式，引入处于业态扩张期（成长期/导入期）的快
时尚专业店、买手制精品百货店、国际一、二线品牌及副牌、婴童用品专卖店、大众文化娱乐设施、展览设施等。 在消费结构不断升级、服务消费增速加快、网络购物冲击实体零售的现实背景下，更多购物中心将采取“k11模式”， 大幅降低零售比重，同时提高餐饮、休闲娱乐和服务的业态比重，同时营造大规模的人文互动空间，开展体验式营销。 规模太大会对购物中心的招商造成一定困难。如环球港，高比例的零售店铺设置，并不符合体验式消费发展的需求， 但迫于大面积的招商压力，零售品牌较多且相对容易招入，最终不得不提高零售比例。因此，未来新开发购物中心应
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3、上海购物中心发展趋势
——比较2013年上海市新开业的购物中心来看购物中心发展趋势
项目名称 尚嘉中心 K11 环球港 投资方 法国LVMH (路威酩轩)集团 上海月星集团 商业面积 5万平方米 开业时间 2013年6月 2013年6月 2013年7月 商业定位 上海西部最顶级的购物中心 文化艺术主题购物中心 集商旅文于一体全业态购物中心
1. 对TOD商业模式的认识 2. TOD商业综合体案例分析
第二部分
TO D 商 业 发 展 模 式 的 认 识
TOD 模 式 ： 以 公 共 交 通 为 导 向 的 开 发 （ transit-oriented development ， TOD ），以 400 ～ 800 米（ 5 ～ 10 分钟步行路程）为 半径建立中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教 育、居住等为一身的大型城市综合体。
项目名称 尚嘉中心 零售商铺占比 14% 商业定位 尚嘉中心以高端零售品牌吸引目的性较强的消费群体，因此除零 售外的其他业态均处于配套地位。 “艺术•人文•自然”三大元素融合是k11的创新理念，也是其核心价 值所在。在业态组合方面，具体表现在将艺术展览、文化演出、餐饮 娱乐、工作坊与零售有机组合在一起。 环球港的建设理念是“商、旅、文”融合，考虑到文化设施单个网点 （包括电影院、博物馆、美术馆、演艺中心等）的规模很大，且分布 集中，累计占环球港总营业面积超过15%，因此非零售业态中，尤其 是文化休闲业态为环球港聚客发挥了重要功能。 独特的业态组合，突出文化、体验和互动，是其吸引广域消费者的重 要因素。
文化设施 空中花园
森艺术中心：六本木综合开发项目的“文化都心”象征，位于六本木山森大厦49层至顶层，由美术馆、展 望台、会员俱乐部、会议论坛等组成，在世界范围内也是独一无二的巨大的文化综合体。
六本木新城的空中花园，从人的最基本生存需要出发，设置了稻田、蔬菜等田园风格的景观，强调了可参 与性，为大城市带来清新的田园景观。 18

琦玉新都心发展目标为：形成首都圈整备规划中的商务核心都市，
住宅区：六本木新城住宅大厦
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六本木业态配比
建筑面积 （万平方）
酒店
写字楼
公寓 百货
购物中心
餐饮 3%
影院 2%
文化娱乐
11%
33%
13%
29%
ห้องสมุดไป่ตู้9%
75
8
25
10
22
2
1.5
6.5
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六本木业态构成
酒店 君悦酒店,提供包括28间套房在内的389间客房、最高级的厨师们用精选食材创造出美味佳肴的10间餐厅和 酒吧、绝对宽敞舒适的温泉浴场和健身房、13个宴会会场、教堂、神殿等优雅舒适的空间和无微不至的服 务。 六本木森大厦：作为六本木中心的超高层办公楼，地上54层，高238M，并实现了日本国内最大的单体约 4500㎡的无柱空间，并引进了日本国内最高水准的网络和安全设施 住宅楼共4栋，既有6层高的底层，也有43层高的超高层,具备了 日本国内最高水准的抗震性能，平面形式 多样，甚至有以厨房为主题的设计，满足了从工作室到五个卧房、带全套家具等多种多样的选择. 基本信息：总面积约32平方米，设有超过220间国际一线品牌旗舰店和各国风味餐厅，50%零售，30%餐 饮，其余20%。 世界级品牌旗舰店：LV、Chanel、Hermes、Gucci、Cartier、Zegna、Tiffany、Dunhill及Burberry