一、机器设备评估概述
机器设备的定义与评估特点
在机器设备评估中，所指的机器设备是广 义的概念。
具有通过组合形成系统的特点 属于固定资产范围，单位价值高，使用期限长 属于动产类资产，不受区域因素影响 专门门类多，评估以技术检测为基础，通常外聘
技术专家共同参与 贬值比较难以确定，工作量大 更新换代较快，可能存在较大经济型贬值
主要有招标、拍卖、挂牌三种
土地招拍挂的共同特点是： 采用市场竞争机制显化土地的真实价
格，“出价高者得地”是招拍挂共同的游 戏规则。
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1、挂牌出让的优缺点
最大优点是：如果只有一人参加报价同样可成 交，可以由一人一次报价、多次报价，也可以
由多人多次报价，有利于投资者理性决策 和竞争，具有很强的灵活性和操作性。
机器设备重置成本的测算
价格指数法
➢ 对于进口设备分别用两国货币支付的情 况，需要通过两个价格指数分别计算
➢ 没有考虑技术对设备重置成本的影响
规模经济效益指数法(同前)
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（二）机器设备实体贬值的估算
实体性贬值 = 设备重置成本 × 实体性贬值率 = 设备重置成本 × (1-成新率)
观察法：机器设备实体性贬值评估参考表 比率法
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机器设备实体性贬值的估算
➢ 修复费用法
注意区分可修复性损耗和不可修复性损耗
➢ 测算机器设备实体贬值测算应注意的问题 ✓注意其中是否有功能性贬值或经济性贬值因 素，不要重复计算 ✓综合分析测算方法，调整到合理的贬值率
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（三）机器设备功能性贬值的估算
➢ 超额投资成本形成的功能性贬值的测算 超额投资成本=设备复原成本 -设备更新成本
➢ 超额运营成本形成的功能性贬值的测算 功能性贬值=∑净超额运营成本×折现系数 （注意有所得税问题）
（四）机器设备经济性贬值
➢ 能力经济性贬值 ➢ 营运经济性贬值 ➢ 环保经济性贬值
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四、市场法、收益法 在机器设备评估中的应用
市场法
直接匹配法 可比因素比较法 成本百分率比较法
收益法
单项设备评估通常不采用收益法评估 自成体系的成套设备、生产线，以及可以单独作业
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（一）机器设备重置成本的测算
细分加和法
1.外购单台不需安装的国内设备重置成本 2.外购成套国内设备重置成本 3.进口设备重置成本
➢ 重置成本 = CIF ×基准日外汇汇率 + 进口关税 + 增值税 + 银行及其他手续费 + 国内运杂费
➢ CIF = FOB + 途中保险费 + 国外运杂费
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➢ 分为工作量法和役龄法（同使用年限法）。
➢ 机设的三个寿命：
• 物理寿命：机设开始使用→报废 • 技术寿命：机设开始使用→技术过时淘汰 • 经济寿命：机设开始使用→经济上不合算
➢ 总使用年限的计算：不可直接使用会计折旧年限 ➢ 尚可使用年限：应通过技术检测和专业技术鉴定测定尚可
使用物理年限，结合技术和经济年限确定。
机器设备和流动资产之间的关系
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二、机器设备评估的基本程序
接受委托阶段 评估准备阶段 现场工作阶段
➢ 对设备进行分类 ➢ 逐台核实评估对象 ➢ 设备鉴定(技术状况、使用情况、质量、磨损程度) 评定估算阶段 确定设备评估经济技术参数 撰写评估报告及评估说明，整理评估底稿 评估报告的审核和报出阶段
➢ 长期持续使用——通过修缮延长 ➢ 经济环境可改变 ➢ 受政策、环境影响明显 ➢ 有保值、增值趋势 ➢ 投资数额大、周期长，风险大
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三、地价的特征
地价是地租的资本化 地价是权益价格 地价具有增值性 地价与用途相关 地价具有个别性 地价具有可比性
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四、房地产价格种类
按实物形态划分
﹡土地价格 基准地价
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三、成本法在机器设备评估中的应用
机器设备评估中最普遍、最重要的方法
机器设备评估值＝重置成本－实体性贬值 －功能性贬值－经济型贬值
机器设备重置成本含义 复原重置成本 更新重置成本 直接成本 间接成本
机器设备重置成本的具体构成项目
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成本法在机器设备评估中的应用
重置成本的估算
➢ 细分加和法 ➢ 价格指数法 ➢ 规模经济效益指数法
的车辆等设备，特别是租赁的设备可以采用收益法
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建筑物及在建工程评估ຫໍສະໝຸດ 第四章.12
建筑物及在建工程评估
建筑物评估概述 建筑物价格及其影响因素 建筑物评估的方法
成本法 收益法 市场法
在建工程评估
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一、建筑物评估概述
土地的特性
自然特性： 位置固定性；质量差异性； 不可再生性；效用永续性
标定地价
﹡建筑物价格
—— 不包含土地价格
商品房价格
﹡房地产价格 经济适用房价格
动迁房价
安居工程房价
限价房价格 .
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房地产价格种类
根据价格形成方式分类：
➢ 市场交易价格；评估价格
按交易方式分类：
➢ 拍卖价格；招标价格；协议价格
根据权益分类：
➢ 所有权价格；使用权价格；其他权利 价格
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（一）经营性房地产用地出让方式
缺点：过分追求土地的市场价值，政府无法控 制市场成交价，更谈不上充分发挥政府对资源 的调控职能。
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3、招标出让的优缺点
优点：招标的评估过程中，衡量投标方案 最主要因素并不是地价，而是外界环境设 计、配套设施建设等综合指标。评标小组 由出让人代表、有关专家等五人以上组成， 较能体现中标的合理性和科学性。
缺点是：容易受挂牌设定的限制条件、信息公 开程度等因素影响；较多地考虑土地的价值， 而较少顾及政府对资源的配置职能。
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2、拍卖出让的优缺点
优点：土地拍卖出让给我国土地市场发展带来 了生机和活力。“出价高者得地”是拍卖出让 的最显著特点，能够实现土地价值最大化，土 地的经济价值得以充分显现。
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机器设备评估概述
机器设备的分类
按现行会计制度分类 —— 6 类 按固定资产分类标准分类 —— 94年国家标准 按机器设备组合程度分类 —— 单台、机组、成套 机器设备工程技术特点分类 —— 通用、专用、非标准
确定评估范围注意事项
机器设备和土地、房屋及构筑物之间的关系
机器设备和无形资产之间的关系
经济特性： 供给稀缺性；可垄断性； 利用多方向性；效益级差性
土地使用权
土地所有权与使用权 相关概念：出让、转让、出租、抵押 土地出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教科
文卫体50年；商旅娱40年；综合其他50年。
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二、房地产特性
➢ 空间位置固定
➢ 风险转移能力差 ➢ 个别性形成的重要原因