改造升级
持有运营（部分带资管协议出售）
软件配套
引入资源： • 互联网行业 • 新媒体行业等 服务提供： • 对接资源 • 创新指导 • 办公配套 • VIP接待 • ……
硬件改造
• 签 订 资 管 协 议 ， • 2013年租金：4元/㎡
引入资源：
保 留 一 定 年 限 • 2014年租金：7.2元/㎡
当前，核心城市纷纷步入存量时代，新增土地稀缺，城市更新走过“大拆大建”进入新阶段，对城市功能重 新定位优化、存量资产改造升级的需要日益旺盛，城市更新成为城市发展的新增长点、成为中国房地产的 热点！其中，存量资产如何改造、重定位、运营从而最大化内在价值及利用度成为各方探索的焦点。
报告思路 主要参与者：
项目获取
买方：高和资本 卖方：北京丹阳房产开发有限 公司 标的：北京丹阳大厦（东南三 环）硬件尚可但运营较差 建面：4.36万㎡ 金额：估算约15亿元左右 募资：成立私募基金
产品定位 产品定位： 艺术写字楼
目标客群： 传媒产业相关的 TMT类企业 (科技/传媒/IT)
耗时：约半年
图：高和蓝峰大厦案例
商办：中华企业大厦（上海） 商业空间共享平台：铺天地 商办O2O平台：空间家 企业：鲲程投资（上海）
交易/投资
联合办公：优客工场
装修配建：红星美凯龙 服务
产业链
连锁公寓：新起点公寓 共享办公：Hi Work 商办：丹阳大厦（北京）
运营
3）改造运营后出售模式——以静安高和大厦为例
高和联合国开金融于2012年10月收购了上海市南京西路中华企业大厦（现名静安高和大厦） 标的约2.6万㎡，交易金额7.9亿元，由于写字楼年代较早，交易价格相对较低 项目改造后带租约散售，租金涨幅达70%，售价每平米上涨100%，2年内完成退出。
• 平安保险
• 长盛工作室 • 中投基金
数据来源：保顾研究院整理
2
开发商——城市更新新阶段全面参与者 典型代表：万科
1）万科总部、地方城市更新介入模式探索各具特色
高和资本的城市更新偏重一线城市商办物业更新改造，其偏好价格合理、周期适中并具有稳定现金流的成 熟资产，同时也对房地产运营公司进行股权投资，连接资金、资产和跨业资源打通整体产业链条。
居住 业 办公 态 情 况
商业 ……
备注：坐标轴根据高和房地产价值链得出
图：高和资本城市更新相关投资标的 别墅预订平台：第六感Sense Luxury 长租公寓租房平台：嗨住
图：静安高和大厦案例
项目获取
买方：高和资本 卖方：中华企业股份有有限公司 标的：中华企业大厦（静安区）， 写字楼年代较早，大部分租约即 将到期 建面：2.6万㎡ 金额：7.9亿元 募资：成立私募基金
数据来源：保顾研究院整理
改造升级
市
场
抓住市场断层机遇—中端区域市场断层
机
会
顶级写字楼租金10元/㎡以上
项目获取
图：高和城市更新主要模式流程
改造升级
持有运营
长期租赁 资产证券化
1. 筛选优质资产
2. 通过收并购获得资产
提供资金
发行基金
私募REITs
• 操作：购买价格相对较低的优质物业 • 类型：商办物业为主 • 城市：北京、上海等一线城市为主
数据来源：保顾研究院整理
1. 导入跨界资源
2. 对资产进行定位改造
16年和红星美 凯龙成立基金
硬件改造
软件改造
• 操作：现状基础上进行提升 重新设计改造 室内精装修 提升外观及品质等
第一太平戴维斯合作
品牌输出 联合成立公司
退出
出售套利
资产证券化
• 操作：持有出租及转售给第三方为主。 目前由于已投项目体量较小，证券化退出情况较少
2）围绕商办存量物业更新及上下游产业链投资
政府
投资 机构
开发 商
服务 商
高和资本
（地产基金)
万科
世联行 合富、同策
本报告聚焦于城市更新改造模式的探讨（拆旧建新传统形式未在探讨范围内）
主要参与者如投资机构（基金、金融机构等）、开发商、服务商介入城市更新改造，选择的资产标
的、商业模式及各自优势等方面均差异显著。
本报告主要通过对不同主体典型案例剖析，从而总结当前城市更新市场主要商业模式和未来机会点。
点
普通写字楼租金3-5元/㎡
抓
取
产 产品定位：中高端甲级写字楼
品 定
目标客群：金融、文化、服务业为主
位 耗时：约半年
硬
收购前：年代久远、规划设计陈旧
件 改
大规模的硬件升级改造
造
改造后：甲级写字楼
运营后出售（带租约）
乙级写字楼 平均租金 4.1元/天/平米 出租率66% 售价约3万/平米
甲级写字楼 平均租金 7元/天/平米 出租率超90% 售价约6万/平米
项目IRR达到30%
（买入估值7.63亿、改造运营后估值超10亿）
企业进驻：金赛药业 国都证券等
4）改造再运营、带资管协议出售模式——以高和蓝市东三环丹阳大厦（现名高和蓝峰大厦） 改造中，引入不同行业的资源将项目整体再定位为文化创意写字楼（共享办公雏形） 改造后再运营，租金涨幅高达75%，部分带资管协议实现出售，为15年北京高端写字楼销售冠军（成交8.5亿）
• 房地产行业
资产出租权，
• 设计师
改造特点：
增幅75%
• 增设阅读公共区；
方便统一招租 和物业管理。
• 项目资产回报率为5% • 当年度北京租金上涨最快的写字楼
• 改造整体景观； • 净化PM2.5设备 • ……
• 给企业内部活 动提供服务， 促进本楼企业 之间沟通。
品牌进驻(部分)：
• 喜马拉雅
保利地产
城市更新改造运营案例剖析及启示
发展研究中心
概念界定
什么是城市更新？
日前，由住建部与高和资本共同撰写的《2017中国城市更新研究报告》发布。 报告指出，城市更新分为两个阶段，第一阶段是拆除重建，第二阶段是实行城市有机更新。西方国家的城市更 新历程，均由简单拆除重建发展到有机更新。以伦敦为例，泰晤士河北岸作为发展了上百年的老城区，如今仍 有二十多个脚手架在作业进行改造，城市更新是个持续的过程。
1
投资机构——城市更新新阶段早期参与者 典型代表：高和资本
1）城市更新介入模式和项目操作流程
房地产基金高和资本作为新城市更新的早期参与者，根据专业判断力寻找项目，引入资金方整体购入有增值 空间的物业后，引入跨界资源对其再定位、改造，以增加租金回报率、提升物业估值；部分物业运营成熟后， 将通过资产证券化或出售方式退出，获取资产增值收益。