以时尚为内核，并通过环境营造和服务提升向目标客群传达时尚感受。
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（2）大悦城的客群定位
核心消费人群特点：个性张扬、思想前卫、追求时尚、注重感受。
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（3）目标客群与街区定位对位
目标客群与创意设计欣赏的层次
客群属性
小资
设计层次
大众流行
核心阶层
品鉴
中产趣味
上流艺术
具有一定设计和创意鉴赏能力，追求高于大众流行层次的创意与设计，但尚未升华至追求艺术设计层次的 小资客群是街区的主要目标消费群体。
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（7）案名由来
天津大悦城·骑鹅公社
源自瑞典儿童文学作品 《尼尔斯骑鹅旅行记》。 本书以奇幻、冒险、旅 行和自我成长为主题， 是经典的儿童必读书目。
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2、骑鹅公社项目解读
骑鹅公社一层是主力楼层，二层是辅助楼层。 一层总共规划街巷合计15个，街区名称创意百变：神兽寺街(骑鹅公社二期项目)、80后故居、石头剪刀 布、迷巷、磨针街、私货街、左耳花园、单眼皮巷、45分钟广场、不插电广场、橙子街、幸福巷、春暖 巷、嘀咕街、右耳花园。
大悦城强调“街区创新”。 大悦城引入创意零售、家居生活、文 化艺术、美食餐吧、音乐咖啡、展览空 间等体验式店铺，同时通过品类间的有 机组合，构建区域化个性商业氛围。 在“产品思维”下，建筑空间创新下， 骑鹅公社、神兽寺街、0618街、悦界、 5号车库相应产品不断刷新关注点 未来上海大悦城摩坊166也将面试。
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L2：快乐玛丽、旋转木马、迪士尼、生活练习曲、西遇、哥伦比亚、杰克琼斯、耐克、美吉姆、HM、 必胜客、宾达咖啡、满记甜品、SONY、欧时力、可口可乐、花舍、百丽、思加图、JEEP L3：ME&CITY KIDS、东方爱婴、小鬼当佳、探奇乐园、阿迪kids、小猪班纳、阳光鼠、咖啡之翼、 TEENIE WEENIE、only、she’s、流行美、ao2、曼妮芬、HELLO KITTY、港丽餐厅、C.P.U、美甲、 达衣岩、季候风、播、JNBY、GXG
家居礼品11家，咖啡甜品5家，数码1家。品牌风格迥异，品名创意文艺，代表品牌有皇后先生、守望
者、丹宁海、好望角、阿狸。
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骑鹅公社“租金水平与坪效
a.骑鹅公社共34家店铺，总经营面积770平方米，平均固定租金水平为7.72元/平方米/天，为定位 阶段预期水平(约2-2.5元/平方米/天)的3倍。
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L4：韦博英语、麻辣诱惑、外婆家、九毛九面馆、味食尚、新辣道、釜山料理、巴贝拉、禾绿寿司、找 茶、望湘园、将太无二、水果捞、胡椒厨房、俏江南、鱼酷、聚乐港、黄记煌、芽庄、时时乐、滇池印
象、和合谷、鲜果时间、金逸剧院、鹿港小镇、澳门味道、西龙纤味、川辣汇、茶马古道、大长今
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二、创意街区解读
天津大悦城 案例分享
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一．项目解读 二．创意街区解读 三．学习与借鉴
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一、项目解读
开 发 商：中粮集团 开业时间：2011-12 建筑面积：55 万平方米 商业面积：22 万平方米 定位：国际时尚青年城 客层：以18岁至35岁的中青年人为主力 消费人群 项目类型：购物中心,商业街 项目地址：天津河东区南门外大街
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——区位图
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——业态分布图
B1：星巴克、DQ、川町太郎、日风拉面、恒记甜品、KFC、吉野家、呷哺呷哺、面包新语、玩具反斗 城、5D电影、热风、屈臣氏、可多生活、绮丽生活馆、中粮食品、BUBWAY、优之良品、镜界摄影、 牛轧糖、天绿回转寿司、大食代、i转角、大快活、全明星滑冰俱乐部
L1：GAP、APPLE、WE、玩具反斗城、许留山、太平洋咖啡、汉堡王、motuercare、GUESS、 CKjeans、哈根达斯、MANGO、SEPHORA、Gabor、ecco、i.t、PULL&BEAR、ZARA、ido、天梭、 雷达
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（1）定位借鉴
借鉴元素：
a.业态品类与商品品牌应尽力丰富，且有较强的独有性和引领性;
b.街区与卖场应有截然不同的风格和营销包装;
c.互动、体验、休闲风情是街区的主线和主要
卖点;
d.不宜设置大面积店铺，主要发展小而精的独立设计师店面; e.品牌均需有独立创意的形象和鲜明的品牌内涵;
f.街区需要独立的招商渠道、运营管理模式和推广概念才能经营成功。
二层作为辅助楼层，主要用于公共区域陈磊照相，公共区域出租活动等，没有零售业态。设立TAO ADD区1个，外摆区4 个。
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楼层业态包括服装服饰、鞋品箱包、配饰、餐饮美食、休闲娱乐、家居礼品、咖啡甜点、数码，合计8
个品类。进驻品牌数量33家，其中服装服饰5家，鞋品箱包1家，配饰2家，餐饮美食5家，休闲娱乐3家，
b.骑鹅公社22家零售店铺(面积约560平方米)平均固定租金平效5元/平方米/天，为市场同等楼层零 售业态租金水平2倍。
c.餐饮类销售额51.3万元，日销售平效122.11元/平方米，为全馆餐饮业态日均平效水平的2.4倍。 12家餐饮店铺(面积约210平方米)平均固定租金平效15元/平方米/天，该水平已超过天津大悦城4楼餐饮 固定租金平效水平。
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天津大悦城 是以商业为 主导的城市 综合体项目
是大悦城家 庭的重型店
涵盖娱乐、 休闲、餐饮、 购物、商务、 居住为一体 的城市消费 驱动体！
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——项目定位
国际时尚生活城
生活是主题——生活方式的革新缔造者 时尚是主旋——潮流、品位的引领带动 国际是导向——与国际同步的接触平台 体验是话题——差异化的多维立体体验 便利是优势——超大体量和复合的业态
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（4）商铺设计借鉴——集装箱
以集装箱为铺位创意单元，形成面积规划整齐，建设成本低廉，施工速度更快、外檐包装更具风格及设计 感的商业铺面。
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（5）街区设计
借鉴田子坊的空间感觉，考虑建筑高度与街巷尺度对顾客带来的购买体验，营造与石库门类似但更具设计感
的街坊式商业街区。
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（6）街区形象示例
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（一）骑鹅公社
骑鹅公社——天津最文艺的主题化购 物街区，于2013年9月29日在天津大悦 城北区5层盛大开街，总建筑面积2000㎡， 包含34家创意店铺、十万余种创意产品， 是全国首个环境景观化、业态主题化的室 内购物街区，如今已成为天津新青年家喻 户晓的潮聚圣地。.源自141、定位策划：
天津最文艺的创意设计、休闲互动体验式街区