差异对比
1.新建商品住宅与二手住宅的价格变化 趋势有一定区别
在2016年12月以前，新建商品住宅 与二手住宅价格变化趋势基本保持一 致，均经历了一个从缓慢增长（2015 年-2016年）到快速增长（2016年1 月-2016年10月），再到相对平稳 （2016年10月-2016年12月）的过程。 但从2017年1月开始，二手住宅的价 格趋于上升，而新建商品住宅的价格 却在很长一段时间内仍维持在2万元 /m2左右。到2018年9月，新建商品 住宅的价格开始上涨，二手住宅却趋 于稳定，在2.8万元/m2附近上下波动。
主要从宏观层面的供需两侧情况，即杭州市区土地供应情 况和各级政府所出台的相关政策的角度来对房地产市场价 格变化的原因进行分析
01 供给方面
主要由杭州市区2015-2018年土地供应的数量和价格来反映，数据来源于各 网站报道
02 需求方面
主要由各级政府所出台的限购限贷等相关政策来反映
2015
2016
差异对比
2.新建商品住宅与二手住宅的 价格变化幅度有一定区别
从左边两种类型的商品住宅 的销售价格指数可以看到， 在2016年及以前，两者趋向 同向变化时，新建商品住宅 的上涨或下跌幅度一般均大 于二手住宅的幅度。在2016 年后两者变化出现方向差异 时，二手住宅价格的变化幅 度更加明显。
变化原因分析
2017年至今，杭州一直保持着较为严 格的购房政策，在购买条件和购房贷 款上都有严格明确的规定。
贷款条件（外地户籍）
降息降准， 降低二套 房首付比 例，营业 税免征年
限下调
杭州重启 限购，提 高二套房 首付比例， 暂停购房
入户
中央提出 化解房地
产库存
杭州进一 步加大住 房调控力 度，限购 政策更加
02 二手住宅
房价数据基数（2014年12月数据）来自房天下二手房网站，销售价格指数 数据来自国家统计局杭州调查队，其余房价数据由前述数据自行计算得到， 与实际情况基本符合。
价格变化
从整体上来看，在2015年1月至2019 年3月这一段时间内，杭州市区的商 品住宅价格呈现出增长的趋势，期末 比期初价格增长约7000元/m2，涨幅 约在44%左右。 然而在不同时期，商品住宅的价格增 长幅度各有差异，同时，不同种类的 住宅价格变化情况也不尽相同。
目前政策
2017年3月至今，杭州一直保持着较 为严格的购房政策，在购买条件和购 房贷款上都有严格明确的规定。
购房条件
1、自2017年3月29日起，在市区范围内暂停对拥有 1套及以上住房的本市户籍成年单身(含离异)人士或 拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售新建商品住 房和二手住房。 2、非本市户籍居民购买首套住房需提供自购房之日 起前3年内在本市连续缴纳2年及以上社保证明，并 暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民出售住 房。 3、户籍由外地迁入桐庐、建德、临安、淳安四县(市) 的居民家庭，自户籍迁入之日起满2年，方可在杭州 市限购区域内购买住房，并按照本市限购政策执行。 4、企业购买杭州市住房，3年后才可上市交易。
方米
出让涉宅用地109宗
可建面积1201.1万方 成交总价2003.2亿元 楼面均价16678元/平
方米
2500 2000
可建面积
出让金额
楼面均价
13923
1500
1000 500
7393.54 738.3
545.86
8451
661.5 565
1424.6 1023.2
0 2014
2015
2016
16172 1902.3 1178.3
2017
16678 2003.2 1201.1
2018
18000
16000 在供给方面，这种土地成本的
节节攀升对于住宅价格，尤其
14000
是新建商业住宅的价格有一定 12000 影响。同时，房价的上涨也会
10000 反作用于土地的价格，这两者
形成一种正反馈。
8000
目录
价格变化情况 变化原因分析 未来趋势预测
价格变化情况
主要通过2015年-2019年新建商品住宅市场和二手住宅市 场的价格变化来反映这一段时期内杭州房地产市场价格的 演变过程及特点。
01 新建商品住宅
房价数据基数（2017年3月数据）来自房天下网站，销售价格指数数据来自 国家统计局杭州调查队，其余房价数据由前述数据自行计算得到，与实际情 况基本符合。
不过，这种反馈是有所滞后的，
6000 即土地成本对房价的影响不能
4000 在当期明显反映。因为房产建
设需要一定时间，从获得土地
2000
到最终住房售出有一段不短的
0
时间。
2013
2014
2015
2016
“国五条”出台，杭
州上调二套房首付比例
贷款门槛降低，杭 州限购政策取消
息准双降，首付降低， 杭州限购限贷，提高首 营业税免征年限下调 付比例，暂停购房入户
严格
杭州购房 社保限制
放宽
杭州购房 社保限制 进一步放 宽，允许 累计补缴
三次
杭州限购 升级
未来趋势预测
根据目前的情况，从供给方面来看，由于前几年杭州市涉 宅土地出让面积和可建面积增长不大，但楼面均价增长迅 速，未来一段时间在市场上出售的住房，尤其是新建商业 住宅的价格下降的可能性较小。 从需求角度来看，杭州市区内现有的较为严格的限购限贷 措施在“房子是用来住的” 的基本定位下还会继续施行， 这在一定程度上仍会抑制居民的买房热情，也会抑制房价 的快速上涨。不过从2018年的两次调整来看，其施行力度 略有松动，未来也可能会继续有所微调。
2017
2018
出让涉宅用地66宗 出让面积297万平米 可建面积661.5万平米
成交额565亿元 平均楼面价为8541.19
元/平方米
出让涉宅用地85宗 出让面积442万方 可建面积1023.2万方 成交额1424.6亿元 楼面均价13923元/平
方米
出让涉宅用地107宗 出让面积526万方 可建面积1178.3万方 成交总价1902.3亿元 楼面均价16172元/平
目前政策
2017年至今，杭州一直保持着较为严 格的购房政策，在购买条件和购房贷 款上都有严格明确的规定。
贷款条件（杭州户籍）
购房/贷款记录
商贷首付比例
公积金贷款首付比例
无房
无贷款记录 有贷款记录
有一套房
无贷款记录 有贷款记录
有两套及以上
30%
30%
60%
60%
60%
60%
60%
60%
Hale Waihona Puke 不可购房目前政策2017
杭州限购限贷措 施进一步升级
从2013年“国五条”出台，杭州上调二套房首付比例开始，杭州市区的房地产调控政策经历了一个由紧到松 （2013-2015），再由松变紧（2016-2019）的过程。在2016年9月以后，杭州的购房政策一直处于较为严格的状 态，尤其是2017年3月以后，限购政策达到了近年“最严”。