2012年长三角房地产
市场分析
2012年9月
目录
一、人口、收入和经济发展模式使长三角自住和投资需求都较为旺盛 (3)
1、我国主要的人口输入区 (3)
2、区域内财富总量居全国前列 (4)
3、民营经济活跃，资本的逐利属性使得房地产作为投资品的属性非常突出
(5)
二、区域内房地产企业高杠杆运作，经济下行周期中风险加剧 (5)
1、区域内开发商自筹资金比例远低于全国平均水平 (5)
2、实体困境+银根收紧，冲击高杠杆开发模式 (6)
三、投资需求率先撤出导致长三角区域成交量下滑早于其他区域 (7)
四、率先以价换量赢得先机 (7)
五、长三角区域表现或将成为全国的先行指标 (10)
一、人口、收入和经济发展模式使长三角自住和投资需求都较为旺盛
长三角区域包括上海、江苏、浙江二省一市，是我国经济实力最强劲地区之一，相互之间联系紧密，城市之间共性颇多：
1、我国主要的人口输入区
以上海为例，过去10年上海市常住人口年均增长率为3.24%。

其中，外省来沪人口年均增速9.99%。

大量劳动力的流入使得该区域总抚养比低于全国平均水平。

2009年数据显示，我国总抚养比为36.21%，而上海的抚养比仅为23%。

江苏、浙江的抚养比也低于全国平均水平。

大比例的适龄人口提供了潜在的购房需求。

而从结婚人数上看，上海、杭州近年来的结婚对数同比增速一直保持平稳波动。

上海2010年人口普查数据显示，购买商品房占居民住房来源的比例仅有25.1%。

外来人口带来的自住需求对商品房市场的发展起到重要支撑作用。

2、区域内财富总量居全国前列
江浙一带是主要的我国财富聚集地。

2011年城市GDP前20名中，长三角区域城市占据6席。

根据福布斯2010年的统计，广东、浙江、江苏、北京、上海5个省（市）占中国高净值人士（净资产1000万以上）总量近53%，占中国超高净值（净资产1亿以上）总量的70%，而房地产是最受高净值人士亲睐的投资工具之一。