提出平面设计优化意见
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CONTENTS
一、设计概念方案解读 二、商业市场深度调研 三、消费者调研 四、项目定位 五、业态落位＆铺位切分 六、主力店方案 七、案例借鉴 八、专项设计要求输出 九、财务测算 十、开发计划
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城市商业发展趋势
分析城市商业发展历史，判断发展阶段和方向
萌芽期
起步期
例
1996
转型期
2010
2012
2013
爆发期
2014 2015
…… 2016
滨湖万 达远东百 货英武百 无锡货商业大厦更 名“大东方百货”
第一百货
新世界百货 英武百货
• 核心商圈仍由百货主导，并继 续扩张； • 购物中心在非核心商圈落子， 滨湖万达开启了无锡区域型商圈的 发展； • 商业大厦的转型及部分百货的 闭店暗示着百货下坡路的开始，转 型期开始。
➢ 项目定位包装：根据概念方案成果及市场调研成果，阐述清晰的项目定位及主题故事； ➢ 楼层规划＆业态布局：概念方案阶段重点仍然是在总图，此阶段可根据设计单位所出具的平面图进
行初步楼层规划与业态布局，确定初步业态比例；并对概念方案提出调整意见； ➢ 专项设计要求输出：在各专项设计启动前输出室内、景观、立面等专项设计要求；输出铺位机电配
商业初步定位报告模板
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商业初步定位报告重点
商业初步定位报告在设计部出具50%的概念方案后、各专项设计方案设计启动前完成，重点在于通过商业 市场及消费者深度调研确定购物中心定位方向、各专项设计要求输出及建筑优化调整。
➢ 商业市场深度调研：深度访谈调研城市标杆项目营业情况，分析各品类营业表现，作为后期业态规 划和租金定价依据；
2.08（含物业）
日均租金 元/㎡·日
8.013.09.30 90%
188
茂业天地 （不含百货）
15万
2013.10.19 45%
150
宜家荟聚
21万
2014.06.27 70%
305
8.3亿 6.2亿 8.6亿
7,760
1.3亿（含物业）
5.5
4,130
商业建筑面积
13.3亿元
商业总投资额
8%
10%
第五年退出IRR
第八年退出IRR
54个月
90元/月
4.5%
6.0%
拿地到开业周期
首年平均月租金
第五年Ebitda Yield 第八年Ebitda Yield
4
指标变动原因
阐述关键指标变动原因
驾驶舱中指标变动在下述条件下需做详细解释： 成本利润率、IRR、Yield、首年月均租金降低幅度超过20%； 工期、总投资额上浮20%；商业建筑面积变动超过20%。
2001 2003 2004
开业 新世界百
货八佰伴
三阳百 大洋百 保利广
盛
货
场
闭店 歇业
• 外资百货 进入，开启 了连锁品牌 进入无锡的 序幕，无锡 商业由传统 向现代转型。
• 外资百货继续扩张，并成 差异化发展，彼时百货正 旺，引领无锡商业的发展， 且集中于崇安寺商圈；
• 保利广场的开业打破了百 货对市场的垄断，为无锡购 物中心的发展写下第一篇 章。
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CONTENTS
一、设计概念方案解读 二、商业市场深度调研 三、消费者调研 四、项目定位 五、业态落位＆铺位切分 六、主力店方案 七、案例借鉴 八、专项设计要求输出 九、财务测算 十、开发计划
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设计概念解读
解读项目概念方案，明确目前的楼层及项目体量
7
设计要求复盘
复盘设计要求及落实情况
8
设计优化意见
15.3万㎡
商业建筑面积
15.3亿元
商业总投资额
10%
13%
第五年退出IRR
第八年退出IRR
50个月
90元/月
4.5%
6.0%
拿地到开业周期
首年平均月租金
第五年Ebitda Yield 第八年Ebitda Yield
3
总经理驾驶舱
例
整 盘 双 率
资额
7
内部收益率
8
成本利润率
初步定位阶段
12.3万㎡
苏宁广 场恒隆广 场茂业天 地惠山万 达
宜家荟 聚海岸城 万象城 乐都汇
T12 茂业天地·亿 京东广 百 场 百乐广 场
大洋百货 保利广场 远东百货 歇业
• 2013年苏宁广场、恒隆广场 等几个购物中心相继开业，开启 了购物中心发展的爆发期，并以 大而全模式为主； • 购物中心除在核心商圈与百货 直接竞争，并在各大板块相继开 花，购物中心进入全盛期； • 百货继续势弱，早期购物中心 进入调整期。
置表； ➢ 主力店沟通：以50%的概念方案平面为基础开始洽谈主力品牌商家，并搜集各主力店要求的交付条
件； ➢ 财务测算：地块分期及物业排布确认后，重新计算购物中心地价分摊及整盘双率。重新计算购物中
心IRR和Ebitda Yield。
2
总经理驾驶舱
例
整 盘 双 率
资额
9
内部收益率
10
成本利润率
拿地可研指标回顾
例
H&M
服饰业态
业态 服饰
坪效排名 品牌 合同面积
1
单农
100
2
CATALOG
99
3
H＆M
2,248
4
TOMMY HILFIGER
130
5
AX
250
6 BEAN POLE
123
月均营业额 228,657 191,787
3,195,750
169,973
298,931 59,714
坪效 开业时间 2,287 2015.04 1,937 2015.06 1,422
0.8亿（含物业）
2.5
4,100
0.9亿（含物业）
1.6
3.0万 2.5万 3.0万
T12
5万
2015.02.14 85%
40
1.8亿
3,600
0.37亿（含物业）
3.4
0.7万
茂业·亿百
8万
2016.03.26 70%
165
/
/
/
2.0（含物业）
/
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标杆项目深度分析
深度分析标杆项目或者竞品项目，需具体到其中的品牌＆品类营业额表现
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商圈发展
分析城市商业商圈发展规划及标杆项目落位（包含已有和潜在项目）
例
12
城市商业市场能级
分析标杆项目总体营业情况，判断城市商业能级
例
项目
恒隆广场
建筑面积 开业时间 开业率 品牌数量
11.8万 2013.09.16 80%
270
年营业额 5.5亿
年营业坪效 元/㎡·年
4,700
201×年市场表现 年租金收益
1,307
1,196 485
轻餐业态
业态 坪效排名
轻餐
1
品牌 星巴克
合同面积 月均营业额
218
711,624
坪效 开业时间 3,264
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标杆项目深度分析
深度分析标杆项目或者竞品项目，需具体到其中的品牌＆品类营业额表现
坪效 元/月*㎡
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
U2B
0
吉米 VICHY/理肤泉 均值 羽西 丸美/卡姿兰