社区商业物业功能配置要求
超市类——便利超市
技术指标 需求面积（㎡） 单层面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m） 楼板承重（Kg/㎡）
给排水
供配电
电话线 物业交付装修标准
具体要求 100-500 100-500
1 ≥4.5 ≥500 接驳到位
提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源
燃气管道
需要
停车场车位 物业交付装修标准
50左右 毛坯
休闲业态经营场所一般在二、三楼，对给排水、供配电、排污、停车 场车位等技术指标有一定要求。
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社区商业物业功能配置要求
餐饮类——西式快餐店
餐饮业态是社区商业中承租比较稳定的业态，物业出租以后，调整
难度及成本相对较大，因此，餐饮业态的经营场所需要加以细致的规划 设计。
技术指标
具体要求
需求面积（㎡） 经营楼层选择（层）
单层面积（㎡） 结构层高要求（m）
中央空调 电梯（部） 步梯（部）
排污 物业交付装修标准
社区商业物业功能配置要求
休闲类
休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，对于供配电、供给水、排污
要求高，同时，面积的需求也相对较大。
技术指标
具体要求
需求面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m）
给排水
≥200-500 2～3 ≥4
提供接口
供配电
提供接口且符合国家标准
排污
提供接口，排污水管直径要宽
200-500 1～2
100-250 ≥4
需要，预留2-5个机位接口 不要求 1-2
设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 简单装修/毛坯
社区商业物业功能配置要求
便利店类
便利店是社区商业中较为灵活的业态，对硬件技术指标的要求主要体 现在要有良好的展示性，合适的开间、进深和层高等。
技术指标 需求面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m）
技术指0 部分商家30以下亦可（干洗、花店等）
经营楼层选择（层）
1
结构层高要求（m）
≥4
开间（m）
3－10
物业交付装修标准
毛坯
社区商业物业功能配置要求
美容美发类
美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同，同时，美容业态 对外服务性质较强，对展示性要求较高，其经营的特点也决定其对供给水、排污
社区商业物业功能配置要求
美容美发类
美发类商家物业条件要求：
技术指标 需求面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m）
开间（m） 进深（m）
给排水 店前走道 燃气管道
排污 物业交付装修标准
具体要求 80－150
1 ≥4 4－8 10-20 提供接口，能保持稳定正常 裸露，最好不要有绿化带 不需要 提供接口，排污水管直径要宽 简单装修/毛坯
开间（m） 进深（m） 排油排污 店前走道 物业交付装修标准
具体要求 50-100 1 ≥4 4－9 ≤15
提供接口 店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带
简单装修
社区商业物业功能配置要求
服务配套及精品类
服务配套是社区商业的基础业态，有着举足轻重的作用，主要服务于社区居民， 经营场所面积通常不大，对经营场所的技术指标要求不高。服饰精品虽非日常购买频 率较高的商品，但在社区商业中也发挥着重要作用，对于技术条件的要求与服务配套 类商家基本相同。
社区商业物业功能配置要求
生活家居类
生活家居业态由于其所销售的部分产品体积较大，对于经营面积的要求相对较大。
技术指标
具体要求
需求面积（㎡）
50-200
经营楼层选择（层）
≤3
层高要求（m）
≥3
开间（m）
3-5
进深（m）
10-15
物业交付装修标准
简单装修/毛坯
可以看出，生活家居对于经营场所的硬件技术要求符合自身经营的需要，和其他业 态相比，其对大面积商铺的需求可通过打通两间或多间小铺来达到，这样在规划设计商 业建筑时可有较大的灵活性。
社区商业的类型\设计要点及 万科个别项目产品问题案例
社区商业的类型及设计要点
➢ 从社区开发模式角度划分： 1. 多点式社区商业——20世纪50~80年代居住区开发时代的产物 2. 社区底层商业（裙楼临街商铺）——解决沿街底层住宅不好卖产生的 3. 社区商业街区——商业与居住区开发规范化 4. 社区商业中心——伴随城市大型社区出现
案例列举（万科朗润园）
问题3：商业网点二层内部管线杂乱且 错综复杂，使用高度照成浪费。
案例列举（万科金域国际）
一层 一、二层 单独三层 问题1：住宅下商业网点约270平三层，层面积 约80平，商家不便于使用。 问题2：商网内部剪力墙较多，后期改造难度大 建议是否可以部分一层或一二层，三层合并独 立预留通道。
案例列举（万科紫金苑）
住宅+商业
青年大街
住宅+商业
社区商业的类型及设计要点
➢ 社区底层商业（裙楼临街商铺）
特点：“一层皮空间”，围合社区，动静分离，最初设 计时无功能要求、无业态要求，销售型商铺 发展现状及问题：最初设计无功能考虑，也少对于一些 业态的技术考虑，如餐饮。后期改建对环境及居住品质 有影响。 商业业态：生活配套类（药房、洗衣店、宠物店、便利 店等） 适合面积：单铺面积在50-200平方米 层高：4.5-5.5米 门面宽及进深比例：规范：1:2 不超过：1:3 商业楼层：2层最为适合或者层高较高的复式商铺 总商业体量：控制在15000平方米以内 设计原则：沿社区周边交通便利及展示面较好的主要街道 布置
提供配口 毛坯
社区商业物业功能配置要求
餐饮类——大型中式酒楼
技术指标 需求面积（㎡） 单层面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m） 楼板承重（Kg/㎡）
中央空调 电梯（部） 步梯（部） 燃气管道
排污 停车位数量（个） 物业交付装修标准
具体要求 1,000-3,000 500－1,000
1～3 ≥4.5 ≥500 不需要，自装
案例列举（万科新里程）
8
米
绿
挑 空
化
商 铺
带
→
文汇街
问题1：绿化带对商业网点形象遮挡 问题2：8米挑空商铺需自费负责后期 楼板建设，2010年楼板建设费用约 为600-800元/平米
案例列举（万科朗润园）
问题1：商业网点门前立柱对后期经营 商家形象影响，不利于店招设置；
案例列举（万科朗润园）
2.8米层高 问题2：商业网点内部层高2.8米，限 制部分商家经营。
北京SOHO社区底层商业
北京华侨城社区商业街
北京望京凯德MALL
社区商业的类型及设计要点
➢ 多点式社区商业（目前应用较少）
特点：散布在社区当中，多存在于20世纪 50~80年代规划的老居住区中，受当时商业发展 水平限制和技术限制，面积规模小 发展现状及问题：改造住宅底层阳台、居室、利 用住宅间隙搭建商铺来扩大营业面积，业态组成 简单、管理混乱、社区品质差、服务及产品质量 无保证 商业业态：日常小百货、早餐店、水果摊、蔬菜 摊、食品店、烟酒副食、家庭维修、服务加工、 美容美发等 适合面积：5平米~100平米 布置原则：小区入口处、小区内广场及活动场地 周边 适宜范围：规模较小的社区和老社区改造
预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位 500-1,000 200-500 毛坯
社区商业物业功能配置要求
超市类——社区超市
技术指标 需求面积（㎡） 单层面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m） 楼板承重（Kg/㎡）
给排水
供配电
中央空调 电话线 燃气管道 排污 停车位（个） 物业交付装修标准
社区商业的类型及设计要点
➢ 社区商业街区
特点：从裙楼底下脱离出来，开始有功能考虑， 技术考虑，服务人口约为2~5万人，部分还辐射到 社区外消费人口
发展现状及问题：无定位，无统一规划 商业业态：零售、生活配套、餐饮、休闲、美 容美发、足浴等与居民生活相关业态 适合面积：单铺面积在50-350平方米 层高：4.5-5.5米 门面宽及进深比例：门面宽适宜4米以上，中型 店铺4~8米，进深比例1:1.5~2，最大不超过1:3 商业楼层：2层最为合适，局部三层 总商业体量：控制在3万平方米以内 设计原则：社区商业街道空间适宜比例为1，道 路宽度适宜6~20米；沿居住区靠近城市主干道布置、 或沿居住区之间城市次要道路布置。
建筑形态：百货公司、购物休闲中心、组团街区式商业中心
北京甘家口百货 北京朝阳大悦城 北京易事达购物休闲广场 上海金桥国际商业广场 上海大宁国际商业广场 ……
社区商业物业功能配置要求
各业态品牌商家列表
业态
超市
大型综合超市 社区标超
大型餐饮
餐饮
西餐咖啡
中西式快餐
便利店
——
商家 沃尔玛、新一佳、百佳 华润、民润、好邻居 湘江老厨、毛家饭店、天天渔港、醉翁亭 雨花西餐、上岛咖啡、米萝西餐 麦当劳、肯德基、嘉旺城市快餐、永和大王
3万~8万
服务半径 0.5公里 0.5~1.5公里
1.5~3公里
到达方式 步行
步行或自行车
公交车或私家车
业态组成 以连锁超市为主力店、附专柜、药店等 超市（或大卖场）为主力店、附生活服务类店铺、同时配餐饮 及快餐店、生活型店铺。
大型超市、集中商业区、品牌专卖店、电影院、美食广场、儿 童教育培训/游乐中心、中式快餐、特色餐饮、图书馆/书城、 KTV等
供配电
中央空调 店内垂直交通
电话线 燃气管道
排污 卸货/理货区（㎡）
停车位（个） 物业交付装修标准
具体要求 10,000-20,000 5,000－10,000