从普洛斯看中国物流地产专题研究报告目录第一节普洛斯简介 (5)一、两个普洛斯？ (5)二、普洛斯历史发展轨迹 (6)三、公司股权结构 (8)四、公司的全球业务布局 (10)第二节三大核心业务形成战略“闭环” (12)一、物业开发业务：整体业务的基础 (13)二、物业管理运营业务：收入的主要来源 (14)三、基金管理业务 (15)四、各业务部门合力，提供三大服务产品 (19)第三节公司财务分析：中国地区、租金收入为主要来源 (22)一、收入及利润分拆 (22)二、物业升值价值占净利润比重高 (24)第四节普洛斯在中国 (26)一、普洛斯中国的发展轨迹 (26)二、网络布局遍布全国，客户群体以外资企业为主 (27)三、普洛斯中国的本地化战略“组合拳” (29)第五节普洛斯的成功原因及物流地产的发展机遇 (31)一、成功原因：“高效管理”+“先发优势”+“拿地优势” (31)二、发展机遇：“巨大发展空间”+“B2C打开市场需求” (32)图表1：普洛斯中国物业面积地位图 (5)图表2：普洛斯几大集团类股东持股比例 (9)图表3：普洛斯各国家及地区股东占股比例图 (9)图表4：普洛斯净资产全球规模比例 (10)图表5：普洛斯三大业务构成战略“闭环” (12)图表6：普洛斯历年开发成本利润图 (14)图表7：普洛斯近年基金管理规模及增速 (17)图表8：普洛斯近年基金管理费收入及增速 (18)图表9：普洛斯标准设施开发业务模式 (19)图表10：普洛斯客户定制开发业务模式 (20)图表11：普洛斯物业收购与回租业务模式 (21)图表12：普洛斯近年收入与利润图（单位：亿美元） (22)图表13：普洛斯各大区收入占比图 (22)图表14：普洛斯各大区利润占比图 (23)图表15：普洛斯历年收入按业务拆分 (24)图表16：普洛斯近年地产公允价值变动与利润图（单位：亿美元） (24)图表17：普洛斯在中国的布局图 (27)图表18：普洛斯在中国的主要客户 (28)图表19：中国工矿仓储用地历年供应量图 (32)图表20：中国人均物流面积与美国比较图 (33)图表21：中国现代物流市场供应现状 (33)图表22：电商零售历史增速图 (34)图表23：B2C电商市场份额及预测 (34)表格1：普洛斯与安博臵业的历史分拆及并购历程表 (8)表格2：普洛斯全球主要业务营业数字 (11)表格3：普洛斯各大区域前五大客户表 (14)表格4：普洛斯各大区域运营数据表格 (15)表格5：普洛斯各大区域设立基金简介 (17)表格6：普洛斯在中国的历史沿革 (26)表格7：普洛斯在中国的物流网络简介 (27)表格8：普洛斯在中国各区域城市布点及面积 (27)表格9：普洛斯第二次在中国融资情况 (30)第一节普洛斯简介普洛斯”，英文名GLP（Global Logistics Properties）,一家在中国拥有最多仓储物流土地及物流产业园的企业，总面积超过1500万平方米。
从公司官网提供的中国市场土地份额图上来看，即使将前十名其他企业拥有的土地份额全部加起来，也不及其三分之二。
图表1：普洛斯中国物业面积地位图资料来源：普洛斯资料，北京欧立信咨询中心让人最感到惊讶之处便是，普洛斯作为一个外资控股的企业，居然在地产这样一个以拿地为主要竞争力、并相对更加为政府所掌控的行业中左右逢源，甚至做到行业绝对的龙头。
而这其中的缘由便要从普洛斯发展的历史轨迹以及其与中国市场的种种联系说起。
一、两个普洛斯？普洛斯”这个名字，虽然在物流地产界早已鼎鼎大名，但对于外界而言，却总是会有“两个普洛斯”的印象存在，时常将GLP与Prologis两家企业混淆。
尤其是从英文名上来看，由于后者的英文发音与“普洛斯”更为接近，更加造成了识别上的误差。
简单来说，两者的区别：GLP（Global Logistics Properties，现中文名“普洛斯”）:本篇报告的研究对象，“普洛斯”。
曾经作为Prologis的中国与日本的分支业务，于2008年12月24日被GIC全额收购股权及债权，自此从Prologis分拆出来单独发展。
目前业务遍及中国、日本、美国和巴西，是亚洲第一、全球第二的物流地产企业。
Prologis（现中文名“安博臵业”）：GLP从前的母公司，在GLP分拆出去之后于2011年与安博臵业（AMB Properties）合并，成为全球第一大的物流地产企业。
随后其英文名沿用Prologis,而中文名则改为“安博”。
目前业务遍及北美、欧洲、亚洲等超过20多个国家和地区。
二、普洛斯历史发展轨迹1、成立于北美，挟资本之势全球扩张1991年，Prologis的前身，Security Capital Industrial Trust (SCI)在北美成立。
当时公司的投资领域较为多元化，既包括工业用地，也包括商业及写字楼盘等地产业务的开发。
最终，为了降低空臵率，提高运营及资金回笼效率，公司选择与美国其他房地产企业区分开来，专注于当时由于美国经济高速发展而出现大量需求的物流地产细分行业。
而于此同时，经济全球化的浪潮袭来，越来越多的美国国际化企业需要全球性的物流仓储网络布局来帮助他们全球铺货，完成快速扩张。
而SCI则抓住了这次机会，借助全球化物流概念顺利在1994年于纽约证券交易所（NYSE）上市，并于1998年正式改名为Prologis。
2、染指亚洲市场，进军日本和中国而借助资本之势，Prologis通过全球并购以及美国企业全球扩张的机会，将自己的触手伸向全世界，而亚洲，尤其是才刚加入WTO不久的中国，在政策及政府的推动下，正如火如荼的开始新一轮全球贸易的大动作。
巨大的市场需求以及物流仓储作为贸易的刚需属性，强烈的吸引着Prologis的目光。
2001年，Prologis首先进入美国企业更为熟悉的日本市场，并同时隔海观望对面的这一全球瞩目的庞大市场，以寻求最好的切入时机。
最终，Prologis在2003年迈出了其进入中国的第一步，选择将总部设在中国外资企业最多、国际贸易最繁荣的第一大港口——上海。
3、深耕本土化，借力物流园区拓展市场，政府企业“双得利”Prologis刚进入中国市场时，由于政府对于外资在华“圈地”现象明显保持着很强的戒心，公司在前期希望从政府直接拿地的愿望并不顺利。
最终，管理层改变策略，从二级市场入手，一是收购了乐购整套配送设施并在上海取得西北物流园的开发权，二是与苏州工业园区的苏州物流园区签订了开发协议，以入股形式进行工业物流园区的开发及建设。
终于在2004年拿下了14万平方米的工业物流设施及土地，成功踏实第一步。
在建立了立足之地后，Prologis开始发挥其作为外资国际化企业的绝对性优势——全球性的大企业客户资源（全球财富1000强企业近一半左右是其客户），将其过往十年来积累的客户引入中国并为其提供一整套的现代化物流解决方案。
在当时的中国，物流地产业提供的物流解决方案仍然相当落后，离国际一流大企业的需求仍然相差甚远。
Prologis的出现使得外资大厂的订单纷至沓来，仅4个月后苏州工业园的物流设施租用率便从55%猛增至92.8%。
其中客户不乏阿迪达斯、三星、诺基亚、三井和欧莱雅这样的国际顶级企业。
物流园的开发，引来了国际大厂的入驻，最终导致了整个工业园区被整体盘活并拉动了当地政府的GDP与税收。
这种显而易见的连锁效用立刻为政府所注意到，并改变了其对于Prologis的态度，提高了信任，最终转化成了公司在今后拿地时的优惠政策。
凭借着苏州园区的示范效应，Prologis在中国的开发得到了更多地方政府的支持，开始了一轮超高速的扩张。
无论在环渤海、长三角、珠三角、还是内陆几大城市，全都布满了公司的物流园区。
至2008年，仅用了5年时间，公司在全国19个城市建立起了50多个物流园区。
4、Prologis“壮士断腕”应对全球股灾，GIC成功接盘亚洲业务，GLP成立2008年，由于全球性的次债危机爆发，在实业界各大企业都选择减速扩张，而资本市场上的流动性也降至低点。
Prologis同时面临了出租率下降以及后续资金断裂的前后夹攻，公司股价也跌至历史最低。
同年，来自新加坡的国家政府投资公司（GIC）最终以13亿美金成功收购Prologis在中国的资产和日本的产业基金权益以及相应的预估债务。
交易完成之后，Prologis在中日两国的品牌“普洛斯”、与管理团队保持不变，并同时约定公司三年内不得进入中国日本市场从事相关联业务，即使在三年之后也不能以“普洛斯”的品牌进行运营。
自此普洛斯的亚洲业务正式分拆，中文名“普洛斯”，英文名则改为“Global Logist ics Properties”(GLP)。
而随后于2011年，Prologis剩余的业务与原来的竞争对手安博臵业（AMB Properties）合并，中文名改为“安博”，而英文名仍保留“Prologis”。
自此，两家企业分别成为了全球第一、第二的物流地产公司。
表格1：普洛斯与安博臵业的历史分拆及并购历程表资料来源：普洛斯资料，北京欧立信咨询中心三、公司股权结构根据公司2016年年报显示，目前公司总股本为47.32亿股，按照最新收盘价2.04新元计算，市值为96.53亿新元，合人民币467.63亿元。
在GIC自2010年接手普洛斯至今，其目前通过间接持股方式控制公司，仍然是公司的第一大股东，占总股本的36.57%，高瓴资本（Hillhouse Capit al）作为第二大股东持股8.14%，贝莱德集团（BlackRock Group）为第三大股东持股6.99%，而美银美林集团（BoAML Group）作为第四大股东持股5.31%图表2：普洛斯几大集团类股东持股比例资料来源：普洛斯资料，北京欧立信咨询中心另外，从股东所属国家来看，我们发现来自中国（包括香港）的资本持股比例仅次于大股东GIC 与美国财团，占据了第三名的位臵。
这另一方面也体现了普洛斯对于其全球最大市场——“中国”的重视，也表明了其意图借助中国本地资本牢固扎根并持续获得政策及土地资源的意图。
图表3：普洛斯各国家及地区股东占股比例图资料来源：普洛斯资料，北京欧立信咨询中心四、公司的全球业务布局目前，普洛斯的主要业务集中分布在全球4 各国家，按照净资产规模大小分别为：中国、日本、美国、巴西。
图表4：普洛斯净资产全球规模比例资料来源：普洛斯资料，北京欧立信咨询中心1、中国区业务简介根据公司2016年年报，公司在中国区总资产为122亿美元，总开发面积达2670万平方米，其中建成面积为1490万平方米，在建面积1170万平方米，并另外包括1210万平方米的土地储备。
近三年平均出租率为90%；平均租金为34元人民币/平方米/月；同地仓储运营收入增速为10.7%。