亳药花海休闲观光大世界百花园项目实施方案一、项目简况（一）基本情况.项目名称亳药花海休闲观光大世界百花园项目（下文简称“本项目”）.实施机构经亳州市人民政府（下文简称“市政府”）授权，亳州市文化旅游局（下文简称“市文旅局”）作为项目实施机构，负责项目的准备、采购、监管和移交等相关工作。

.政府出资代表方经市政府授权，亳州市文化旅游投资控股集团公司（以下简称“文旅集团”）作为市政府在本项目中的出资代表方，并依法履行其相关的股东权利及义务。

.项目类型本项目属于新建工程。

.项目区位项目沿广连沟南北两岸分布，总占地亩。

1 / 42.所属行业旅游领域。

.建设运营内容百花园项目规划占地面积约亩，拟建设主入口区、主题花境区、主题商业区、儿童游憩区、微景观展示区和花卉引种区。

项目共需建设用地指标亩，其中，东侧游客服务配套区域亩，花朵乐园亩，百花物语剧场、百花客栈亩，花家大院亩，镜花水月商业街亩，水晶世界温室大棚亩。

项目范围内的其余约亩土地为花卉种植及花境营造。

中华药材花卉博览园计划引种种药材花卉品种，建成后将成为世界最大的中药材花卉温室大棚。

以上配套服务设施、主题花境区、主题商业区、儿童游憩区、微景观展示区和花卉引种区竣工验收后，由项目公司负责运营、维护。

.项目总投资本项目静态估算总投资为亿元（未含建设期利息），其中，建筑工程费用为万元，设备购置及安装工程费为万元，工程建设其他费用为万元，基本预备费为万元，铺底流动资金为万元。

本项目建设期利息约为万元。

2 / 42.项目进展截至目前，本项目前期工作进度如下：项目前期工作进度二、运作方式本项目采用“设计建设融资运营移交”（)的运作方式。

在的模式，项目公司作为本项目的投资及经营主体，负责3 / 42项目的设计、投融资、建设、运营、维护、移交一体化运作；市文旅局代表市政府负责决策重大事项、制定规范标准、提供政策支持，以及公共服务价格和质量的监管等，以保证公共利益的最大化。

三、交易结构（一）项目交易结构）亳州市人民政府授权市文旅局作为亳药花海休闲观光大世界百花园项目的实施机构。

）市文旅局通过公开、公平、公正的竞争方式选择中标人。

）经市政府授权，文旅集团作为政府方出资代表，同中标社会资本方合资成立项目公司，制定《公司章程》，并注入资本金。

）市政府授权市文旅局与项目公司签署合作协议，授权项目公司负责本项目的设计、投融资、建设、运营及移交。

）如果使用财务杠杆，项目公司应与金融机构签订融资协议进行项目融资，融资金额为项目总需求资金与资本金之间的差额。

另外，项目公司还需要与施工企业、保险公司等分别签订工程承包合同、保险协议等。

）在合作期限内，项目公司自行承担费用、责任和风险，负责本项目设施的设计、投融资、建设、运营、维护，提供符合标准的服务内容。

4 / 42）在合作期限内，市文旅局及其他政府相关部门对项目公司的服务质量进行考核，考核结果作为政府支付可行性缺口补助的依据。

亳州市财政局根据市文旅局等部门反馈的考核结果向项目公司支付可行性缺口补助。

）项目公司通过在合作期限内取得的经营收入以及从市财政局获得的缺口补助，以补偿运营成本、还本付息（若有）、回收投资、应缴税金并获取合理的投资回报。

）合作期届满后，项目公司应按照合作协议的约定，将本项目资产无偿、完好、无债务、不设定担保地移交给政府指定机构。

（二）项目公司的设立项目公司注册资金暂定为万元，其中，中标社会资本持有项目公司的股权，须出资万元；文旅集团持有项目公司的股权，须出资万元。

中标社会资本及文旅集团须以足额货币的形式出资，并保证在项目公司注册成立后一个月内注册资金全部到位。

经市政府授权，市文旅局与项目公司签订合作协议，授权项目公司作为本项目的投融资、建设和运营维护的合法主体，股东各方应按照约定的比例分享项目公司的经营收益。

5 / 42（三）项目投融资结构本项目静态总投资为万元，项目所需资金全部由项目公司负责筹集。

项目资本金比例暂定为项目静态总投资的，即万元。

除项目公司注册资本（万元）外，项目所需的其余资本金由中标社会资本和文旅集团按照：的持股比例分别出资，并以资本公积等形式合法注入项目公司，即：中标社会资本还需出资万元，文旅集团还需出资万元。

其中，中标社会资本须全部以现金形式缴纳；文旅集团在履行该部分出资责任时，优先以已为本项目投资建设形成的游客服务中心等实物资产出资（预计投资规模约为万元，以最终竣工决算金额为准），剩余不足部分再以现金形式出资。

除注册资本（万元）应在项目公司注册成立后一个月内全部到位之外，项目所需的其余资本金（万元）须在一年内配套到位，不得影响项目建设进度需要。

项目资本金专门用于本项目的投资、建设、运营和维护等。

除项目资本金之外，项目所需资金的筹措工作，由项目公司通过银行贷款、股东借款、基金、信托等方式筹集，相关工作由社会资本负责。

（四）项目回报机制本项目采用“可行性缺口补助”的回报机制。

6 / 42在本项目授权范围内，项目公司负责项目设施的投融资及建设，在项目建成后负责项目的运营，收取景区门票收入、商铺租金、停车费、餐饮住宿收入、儿童游乐设施收费、药草出售收入等，并从政府方获得财政可行性缺口补助，以收回其期初投资及运营成本，并获得合理回报。

（五）项目收益来源.使用者付费项目公司负责项目的投资建设，在项目建成后将独家负责项目的特许经营，并享有项目的各项经营性收入。

根据项目规划建设内容，本项目预期的使用者付费主要包括景区门票收入、商铺租金、停车费、餐饮住宿收入、儿童游乐设施收费、药草出售收入等。

其中，景区门票收入、停车费、儿童游乐设施收费等项目将执行政府物价部门确定的指导价格，商铺租金、餐饮住宿收入、药草出售收入等项目将按照市场定价原则执行，政府不再参与价格的制定。

.政府财政补贴本项目中，政府承担的补贴责任分为种植补助和可行性缺口补助两部分。

两项补贴支出均按年支付，在每个运营年度结束且收到市文旅局书面反馈的考核结果之后的三十（）日内，市财政局汇总该年度四个季度的运营考核结果，并核算当年应支付的补贴金额。

（）种植补助参照《亳州市“亳药花海休闲观光大世界”土地流转规模7 / 42种植补助方案》，在百花园项目区内，符合项目规划功能，从事中药材、花卉、树木、蔬菜种植，以及开展中药材种苗繁育、道地品种展示、全程社会化服务的家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业等新型农业经营主体可获得补助。

市、区财政对符合条件的中草药种植进行补助，补助标准为元亩年；建设亩以上温室大棚种植中药材（含花卉、水果、蔬菜）的，按温室大棚种植面积，每年每亩给予补助元。

（）可行性缺口补助除种植补助外，市财政需对项目公司给予财政补助，以确保项目公司可以覆盖运营成本、税费，收回项目建设投资并获取合理回报。

本项目中，政府承担的可行性缺口补助的计算公式如下：当年可行性缺口补助数额项目总投资×合理利润率÷〔(合理利润率)〕年度运营成本×（合理利润率）－年度使用者付费－年度种植补助其中：◆项目总投资包括工程费用、工程建设其他费用、基本预备费、建设期利息以及铺底流动资金。

本项目中，项目总投资暂按万元测算，最终以根据中标社会资本投报的工程费用下浮比例计算、并经竣工决算审计确定的金额为准。

工程费用下浮比例区间初步确定为—。

8 / 42◆合理利润率：参照数据库等行业收益率数据和当年中国人民银行五年期以上贷款基准利率，充分考虑可行性缺口补助支付的不同情景，结合风险等因素，并参照《国家发展改革委、住房城乡建设部关于调整部分行业建设项目财务基准收益率的通知》（发改投资〔〕号），本项目合理利润率暂按测算，以覆盖项目公司为本项目投资建设所发生的资本金投入、债务融资偿还及利息、税费及合理回报。

合理利润率最终以中标社会资本投报数值为准，且合作期限内不予调整。

◆项目运营期限（）：综合亳州市本级财政收支情况，并结合本项目投资规模、设施盈利性等因素，暂定本项目运营期限为年。

◆年度运营成本：在运营期内，本项目中，运营成本主要包括工资福利费、水电费、销售费用、修理费用、管理及其他费用。

结合本项目的规模、区位、规划建设内容，并参考周边类似规模和地区类似项目，得到本项目在整个运营期内累计发生运营成本运营支出万元，年均运营成本支出为万元（详细测算数据详见本方案第八部分财务测算）。

◆年度使用者付费：在项目建成后，项目公司将独家负责本项目的特许经营，并享有项目的各项经营性收入。

根据项目规划建设内容，本项目预期的使用者付费主要包括景区门票收入、商铺租金、停车费、餐饮住宿收入、儿童游乐设施收费、药草出售收入等。

根据本项目规划建设内容、规模，并参考周边地区、类似项目，得到本项目在年运营期内累计9 / 42可实现使用者付费万元，年均使用者付费为万元（详细测算数据详见本方案第八部分财务测算）。

◆年度种植补助：参照《亳州市“亳药花海休闲观光大世界”土地流转规模种植补助方案》，在百花园项目区内，露地种植面积约亩，补助标准为元亩年；温室大棚种植面积为亩，补助标准为元亩年。

经测算，本项目预期每年可获得种植补助万元。

亳州市财政局须将根据合作协议的约定向项目公司支付的可行性缺口补助纳入跨年度的财政预算。

（六）主要边界条件.合作期限暂定本项目合作期限为年（含建设期个月，按年计算）。

.项目投资内容百花园项目规划占地面积约亩，拟建设主入口区、主题花境区、主题商业区、儿童游憩区、微景观展示区和花卉引种区。

项目共需建设用地指标亩，其中，东侧游客服务配套区域亩，花朵乐园亩，百花物语剧场、百花客栈亩，花家大院亩，镜花水月商业街亩，水晶世界温室大棚亩。

项目范围内的其余约亩土地为花卉种植及花境营造。

中10 / 42华药材花卉博览园计划引种种药材花卉品种，建成后将成为世界最大的中药材花卉温室大棚。

.项目前期工作及费用项目的立项、可研、环评、能评、整体方案设计等前期工作已由政府方负责完成，相关费用已由政府方支付，项目公司成立后应将政府方已发生的前期费用支付至政府方指定账户，并计入项目总投资；项目初步设计、施工图设计、勘察、工程量清单编制等工作全部交由项目公司负责完成，相关费用由项目公司承担，并计入项目总投资。

.相关配套安排项目用地共亩，已从基本农田划出，现属于允许建设区，可报批作为建设用地。

项目范围内需征地面积约为亩，所需资金约万元由市财政落实。

另外，市政府及相关部门负责提供土地、水、电、气、通讯网络和道路等配套设施和项目所需的上下游服务，并配合办理土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关手续。

.土地使用（）建设用地本项目占地面积共计亩，其中，建设用地面积亩（东侧游客服务配套区域亩，花朵乐园亩，百花物语剧场、百花客11 / 42栈亩，花家大院亩，镜花水月商业街亩，水晶世界温室大棚亩）。