发动机配件、转 车维修、零
向配件、横向件、 配件更换等
车身附件、等.
各种大、小 车美容、装 潢、翻新、 汽保工具等
油品，
两轮、三轮、 大车零部件、
汽保，
仓储、货运、
四轮助力车整 发动机配件、
五金、
物流配送、
车销售及维修、 转向配件横
增值服
快递等
及配件供给等 向件附件等.
务中心
等
银行、汽车金融、 保险、超市、餐 饮、综合商务等
劣势（Weaknesses）
1、本项目目前位置较偏远，目前周边配套不完善， 整体配套形成周期较长。 2、目前周边无市场经营环境，新的市场经营氛围有 待培育。 3、市场内商户对本区域本项目认知度不够。
威胁（Threats）
1、由于区域市场认可度影响，汽配市场规模有限， 这将成为我们项目成功巨大挑战。 2、商家及消费者对新市场的认可需要一个培育的过 程。 3、政府作为未知因素，其支持度将成为项目的潜在 作用力
二、项目概况及规划建议 规划建议及增值构想
几点规划建议及增值构想：-规划建议
3、本项目是汽配专业市场，故在楼板承重方面应当充分考虑到商家货品堆放的需要，建议 楼板承重在1000kg/平米以上；另外，市场内商铺智能化综合布线、数字有线电视信号、 宽带全部入户，垃圾处理站也应该布局在适当的位置，充分体现人性化的原则与商家的经 营需求。
项目周边基本情况
项目所处区域为郸城 城区北五岔路口处， 目前项目周边主要有 中石油、中石化两个 加油站，向北500米 为郸城车管所，项目 西为亿源汽车城，主 要为整车销售，招商 租赁工作已经完成， 即将投入运营。
亿源汽车城 郸城车管所
一、项目及周边环境分析 项目所处区域的现状及未来发展规划
项目所处区域未来发展规划
注重项目规划的整体性：项目开发建设采用分期开发的节奏，但在具体实施中必须遵循“整体规 划，分期推进”的原则。使项目的各功能布局具有整体性，确保项目建成后的有序性和完整性。 因项目市场处于未成熟期，市场容量有限，认知及认可需要一定周期，建议项目将实施边开发建 设、边开业经营的滚动式推进策略。一方面使开发资金流在第二期开始进入良性的自我循环状态， 有利于开发建设顺利进行；另一方面边开发边经营，降低风险并有助于后续二期招商成功。
三、项目定位分析
业态定位及功能分区建议
业态功能定位说明
汽配、汽修、助力车、汽车美容装饰、汽车用品超市等等各类有关的汽车行业
项目针对郸城现有汽配市场业态混乱、缺乏管理的局面，将郸城汽配、汽修、 助力车整车、汽车美容装饰、汽车用品超市等等各类有关的汽车行业门店进行 集中整合、进行科学业态划分、规范化的运营管理，市场建成后，大大提升郸 城现有汽配市场的整体形象、消费环境和商品丰富度，成为郸城及一小时覆盖 区中“规模最大、经营及购物环境最好、业态最完善、商品最丰富、品牌最集 中”的一站式商贸交易区。----豫东汽车产业链一站式服务基地
和经营；
三、项目定位分析
业态定位及功能分区建议
业态功能分区初步建议
通过各产业市场调查，基于可持续经营和快速兴旺 的基本条件，对项目的功能分区初步建议如下：
（最终以实际招商情况业态规划为准）
八大核心功能区
大车汽配交易区 小车汽配交易区 汽车快修区 汽车装饰区
电动车摩托车等助力车区 物流运输区 综合区 服务区
1、新兴的汽车产业化规模是吸引汽配经营户的投资重要因素。应规避区域及新兴市场的 信息，强化区域未来的产业优势。 2、提出并利用汽车产业区概念，升华汽配城的地位，知名度和，弱化区域概念。 3、针对性的营销手段，人性化的产品设计以及附加的增值服务能够帮我们抢占客户资源。
二、项目概况及规划建议 总结分析
三、项目定位分析
业态定位及功能分区建议
业态功能分区原则
结合国内同类型专业市场业态规划以及郸城现有各业态比例进行合理规划； 根据市场的发展需求和规模，对不同的业态进行前瞻性的预测，合理配比； 对不同主题业态划分不同区域，形成独立而又统一的整体； 承租力强、形象好、品牌度高的业态优先考虑核心位置，带动其他品牌商户招商
项目位置
项目区位
东环路方向 丹成大道方向
项目位于郸城县城区东北部，位于 东环路与丹成路交汇处东南角，向 北500米即至郸城车管所，郸城北 二环路、S210省道、东环路、丹成 大道、支农路在此交汇，通达五个 方向，交通极为便利。
五岔路口
项目地 省道210方向
一、项目及周边环境分析 项目区位
项目周边道路总结分析
加油站
亿源汽车城
项 目
加 油 站
项目所在区域交通便捷，郸城县交 通主干道途径项目，同时项目距车 管所500米，附近两个加油站，使 得区域范围内成为人车流集散地； 项目外道路网络齐全，项目内部四 通八达，有利于车流通行，形成优 良的区域内物流配送环境；
一、项目及周边环境分析
项目所处区域的现状
中石油
中石化
三、项目定位分析
业态定位及功能分区建议
业态功能定位
“八大功能区”为一体的汽配交易平台，实现汽配“一站式”采购、“一条龙”服务
基本业态功能区建议
主力业态功能
次主力业态功能
辅助/配套业态功能
小车汽配交易区 汽车快修区 汽车装饰区 电动/摩托车 等助力车区
大车汽配交 物流运输区
易区
综合区
服务区
各种小车零部件、 各种大、小
1、位置相对偏角的设置物流区。 2、汽配交易区靠近物流 3、助力车一条街 4、装饰美容等服务性门店靠外设置 5、快修店形象较差靠里放置 6、综合区及服务区，体现便利功能，放置街铺或靠近交
叉路口
装 综电
汽饰 合 动
车
区车
装大
摩
饰小
托
+汽
车
服配 快 等
务区 修 助
+
区力
综 大小汽 车
合 配区 区
区
物流
三、项目定位分析
4、地块五个路口交汇口，西侧和北侧门是本项目最重要的主入口，此处是展示本项目高档专 业形象的关键位置，建议以项目名称大型广告牌相结合的建筑为主，具有项目昭示性效果。
二、项目概况及规划建议 规划建议及增值构想
几点规划建议及增值构想：-增值构想
1、以电子化配送中心与传统仓库相结合的物流配送体系， 横向联合运输网络系统，纵向连接汽配行业分销系统 ---成立物流配送中心
总结分析：几个关乎项目成败的问题及思考
1、思考问题：区域不成熟，汽配行业规模有限，区域影响力及覆盖面有限，市场 不成熟带来的投资信心不足，如何解决？ 解决方向: 定位上着眼大区域大产业，市场上深耕周边县区市场，渗透一小时汽配 覆盖区，营销上通过渠道营销抓住第一批实力客户，为游离客户建立信心。 2、思考问题在市场启动期，项目要回款，要盘活市场，投资者或经营户谨慎投资， 熬过培育期，如何兼顾开发公司、汽配经营户、投资者三者利益的平衡。 解决方向：通过价格策略、租售结合策略、市场营销等进行权衡
郸城县车管所
亿源汽车城
郸城 国际 汽配 城
项目所处区域是郸城自发形 成的汽车产业圈，有亿源汽 车城，郸城国际汽配城，集 汽车配件市场、二手车交易 市场、车管所、酒店式写字 楼、住宅区等组成，是一个 现代化、综合性的汽车交易 市场。
一、项目及周边环境分析
总结
项目及周边环境综合分析
本项目定位为汽配综合市场，是目前郸城县唯一的综合化汽配专业市场； 项目周边的S210省道、北环路、东环路等是进出郸城县的人流聚集区、交通要 道，项目外部和内部道路四通八达，具有优越的交通条件； 整个区域是未来郸城县的汽车行业发展集聚区，自发形成新车销售、汽车配件、 汽车维修等逐渐聚拢，区域发展空间巨大。
本区域将形成完整的整车销售、汽配汽修、零配件仓储物流、汽车行政服务、汽车金融等 相对完整的汽车产业链条，而本项目将提供并整合整个后产业链的专业服务平台。
二、项目概况及规划建议
1 项目基本数据 2 规划建议及增值构想 3 项目SWOT分析 4 总结:几个问题的思考
二、项目概况及规划建议 项目基本数据
使用价值的最大化，并实现项目产值最大化。
几点规划建议及增值构想：-规划建议
1、标示位置留出缓冲区，作为 中心广场 建议：7#8#11#12#左右 向后退让
2、所示临街退红5m，停车受限 建议:缩小内街宽度，控制临 街铺进深，保证停车
3、从销售与商家的角度考虑， 建议一层层高设置为5米以上， 二楼层高为3.5米， 扩大产品使用空间，有利于货 物的摆放。
项目总体经济指标
项目总占地面积约70亩万达广场 （46702㎡），总长度约 371米，宽126米。总建 筑面积62530㎡，包含汽 配区约4.55万㎡及酒店 1.7万㎡。
二、项目概况及规划建议 项目基本数据
二、项目概况及规划建议 规划建议及增值构想
本项目建筑规划应该着重遵循“以人为本”、“以通为本”的原则，以实现商铺经营、
2 、小额贷款、按揭贷款、汽车保险等一系列金融服务 ---金融服务中心
信 贷
担
保
3、提供包括代缴税务、组织汽配会展、进行管理培训、提供质
量检测、会务中心等服务
---综合服务中心
4、构建信息网络共享平台，整个信息资源，建立城际信息 网络中心，连接用户、商家、上游资源及下游分销商，为汽配、 快速汽修及本项目商家，提供便捷服务。
物流配送
商
服务
务
增值
支
持
电子商务
二、项目概况及规划建议 项目SWOT分析
优势（Strengths）
1、郸城国际汽车城助力构建核心产业，产业集群优 势明显。 2、项目在区域市场内无直接竞争。 3、市政配套设置不断完善，交通优势明显，这将有 效覆盖周边县区市场。
机会（Opportunities）