{合同法律法规}转租与二次转租的法律辨析
转租与二次转租的法律辨析
一、案情介绍
1992年至1997年期间，乙公司租赁甲公司的房屋用于经营酒家。在该租赁合同到期之前的1997年3月，乙公司决定将该酒家承包给本单位职工丙某，并订立了《承包协议书》。协议书上约定“甲方(乙公司)负责与房屋产权单位洽谈承租年限及有关事宜;甲方有权监督乙方(丙某)是否合法经营、依法纳税;乙方应遵纪守法，按期交纳房租，如发生两个月以上拖欠租金，甲方有权终止合同收回房屋;承包期内，房租、煤、水电费由乙方负责支付;乙方每月向甲方返款1000元;承包期为自1997年7月1日至2000年6月30日。”但关于丙某应交纳房租的数额未写明。乙公司于是于1997年6月30日与甲公司重新签订一份《房屋租赁合同》，由乙公司租赁甲公司房屋经营酒家，租期自1997年7月1日至2000年6月30日止。合同约定“年租金33600元，每季度交纳一次，如果发生两个月以上拖欠，出租人有权解除合同，收回房屋;承租人有权对房屋进行装修，但不得破坏主体结构，否则出租人有权要求其赔偿损失;承租人按照合同规定对租赁房屋行使使用权，如改变用途应征得出租人同意，但应保证使用权不能转移，如有转移，出租人有权解除合同并收回房屋。”
丙某在承包期已届满后，于2000年12月16日与丁某签订《房屋租赁协议书》，将该酒家租给丁某经营。在《房屋租赁协议书》中丙某承诺保证房屋的合法使用权，如出现纠纷愿承担对丁某的赔偿责任。但丙某并未将他与乙公司的承包关系及乙甲之间的租赁关系告知丁某。丁某先后向丙某支付了15000元。2001年11月6日，甲公司以拖欠租金为由向人民法院起诉乙公司，并
将丙某承包经营的酒家作为第三人。
二、审判过程：
原告甲公司诉称在与被告乙公司签订《房屋租赁合同》后，除第一年同意免除租金外，被告乙公司至今未交纳租金。因此要求被告支付两年的租金67200元，并腾出房屋。除《房屋租赁合同》原件外，原告未提供其它证据。
被告辩称，将房屋交丙某使用是内部职工承包，不是转租。第三人丙某未做答辩。因腾房的诉讼请求涉及丁某利益，因此人民法院将丁某追加为第三人。丁某提出为经营酒家而进行的装修投入应有人补偿。
经查，被告乙公司确实没有支付租金，其将酒家承包给丙某及丙某又将酒家租给丁某的情况均属实。人民法院在审理过程中主持调解，当事人在自愿的情况下达成调解协议：原告放弃支付租金的请求;被告及第三人丙某将房屋腾出归还原告;由丙某向丁某支付装修及购置设备的补偿金4万元。
三、法理分析
在分析上述问题之前，我们有必要先对房屋租赁有一个概括的认识。房屋租赁是一种非常典型的民事法律行为，简单说就是房屋的所有权人将房屋交他人使用，该他人向所有权人交付金钱，且在一定期限后将房屋交还的行为。在人们拥有自己的房屋后，出租就出现了，在建国初的30年中，由于强调公有制，私房出租逐渐减少，而代以公房出租。公房出租在计划经济时代曾广泛实行，就是国家将国有的房屋即所谓公房出租给国企职工或其他有权承租的个人居住，并收取房租。这种房租既不是租赁双方自由协商的产物，也不是根据市场行情定价的结果，而是由国家制定的价格极低，因此严格讲还不是真正的租金，实际是一种社会福利。因此公房出租并不是真正民法意义上的房屋租赁。
这与当时私房较少且社会经济政策僵化有关。随着市场经济的发展，我国的房地产政策也在向前发展，房屋买卖、租赁活动伴随着私房的增多而增加，房屋租赁普遍发展起来，这种情况需要健全的法律来规范。
在多年的发展变化中，我国有关房屋租赁的法律规范也在不断完善，至今可以说比较完备了。我国的《民法通则》对其有原则性的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》中也有概括性规定，如第52条“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”第53条“出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”第54条“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”第55条“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。”在1999年10月开始实施的《中华人民共和国合同法》(下简称“合同法”中，专门用了一章共25条来规范租赁合同，基本可以概括房屋租赁可能遇到的法律问题。另外，在1995年6月1日，建设部也发布了《城市房屋租赁管理办法》，比较详细地规定了城市房屋的出租应遵循的规范。
在房屋租赁合同中，出租人的主要权利是：1、收取租金。如果出租人免去承租人支付租金的义务，实际上就是允许对方无偿使用该房屋，此时就不宜按房屋租赁来约定合同内容;2、监督权。监督权是对租赁房屋使用的监督，它的理论基础在于，房屋出租人作为房屋的所有权人，在房屋的所有权和使用权分离
的情况下，为维护房屋的完好状态，有权排除他人对房屋的不合法不正当的或者其它违背所有人意志的行为，以便在租赁合同终止时收回房屋;3、收回租赁房屋权。即出租人在租赁合同到期后收回租赁房屋的权利;4、合同解除权。指在法律规定或合同约定的解除事项成就时，出租方有权单方解除合同收回房屋。出租人的主要义务是，1、交付房屋的义务。包括按时、按量、按质;2、修缮房屋的义务。一般是由出租人承担，但法律允许当事人约定由哪一方来履行此义务;3、负担合法费用的义务。一般是基于房屋所有权而产生的费用;4接受返还房屋的义务。承租人的主要权利有：1、对租赁房屋占有、使用、收益的权利，这种权利是在合同约定的前提下及以符合房屋性质的合理使用为限;2、优先承租权和优先购买权。由于现行法律对优先承租权没有明文规定，所以承租人要想享受该权利需要与出租人约定。优先购买权是合同法赋予承租人的权利，即在租赁期内出租人出卖租赁房屋的，在同等条件下承租人有优先购买权;3、合同解除权。《合同法》为此规定了两种情况，第231条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”第233条“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”承租人的主要义务有：1、交付租金的义务，这也是承租人最重要的义务;2、妥善保管房屋的义务。承租人应当以一个正常人对待自己所有的房屋所应具备的注意水平履行保管义务;3、正当使用租赁房屋的义务。即在约定范围内使用租赁房屋，在没有约定或约定不明的情况下，应当按照符合租赁用途的方法使用;4、返还租赁房屋的义务。
民法的精神之一就是尊重当事人之间的约定，只要该约定不违反现行法律法规和公序良俗就应当被认定为有效，当事人应依照约定行使权利和履行义务。因此，法律只是规定了民事行为的要件，而留出更多的空间给予当事人自己处理，关于租赁的法律法规也是如此，如《合同法》第225条“在租赁期间因占有、使用租赁物而获得的收益，归承租人所有，但当事人有约定的除外”的规定就使承租人利用所租房屋进行经营活动获取利益成为可能。
由此可见，上述出租人与承租人间的权利义务主要体现在约定之中。
从本案中原告甲公司的主要请求来看，它与被告乙公司间的租赁关系是比较明确的，虽然合同中所订条款还不算完善，但甲公司要求支付租金及腾房是不存在法律障碍的。不过本案中出现的其它情况是值得探讨的，主要涉及四个法律问题。一是乙公司将酒家交丙某经营的行为究竟是内部承包还是转租，法律后果如何;二是在2000年6月30日租赁期界满后，丙某继续使用房屋的行为如何认定;三是丙某将该房出租给丁某的行为应如何认定;四是丁某的损失应由谁来补偿，法律依据是什么。下面就逐个进行分析。
(一)关于乙公司将酒家交丙某经营的行为究竟是内部承包还是转租，法律后果如何认定的问题?
首先要明确的是转租的概念。在房屋租赁行为中，转租指房屋租赁人将承租的房屋部分或全部租赁给第三人，由第三人向承租人支付租金的行为。在房屋租赁法律关系中，原房屋租赁合同可称为初租合同，其出租人和承租人在转租关系中仍称为出租人和承租人，与承租人建立租赁关系的第三人称为次承租人。房屋转租合同的主要特征是：
1、涉及三方当事人的权利义务关系。首先，房屋转租合同的成立，须以出租
人同意为条件，未经出租人同意承租人转租租赁房屋的属违法转租。其次，次承租人对租赁房屋的损坏和不当使用，由承租人向出租人负责。最后，在违法转租的情形下，出租人有权解除租赁合同。2、房屋转租合同与初租合同有密切关系。首先，二者的标的物具有同一性，前者的标的物就是后者的全部或一部分。其次，房屋初租合同的效力决定了转租合同的效力，仅在初租合同有效时，房屋转租合同才可能有效。当初租合同无效或效力未定或属于可变更可撤消时，转租合同亦无效或待初租合同效力确定后才得以确定。《城市房屋租赁管理办法》第31条规定“转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。”再次，初租合同的租期决定着转租合同的租期，转租合同的租期应当在初租合同的租期届满前届满或同时届满，非经出租人同意，转租合同的租期超过初租合同租期的，超过部分无效。最后，房屋初租合同因各种原因而终止时，转租合同亦随之终止。3、房屋转租合同是以初租合同为基础的独立的合同。首先，房屋转租合同是承租人和次承租人以初租合同为基础以出租人同意为条件，根据自己的意志协商订立的合同，该合同不能对出租人的权利义务加以限制，效力仅及于承租人和次承租人;其次，承租人将租赁房屋转租给次承租人并非将其租赁权让与给次承租人，而是以其已有的用益权为基础，在租赁房屋上新创设的一种他物权。
房屋转租合同的生效条件：
1、房屋的初租合同有效且尚未终止。否则会因承租人地位的丧失而不能生效;
2、须经出租人同意。《合同法》第224条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出
租人同意转租的，出租人可以解除合同。”这就是说转租权的行使必须经出租人同意，如果出租人不同意，则有权解除合同。此时会出现三种情况：一是承租人将转租的事告知出租人，且出租人同意，则转租成立，合同继续履行;二是承租人未将转租之事告知出租人，且出租人由于某种原因(如长时间离开居住地等)不知情，则出租人可以在知道此情况时解除合同;三是承租人未将转租之事告知出租人，但根据法律推理，出租人知道或应当知道该转租行为的发生，但既未做同意的表示也未立即解除合同的，如何认定《合同法》未明确;《城市房屋租赁管理办法》第五章对转租的规定较为详细。第26条“房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。”第27条“承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转给他人。出租人可以从转租中获得收益。”第28条“房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。”这一条规定了出租人对于转租行为的认可必须是书面的。所谓“出租人同意”，在性质上属授权行为，此意思表示有两种类型，一是一般抽象的同意，即转租前，出租人概括同意承租人转租;二是个别具体的同意，即承租人与次承租人谈妥转租的条件后，出租人予以具体同意。“书面同意”既可以在初合同中表示允许承租人转租，也可以是在初租合同成立后出租人作出同意承租人转租的书面意见。当然，如果出租人只是概括同意转租而未约定转租条件，承租人也应本着诚实信用原则在初租合同的范围内约定转租合同的条款。
房屋转租合同当事人的权利和义务：
出租人：1、出租人有权要求承租人按照初租合同履行义务。承租人要对因第三人或是二次承租人的原因造成的租赁房屋的毁损直接向出租人承担责任;2、
出租人有权从转租合同中获益。《城市房屋租赁管理办法》第27条第2款规定“出租人可以从转租中获得收益。”3、出租人有权监督次承租人使用租赁房屋的情况。虽然出租人与次承租人间不存在合同关系，但根据物权法关于物权支配效力的理论，在租赁房屋由他人用益的情况下，出租人对租赁房屋仍具有间接支配力。4、在初租合同与转租合同均终止时，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋。
承租人：1、承租人有权要求出租人按照初租合同履行义务，如修缮房屋、负担合理税费等。2、承租人有权从转租合同中获益。3、承租人有修缮房屋的义务，它发生于与出租人约定由承租人修房屋时。4、初租合同终止时承租人有义务通知次承租人。
次承租人：1、根据转租合同享有承租人的权利，履行义务。2、接受出租人对其使用房屋的监督。3、转租合同终止时返还租赁房屋。
通过上述对转租的法理分析，我们可以看到转租需要比较严格的程序才能够合法成立。但法律对于出租人没有书面同意转租且在转租发生时也没有提出解除合同如何处理未作明确规定。这就产生了一个问题，即出租人在知道转租发生而未提出解除合同是否意味是对承租人转租的一种默许?如果是的话，又与《城市房屋租赁管理办法》中规定的书面同意相矛盾。对于这个问题，我们认为应当按照民法意思自治原则，认定出租人是同意转租的。法律还规定了当事人有进行租赁登记的义务，由于我们主要探讨当事人间的权利义务关系，所以没有对登记的问题进行论述。《城市房屋租赁管理办法》第32条规定“违反本办法有下列行为之一的，由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚;(一)伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可处以罚
款;(二)不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，并可处以罚款;(三)未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并可处以罚款。”由此也可以看出，《城市房屋租赁管理办法》作为一部管理规范，侧重的是管理，对于非法转租的收益进行没收处理，忽略了出租人的权利。
通过上述分析可以看出，虽然乙公司在与丙某的协议中使用了承包的概念，但约定丙某交房租且预期不交解除合同是明显的租赁合同的特征。而且除延用原酒家的执照外，所有经营活动和所有费用均由丙某负责，也不符合承包的特征。因此可以认定这种行为是转租行为。由于甲公司已在与乙公司的租赁合同中明确表示不允许转租，所以该转租是非法转租。对于非法转租有三种法律后果，1、就转租人与次承租人之间的关系而言，双方的合同关系因非法转租而面临终止，次承租人有权请求转租人赔偿损失。2、承租人转租是违约行为，出租人有权解除合同。出租人解除合同的，并可以请求损害赔偿;出租人不解除合同的，租赁关系仍然有效，不因承租人的转租而受影响。3、就出租人与次承租人的关系而言，次承租人的租赁权不能对抗出租人。当出租人解除租赁关系时，出租人可以直接向次承租人请求返还租赁物。那么如果出租人不解除合同，其是否可以向次承租人主张权利呢?民法学对此有不同解释，我们认为出租人不终止租赁关系时，次承租人的租赁权基于承租人的租赁权而发生和存在，在承租人有租赁权期间，次承租人对租赁物的占有和使用及收益并非不法，出租人不能依所有权直接向次承租人请求返还租赁物。本案中，初租赁合同和转租合同同时到期，且在此期间出租人并未提出解除合同，因此不产生损害赔偿的后果。出租人可以要求承租人支付未付的租金及要求次承租人返还房
屋。
(二)在2000年6月30日租赁期界满后，丙某继续使用房屋的行为应如何认定?
由于租赁合同是甲公司与乙公司签订的，所以丙某与甲公司即出租人间不存在合同法意义上的法律关系。合同到期后，甲公司未立即明示不续签合同并要求乙公司归还房屋，根据“合同法”第236条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。因此原合同还是有效的，只是甲公司有权随时解除合同。因此，乙公司继续占有房屋是有法律依据的。乙公司与丙某之间的承包关系此时也已到期，到期如何处理在承包协议中未明确约定，但乙公司也未明确表示终止承包关系，丙某在乙方的默许下继续经营酒家。那么丙某继续使用房屋的行为就是合法的，直至甲公司提起诉讼之日为止。
(三)丙某将该房出租给丁某的行为应如何认定?
依照前面的分析，丙某时与乙公司订立转租合同的次承租人。他以个人名义与丁某签订了《房屋租赁协议》，且协议条款完全按照租赁合同的要件约定，就是将房屋再次出租，形成了二次转租。对于二次转租，在多数问题上都可以比照转租处理。但在二次转租如果要合法需要经谁的同意的问题上，法律并未涉及。我们认为，在二次转租时，次承租人不仅要征得出租人的同意，还要征得承租人的同意，二次转租才可以合法。当然本案中丙某在与乙公司的承包期届满后，未通知出租人和承租人，擅自将房屋租与他人，且租期定为三年，这种行为可以肯定是非法的。甲公司完全可以对其提起侵权之诉。
(四)丁某的损失应由谁来补偿，法律依据是什么?
丁某与丙某存在合同关系。在该关系成立之前，丙某有义务向丁某如实陈述有关情况，使对方能有正确选择。丙某既不是房屋的产权人，也不是房屋的承租人，他对于租赁房屋的处分是非法的。“合同法”第42条有明确的规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”丙某的行为完全符合上述三点。他向丁某再三保证出租的房屋不存在任何权属争议也没有任何遗留问题，未告知丁某有关与乙公司的承包关系，属于隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，同时也违背了诚实信用原则。丁某正是基于对丙某的信任才做出租房的行为的，为经营而进行了装修，有大量金钱的投入。现在由于房屋的产权人要求腾房，而王田之间的租赁合同无法对抗房屋所有权人基于物权提出的要求，从而使投入变成损失。因此丙某应对丁某的损失承担赔偿责任。
四、案例点评
本案事实清楚，但法律关系却是复杂的。首先要确定原被告间合法租赁关系的成立，其次要认定乙公司与丙某的关系，丙某与丁某的关系，及此种关系对房屋产权人造成的影响，当事人同意或拒绝的证明等。如果确认乙公司的转租行为成立，而该行为又未经甲公司同意，则转租行为是无效的;丙某擅自将房屋又租给他人使用是一种侵权行为，被人民法院认定后要承担侵权的民事责任。由于原告的诉讼请求只涉及支付原始租金和腾房，未要求违约金或赔偿。而且民法中有民事权利自己处分的原则，因此，一审法院没有通过仔细看合同、协议条文深入分析当事人间的关系，也没有直接做出判决支持原告的诉讼请求，
而是用调解的方式结案。尤其是对于丁某提出损失补偿问题，按照民事诉讼规则，一个有效的诉要具备明确的诉讼对象，明确的诉讼请求，换句话说，丁某要想获得赔偿，必须提出反诉，或待本案结束后另行起诉。而且根据“不告不理”的民诉原则，丁某的问题是不应该在本案解决的。但人民法院为尽快解决纠纷，通过做当事人的工作，使丙某补偿了丁某的损失。
就本案来讲，人民法院完全可以直接判决被告支付租金归还房屋。但人民法院为了息诉和避免将来的执行问题，通过协调使原告甲公司放弃租金请求，乙公司交还房屋，丙某补偿了丁某的损失。从这个审理结果上看，还是皆大欢喜的。这也是符合我国法律现状的。现阶段由于公民的法律知识缺乏，导致在签订合同或协议时不能对双方的权利义务进行很好的约定。从另一方面讲，假如原告提出的诉请还包括支付延期租金和索赔，那么人民法院就应该查明事实分清法律关系判令被告承担相应的责任。
虽然原告并未就被告转租的行为提出诉请，但就本案来研究转租、二次转租等问题还是有现实意义的。
文章来源：中顾法律网(免费法律咨询，就上中顾法律网）
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转租合同 甲方：（转租方）姓名：乙方：（承租方）姓名：身份证号码：身份证号码： 联系方式：联系方式： 甲乙双方按照互利、互惠、平等、自愿、协商一致的原则，根据《合同法》的有关规定，签订以下协议： 一、被租商铺位于珠海市横琴新区石山村66号101房，甲方自愿将门面转租给乙方经营，乙方同意出转让费人民币40 000 元（大写：肆万元整），转让包含美团外卖商家平台。 二、租金及租金交付期限： 该商铺租金及交付期限、交付方式受原租赁合同约束，相关条款与原租赁合同保持一致。转租合同到期后，承租方乙方享有优先承租权，由乙方与房东重新签订租赁合同。 三、乙方在经营过程中出现的一切经济纠纷及其它任何责任与甲方无关。 四、在合同履行期间，要遵纪守法，讲文明道德，自觉维护好室内外卫生，水、电、物业税费及社会公共收费（治安、卫生、工商、税务等）由乙方自行缴纳。 五、甲方责任 1、按合同规定的时间将商铺交给乙方使用，否则每超出一天应赔偿乙方租金对应的经济损失。 2、甲方无权要求终止合同。 六、乙方责任 1、不得破坏房屋主体结构及设施，根据造成的后果，赔偿其经济损失。 2、因乙方自身的原因（转租期间不想经营、经营亏损等）要求终止合同，转让费不予退回。 七、免责条件
如因不可抵抗的自然灾害，使双方或任何一方造成经济损失的，任何一方均不得向对方提出索赔要求。 八、本合同未尽事宜，依据《中华人民共和国合同法》的有关条款，经双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。 九、本合同自签字之日起生效。承租方乙方可在后续的经营过程中与房东签订原始租赁合同，本合同自新的租赁合同签订之日起失效。 十、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。 注：转让之日起一切事宜由乙方与原始房东商宜与甲方无关！ 甲方（出租方）：乙方（承租方）： 年月日年月日
合同法律制度 考点： 1、掌握合同的概念、合同的法律特征；掌握合同法的概念；掌握合同的种类。 2、熟练掌握合同的订立，包括合同当事人的资格、合同订立原则、合同订立程 序、合同的形式及内容。 3、熟练掌握合同的成立及效力的判定（无效合同、可撤销合同）。 4、熟练掌握合同履行的概念、原则、规则。 5、掌握合同的担保方式，含保证、抵押、质押、留置、定金。 6、掌握合同变更、转让、解除、终止的条件、程序。 7、熟练掌握违反合同的法律责任，包括承担违约责任的原则、条件、主要形式、 违约免责等。 知识梳理： 合同 1、含义： 说明：不包括婚姻、收养、监护等有关身份关系的合同和劳动合同 2、特征： （1） （2） （3） （4） （5） 合同法： 1、含义： 2、原则： （1） （2） （3）
（4） 3、调整范围 （1）平等主体之间的民事关系。 （2）法人、其他组织之间的合同关系（包括自然人之间的买卖、租赁、借贷、赠与等合同关系） 附15类合同： 1、买卖合同 2、供用电、水、气、热力合同 3、赠与合同 4、借款合同 5、租赁合同 6、融资租赁合同 7、承揽合同 8、建设工程合同9、技术合同10、保管合同11、仓储合同 13、委托合同14、行纪合同15、居间合同 练习题 1、我国《合同法》规定属于实践合同的有( )。 A．买卖合同 B．委托合同 C．保管合同 D．运输合同 2、下列属于无名合同的是（） A、宾馆服务合同 B、赠与合同 C、保管合同 D、承揽合同 3、下列属于非要式合同的是（） A、买卖合同 B、技术合同 C、融资租赁合同 D、建设工程合同 4、租赁合同是（） A.双务合同 B.无偿合同 C.无名合同 D.为第三人利益订立的合同 5、下列属于单务合同的是（） A、赠与合同 B、租赁合同 C、买卖合同 D、运输合同
以案释法——提高劳动者的权利意识 －案例1－ 2015年3月，某员工经医院诊断为腰肌劳损，从此开始断断续续请病假，一直请到2015年8月。期间，该名员工开始通过各种途径和方法进行维权，包括向环保部门举报公司偷排污水，向安全生产监督部门反映公司存在安全隐患等，但都没什么效果。2015年4月，该名员工提请了劳动仲裁，要求公司对其腰肌劳损作出经济赔偿、确认公司违章冒险作业导致工伤并要求赔偿、要求按2012年考核不合格的结论确认解除劳动合同并给予经济补偿、共4项诉求。 2015年9月，公司以该名员工长期迟到、旷工、消极怠工、串岗离岗，且经多次教育批评和谈话、警告，仍屡教不改，严重违反用人单位规章制度为由，解除了与该名员工的无固定期限劳动合同，并不给予任何的经济补偿。2015年11月，该名员工又第二次提请了劳动仲裁，要求公司支付违法解除劳动合同的经济赔偿金和补偿金、补缴2007年至2011年四年的养老、医疗、失业保险和住房公积金、办理档案移交手续等共6项诉求。 案例1包含的问题： 1、不能胜任工作，能否消极上班、迟到早退？ 2、员工考核不合格后，某公司没有作出解聘通知，是否发生解除劳动合同的法律效果？ 3、某公司以该员工严重违反用人单位规章制度为由解除劳
动合同、不给予任何经济补偿，是否合法？ 4、某公司能否单方面解除无固定期限的劳动合同？ 5、用人单位未给职工参加养老等社会保险，能否通过劳动仲裁或诉讼途径解决？ －案例2－ 2008年7月，某员工入职某公司担任公司下属门店的核算员，2014年12月双方劳动合同期满，该公司撤销了门店核算员的岗位，将该名员工调整至另一门店担任营业员，并相应调整了工资计算方式和工资标准。由于营业员是两班倒，工作时间转变了，而且新的门店上班路途更远，该名员工没有与公司续订劳动合同，而是提请了劳动仲裁，要求公司支付终止劳动合同经济补偿金2万余元、补发2008年至2014年共六年的每周六、节假日、应休未休年休假的加班工资5万余元、以及2014年年底双薪等合计9万余元。 案例2包含的问题： 1、劳动合同期满未续订劳动合同的，某公司是否应当支付经济补偿？续订时的工资标准是按原合同还是按实际？ 2、某公司单方调整该员工的岗位是否合法？能否以此为由解除劳动合同并要求某公司支付经济补偿？ 3、某公司实行每周六天工作制的，是否还需要另外支付周六的加班工资？
买方buyer 卖方seller 项目名称Project name 地址address 电话phone 传真fax 联系人contact person 详细货物清单Detail supply list 合同价格Contract value 付款条件payment conditions，payment terms 交货地点delivery place 发货期delivery time 安装条款installation clause 验收条款inspection clause 保证条款guarantee clause
不可抗拒条款Force Majeure Clause 违约条款Breach clause 其他条款Miscellaneous clause 买卖双方信息buyer and seller information a long-term contract 长期合同 a short-term contract 短期合同completion of contract 完成合同contract for future delivery 期货合同contract for goods 订货合同 contract for purchase 采购合同 contract for service 劳务合同 labor contract劳动合同 contract note 买卖合同（证书） contract of arbitration 仲裁合同
contract of carriage /Carriage Contract运输合同Passenger Carriage Contract 客运合同 Cargo Carriage Contract货运合同Technology Contract技术合同 Technology Development Contract技术开发合同Technology Transfer Contract技术转让合同Technical Consulting Contract技术咨询合同Technical Service Contract技术服务合同Safekeeping Contract 保管合同Warehousing Contract仓储合同 Agency Appointment Contract 委托合同Trading-Trust Contract 行纪合同 Brokerage Contract 居间合同 Multi-modal Carriage Contract多式联运合同contract of employment 雇佣合同 contract of insurance 保险合同 contract of sale 销售合同
合同：合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 合同法：合同法是指调整合同法律关系的法律规范的总称。 诺成合同：是指当事人意思表示一致便告成立的合同。 实践合同：又称为要物合同，指除了当事人双方意思表示一致外，尚需交付标的物才能成立的合同。 格式合同：是指合同必要条款的内容直接由法律规定的合同，又称标准合同。 合同法基本原则：对合同关系的本质和规律进行集中抽象和反映、其效力贯穿于合同法始终的根本规则。要约：要约是希望和他人订立合同的意思表示。 要约邀请：又称为要约引诱，是指希望他人向自己发出要约的意思表示。 要约的撤回：是指在要约发出以后，尚未到达受要约人之前，也就是在要约发生效力之前，要约人使其失去法律效力的意思表示。 承诺迟延：是指受要约人在承诺期限届满后才发出的承诺。 承诺撤回：是指受要约人再发出承诺通知以后，在承诺正式生效之前而将其撤回。 拍卖：拍卖是以公开竞价的方式，将特定物品或者财产权利等拍卖标的转让给最高应价者的买卖方式。拍定：拍卖人在竞买人所有应价中选择最高那一个予以接受的意思表示，在法律性质上它其实就是承诺。强制缔约：是指就某一类合同而言，作为合同一方当事人的个人或企业负有应对方的请求与其订立合同的法定义务。这也就是说，此方合同当事人在对方提出要约的时候，非有正当理由不得拒绝承诺。 附合缔约：是指合同条款由当事人一方预先拟定，对方只有附合该条款表示出来的意思，方能成立合同的缔约方式。 缔约过失责任：是指在合同缔结过程中，一方因违背其依据诚实信用原则所应尽的义务，而致使另一方的信赖利益遭受损失时，所应承担的民事责任。 附条件的合同：是指合同当事人约定某种事实状态，并以其将来发生或不发生作为该合同生效或者解除依据的合同。 附期限的合同：是指以将来确定到来的期限作为合同的条款，并在该期限到来时合同的效力发生或终止的合同。 合同无效：指合同已经具备成立要件，但欠缺一定的生效要件，因而自始、确定、当然地不发生法律力。可撤销的合同：是指已经生效但因当事人的意思表示没有表现其真实意志，违反自愿原则而可由一方当事人请求撤销的合同。 效力未定合同：是指已成立的合同因欠缺一定的生效要件，其生效与否尚未确定，须由第三人作出承诺或者拒绝的意思表示才能确定自身效力的合同。 表见代理：是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义进行民事行为。 合同的履行：是指合同的当事人按照合同的约定，全面完成各自承担的合同义务，使合同关系得以全部终止的整个行为过程。 全面履行原则：又称正确履行原则或适当履行原则，是指合同的当事人必须按照合同关于标的、数量、质量、价款或报酬、履行地点、履行期限、履行方式等的约定，正确而完整地履行自己的合同义务。 协作履行原则：是指当事人在合同的履行中不仅要适当、全面履行合同的约定，还要基于诚实信用原则，对对方当事人的履行债务行为给予协助，使之能够更好地、更方便地履行合同。 同时履行抗辩权：是指在未约定先后履行顺序的双务合同中，当事人一方在对方未为对待给付以前，有拒绝自己给付的权利。 不安抗辩权：是双务合同中有先为给付义务的当事人，因他方财产显著减少或资力明显减弱，有难为对待给付的情形时，在他方未为对待给付或提供担保前，有拒绝自己给付的权利。 先履行抗辩权：是指在有先后履行顺序的双务合同中，后履行的一方有权要求应该先履行的一方先行履行自己的义务，如果应该先履行的一方未履行或者履行不符合约定，后履行的一方有权拒绝应先履行方的履行请求或拒绝其相应的履行请求。 撤销权：指债权人在债务人放弃对第三者的到期债权、实施无偿处分财产或以非正常低价处分财产的行为而妨害其债权实现时，依法享有的请求法院撤销债务人所实施的上述行为的权利。 合同的变更：所谓合同的变更，在一般情况下都是指依法成立的合同于其尚未履行或者尚未完全履行完毕之前，由当事人达成协议而对其内容进行修改和补充。 合同的转让：是指在合同的内容与客体保持不变的情形下，将合同由原来的主体转移给别的主体的一种法律行为。 合同权利和义务的概括移转：是指债权债务一并转移给第三人，由其完全代替出让人的法律地位，成为
转租合同范本 合同双方当事人：______________________________________ 转租方(甲方)：_____________________________________ 受转租方(乙方)：_____________________________________ 根据《中华人民共和国合同法》、《北京市房屋租赁条例》的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就甲方将其依法承租的房屋转租给乙方使用、收益、由乙方向甲方支付租金等事宜、订立本合同。 一、转租房屋的情况 1-1甲方依法承租的座落于____________________________________________(公有居住/非公有居住)房屋已(书面告知公房出租人/按房屋租赁合同的转租约定/征得房屋出租人书面同意)，由甲方将上述承租房屋________(全部/部分)即____号____室(以下简称该房屋)转租给乙方。该房屋的建筑面积________平方米。该房屋平面图见本合同附件(一)。 1-2 该房屋的共用或合同部位的使用范围、条件的要求;现有装修、附属设施和设备状况，由甲、乙双方在本合同附件(二)、(三)中予以明确。甲、乙双方同意附件(二)、(三)作为甲方向乙方交付该房屋和乙方在本合同转租期满向甲方交还该房屋时的验收依据。 二、租赁用途 2-1 甲方已向乙方出示该房屋________(租赁合同登记备案证明/租用公房赁证)(编号________)。该房屋的用途为________，乙方承诺按________(租
赁合同登记备案证明/租用公房凭证)所载明的用途使用该房屋。 2-2 乙方保证，在转租期间未事先书面通知甲方，并由甲方按租赁合同的约定取得出租人的书面同意以及按规定报经有关部门核准前，不擅自改变该房屋使用用途。 三、转租期限及交付日期 3-1 甲、乙双方约定，甲方于____年____月____日前向乙方交付该房屋。转租期为____个月。自____年____月____日起至____年____月____日止。甲方保证该转租期限未超出________(租赁合同/前一个转租合同)的租期。 3-2 转租期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。在租赁合同约定的期限内，乙方需继续承租该房屋的，则应于转租期届满前____个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订转租合同。 四、租金、支付方式和期限 4-1 甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为(____币)______元，月租金总计为(____币)______元。(大写：______万______千______百______拾______元______角整)。该房屋租金______(年/月)内不变。自第______(年/月)起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由______(甲/乙)双方在补充条款中约定。 4-2 乙方应于每月______日前向甲方交付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的____%支付违约金。 4-3乙方支付租金的方式如下：__________________________________________________。 五、其它费用
合同法 第一章合同与合同法概述 第一节合同概述 一、合同的概念 ＊大陆法系：合意说 法民第1101条：“契约，为一人或数人对另一人或另数人承担给付某物、作或不作某事的义务的合意。” ＊英美法系：允诺说 《美国合同法重述》（第2版）第1条：“合同是一个允诺或一系列允诺，违反它，将由法律给予救济；履行它，是法律所确认的义务。” 我国现行法： 1．《民法通则》第85条：“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。” ＊最广义合同说、广义合同说、狭义合同说 2．《合同法》第2条：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。” “婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。” 二、合同的法律性质 1．是以意思表示为要素的民事行为（法律行为）。 2．是两方以上当事人意思表示一致的民事行为（法律行为）。 合同＝合意？ 事实合同关系理论 附随义务理论 关系合同理论 3．合同是以设立、变更、终止民事权利义务关系为内容的民事行为（法律行为）。 三、合同与契约 1．我国历史上：契约＞合同 合同契 2．我国立法中：合同／违约金／违约责任 3．我国理论中：契约＝合同 4．台湾学说：合同≠契约 合同：意思表示方向一致的协议，共同行为； 契约：意思表示方向相反的协议。 四、合同的相对性 （一）含义 是指合同关系只能在合同当事人之间产生效力，对于合同关系之外的第三人不具有约束力。 （二）内容 1．主体的相对性 2．内容的相对性 3．责任的相对性 《合同法》第121条： “当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。” （三）突破 1．债的保全制度：代位权与撤销权。 2．买卖不破租赁：
篇一：劳动合同法学习心得 《中华人民共和国劳动合同法》学习心得 《共和国劳动合同法》已由共和国第十届全国代表大会常务委员会十八次会议于2007年6月29日，现予公布，自2008年1月1日起施行。去年在苏永照老师的带领下，我们学习了《劳动法》这门课程，苏老师结合教材与事例，给我们讲述了劳动关系中所规定的权利，我们应在法律允许的基础上做好自己的本职工作，以及当权利受到损害时，该如何运用法律来保护自己的合法权益。现在系统的阅读了《劳动合同法后》深有感触，因为在学习《中华人民共和国劳动合同法》后，我觉得对我们来说用处很大，尤其是我们即将踏入社会，走上工作岗位，就应该懂得劳动双方建立劳动关系的过程以及应注意的事项。 该法规定，用人自用工之日起即与劳动者劳动关系劳动关，应当订立书面劳动合同，已建立劳动关系，应当订立书面劳动合同。已建立劳动关系，未订立书面劳动合同的，应当自用工之日起一个月内订立书面劳动合同。用人单位与劳动者在用工前订立劳动合同的，劳动关系自用工之日起。而且还要看自己签订的是有固定期限的还是无固定期限的劳动合同，以及怎样转成无固定期限的劳动合同；怎样的劳动合同算无效合同等等。如果我们不懂这些，不去关注自己的合法权益，那么即使用人单位侵害了我们的合法权益，我们也不知道。如果一帆风顺还好，但是如果遇到什么事情，我们也应该知道怎样拿法律的武器来保护自己。当然我们也应根据法律来约束自己的行为，履行自己的义务，例如，我们要和用人单位签订保密协议等，我们也应该不做触犯法律的事情，以至于让自己受到法律的制裁。 在该法中，还让我了解到了在履行劳动合同的过程中，《劳动合同法》有效地保护了劳动者的合法报酬权益，第三十一条明确规定：用人单位应当严格执行劳动定额标准，不得强迫或者变相强迫劳动者加班。用人单位安排加班的，应当按照国家有关规定向劳动者支付加班费。平常加班应是平常工资的150%，周末应是平常工资的200%，节假日应是平常工资的300%。所以，我们应该努力争取我们的劳动所得，依法获得我们的劳动报酬，一旦权益受到侵害，应学会用法律的武器来保护自己。 还有，随着时间或者环境等一些原因，我们经常会面临劳动合同的解除与终止，该法中规定了什么情况下用人单位可以解除劳动合同，以及在解除时用人单 位应该怎样做才算合理，以及解除之后劳动者可以获得哪些权益：什么情况下劳动者可以解除劳动合同，解除之后应该履行什么义务，及保留那些材料等等，更值得我们了解清楚的还有用人单位的哪些做法违反了法律，应对劳动者做出哪些赔偿，例如第八十二条规定：用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍的工资；第八十五条用人有下列情形的，由劳动行政责令限期支付劳动报酬、加班费或者经济补偿；劳动报酬低于当地最低工资标准的，应当支付其差额；逾期不支付的，责令用人按应付金额百分之五十百分百的标准向劳动者加付赔偿金等，以及劳动者因不了解劳动合同法中的规定或其他原因没有履行好自己的义务的，也应负有相应的责任。 这些都对我们以后的职业生涯有重要的指导帮助意义。我们应严格遵守《劳动法》中规定的各项法规，并能在自己在劳动过程中合法权益受到侵害时，应知道怎样拿法律的武器来保护自己的合法权益。篇二：《劳动合同法》讲座精髓及体会
《劳动合同法》讲座 一、劳动合同法关于劳动合同的规定 （一）如何理解劳动合同法 1、劳动合同法属于社会法，属于社会主义法律体系的组成部分。因此，应从体系的角度、社会法的角度理解劳动合同法。 劳动合同法具有特有的调整对象 劳动合同法具有特有的调整方法：具有强烈的国家干预色彩，强制性规范为主/立法价值取向着重社会公平公正，侧重保护弱者（劳动者）/合同双方可以自由约定的空间很小 2、按照法律规范的逻辑结构理解劳动合同法。 法律规范的逻辑结构：假设、处理、法律后果。例如：劳动者在提供了正常劳动的情况下（假设），用人单位应当足额及时向劳动者支付工资（处理），否则，劳动者有权解除合同（法律后果）。 法律规范的逻辑结构对于劳动合同法的理解与运用：我们应当关注这种严密的逻辑结构；在运用其处理问题时，应当坚持这种逻辑结构（例如：法定节假日安排劳动者加班，应当支付300%的工资，不管是否补休，都应支付，不能以安排了补休为由不支付300%的加班工资，因为在假设中没有“补休”的内容，这一点与休息日不同）；从法律后果出发，来关注和解决劳动关系中的重大问题（例如：劳动合同法第88条）；借鉴这种逻辑结构来规范我们自己的规章制度。 （二）劳动合同的订立 1、引起劳动关系产生的基本法律事实是用工，而不是订立劳动
合同。 2、建立劳动关系，应当订立书面劳动合同。 3、要建立有效的劳动关系，不得出现劳动合同法第二十六条的无效情形。 4、劳动合同应当具备以下必备条款：用人单位的名称、住所和法定代表人或者主要负责人，劳动者的姓名、住址和居民身份证或者其他有效身份证件号码，劳动合同期限，工作内容和工作地点，工作时间和休息休假，劳动报酬，社会保险，劳动保护、劳动条件和职业危害防护，法律、法规规定应当纳入劳动合同的其他事项。取消了劳动纪律、劳动合同终止条件、违反劳动合同的责任三个方面的必备条款。 5、引导用人单位与劳动者订立更长期限的固定期限劳动合同以及无固定期限劳动合同。一是规定除用人单位维持或者提高劳动合同约定条件续订劳动合同，劳动者不同意续订的情形外，在固定期限劳动合同期满终止时，用人单位应当依法向劳动者支付经济补偿金。二是规定在法定情形下，如果劳动者提出或者同意续订、订立劳动合同，除劳动者提出订立固定期限劳动合同外，应当订立无固定期限劳动合同。法定情形包括：（1）劳动者在该用人单位连续工作满十年的；（2）用人单位初次实行劳动合同制度或者国有企业改制重新订立劳动合同时，劳动者在该用人单位连续工作满十年且距法定退休年龄不足十年的；（3）连续订立二次固定期限劳动合同，且劳动者没有本法第三十九条和第四十条第一项、第二项规定的情形，续订劳动合同
《合同法》 一、定义 1、合同法是调整平等主体之间的交易关系的法律，它主要规范合同的订立、合同的效力、合同的履行、变更、转让、终止、违反合同的责任及各类有名合同等问题。在我国，合同法并不是一个独立的法律部门，而只是我国民法的重要组成部分。 2、合同法在为经济交易关系提供准则，保护合同当事人的合法权益，维护正常的交易秩序方面具有重大意义，一部好的合同法能够促进一国经济的发展。 3. 合同又称为契约，是市场经济社会最常见的商品交换法律形式。 4. 我国的合同法指的是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 二、特征 1. 合同是双方的法律行为，即需要两个或两个以上的当事人互为意思表示（意思表示就是将能够发生民事法律效果的意思表现于外部的行为）。 2. 双方当事人意思表示须达成协议，即意思表示要一致。⑴ 3. 合同系以发生、变更、终止民事法律关系为目的。 4. 合同是当事人在符合法律规范要求条件下而达成的协议，故应为合法
行为。 合同一经成立即具有法律效力，在双方当事人之间就发生了权利、义务关系；或者使原有的民事法律关系发生变更或消灭。当事人一方或双方未按合同履行义务，就要依照合同或法律承担违约责任。 三、法律性质 1合同是一种民事法律行为。 2. 合同是两方或多方当事人意思表示一致的民事法律行为。 3. 合同是以设立、变更、终止民事权利义务关系为目的的民事法律行为。 四、合同可撤销 根据合同法等相关法律规定，以下情况，合同可以撤销： （一）因重大误解成立的合同； （二）显失公平的合同； （三）因欺诈成立的合同； （四）因胁迫成立的合同； （五）乘人之危订立的合同。 五、合同无效 根据合同法等相关法律规定，以下情况，合同无效：
转租协议 转租方（甲方）：身份证号码： 承租方（乙方）：身份证号码： 根据《合同法》及有关法规，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就房屋租赁事宜，达成如下协议： 一、甲方将合法租赁获得的房屋（位于），转租给乙方经营使用，已获得该房屋第一租赁方（姓名：电话：）的同意。 二、甲方已将该房屋租金交纳至年月日，租金为元/月。 三、乙方将房租及转让费（11000元）共计23000元（大写：贰万叁仟元整）后，甲方将该房屋的租赁使用权全部转给乙方。 四、甲方保证该房屋无任何经济纠纷，确保水费、电费、卫生费等一切费用已结清。 五、乙方因经营需要，需要甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予以协助。 六、甲乙双方如有一方违反合同，对另一方造成经济损失的，由违反合同的一方赔偿全部经济损失。 七、本协议一式2份，自双方签字之日起生效，甲、乙双方各执1份，具有同等法律效力。 甲方：电话： 乙方：电话： 日期： 简单转租合同协议书范文二 转租方： (甲) 租用方： (乙) 经甲乙双方协商，现就租房事宜达成如下协议： 一、房屋地址：市区路(巷) 号楼。
二、租赁期限： 甲方自愿从年月日起将房屋转租给乙方使用至年月日。(注：期间房子使用权全部归乙方，甲方在乙方租用期间不得干涉房子使用权。) 三：租金和支付方式合同期内，乙方每月交元于新绘公司。一次给于甲方元人民币，为甲乙双方转租费。 四：押金 乙方交元给甲方，作为房租押金(包括桌椅、柜子，10个生员，如少一人在押金中扣除100元，如桌椅、柜子损坏，按损坏程度赔偿)。 五：自合同签定之日起，即对甲、乙双方产生法律效力。甲乙双方不得擅自终止合同和违反合同。如有一方违反合同，对另一方造成经济损失的由违反合同的一方赔偿另一方全部经济损失。 六：本合同在履行时，如发生争议，双方协商解决，如协商不成时，选择仲裁或法律诉讼 甲方签字：甲方电话： 乙方签字：乙方电话： 年月日 注：本合同一式两份，双方各执一份。 转租协议 转租方(甲方)： 受转租方(乙方)： 根据《合同法》及有关法规，甲、乙、丙三方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，甲方将其依法承租的房屋转租给乙方使用、收益。 第二条转租房屋的情况 1.甲方依法承租的座落于/县)路号(公有居住/非公有居住)房屋已(书面告知公房出租人/按房屋租赁合同的转租约定/征得房屋出租人书面同意)，由甲方将上述承租房屋 (全部/部分)即号室(以下简称该房屋)转租给乙方。该房屋的建筑面积平方米。该房屋平面图见本合同附件(1)。 2.该房屋的共用或合同部位的使用范围、条件的要求;现有装修、附属设施和设备状况，由甲、乙双方在本合同附件(2)、(3)中予以明确。甲、乙双方同意附件
合同法的基本原则有哪些 不少法律法规在实行的时候都是有一定的基本原则的，并且不同的法律法规之间，这基本原则是不同的。今天，我们就来具体说一说合同法的基本原则的内容，请跟随律伴小编在下文中进行具体了解。 一、合同法的基本原则有哪些 1.平等原则。合同当事人法律地位一律平等，一方不得将自己的意志强加给另一方，各方应在权利义务对等的基础上订立合同。 2.意思自治原则。意思自治是贯彻合同活动整个过程的基本原则，在不违反强制性法律规范和社会公共利益的基础上，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 3.公平原则。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。任何当事人不得滥用权利，不得在合同中规定显失公平的内容，要根据公平原则确定风险与违约责任的承担。 4.诚实信用原则。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当诚实守信，善意地行使权利、履行义务，不得有欺诈等恶意行为。在法律、合同未作规定或规定不清的情况下，要依据诚实信用原则解释法律和合同，平衡当事人之间的利益关系。 5.守法、不损害社会公共利益原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 二、合同可撤销 根据合同法等相关法律规定，以下情况，合同可以撤销： (一)因重大误解成立的合同; (二)显失公平的合同; (三)因欺诈成立的合同; (四)因胁迫成立的合同; (五)乘人之危订立的合同。 三、合同无效
根据合同法等相关法律规定，以下情况，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益 ; (二)恶意串通，损害国家、集体或第三者利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强行性规定。 经过上文的介绍，我们知道合同法的基本原则包括了平等、公平、意思自治等五种，详细内容各位可以从上文中进行了解。小编在此就不赘述了。如果您对此还有疑问的话，可以直接来电咨询我们律伴网站的在线律师，我们会根据您的具体情况帮助您解决问题。 文章来源：律伴网http://biz.doczj.com/doc/fd9014562.html,/
房屋转租合同注意事项合同法:个人房屋转租的 注意事项 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。房屋转租有非法与合法之分。非法转租是指承租人不经出租人许可，擅自转租的行为，它违反了法律规定和租赁协议的约定，侵犯了财产所有人的法定权益，除需依法赔偿产权人的经济损失外，行政主管机关或人民法院还可以给予行政处罚或刑事制裁。 个人房屋转租的注意事项： (一)房屋转租的前提是经原出租人同意。 房屋转租是房屋出租后，承租人在房屋租赁期间将其承租房屋的部分或全部再出租的行为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租的房屋再出租给他人使用，不参与经营而获得租金性收益的行为。 私房转租的前提是必须经原出租人同意，其具体表现形式可以是房屋租赁合同中明确约定承租人可以转租房屋，如房屋出租合同未明确这一点，承租人必须在转租房屋前以书面形式征得出租人同意，或者与出租人协商签订一份同意承租人转租房屋的补充合同。否则，属于承租人违约，不仅转租关系不能成立，而且出租人据此有权解除租赁合同，并可追究承租人的违约责任。 (二)什么情况个人不得转租?
1、承租人拖欠租金的; 2、承租人在承租房屋内擅自搭建的。 为了保护出租人的利益，即使租赁合同就转租事项作了约定，上述第 一、第二种情况发生时，出租人仍可以收回同意房屋转租的意思表示，拒绝同意房屋转租，并按合同约定追究承租人的违约责任。当然，如果原租赁关系当事人之间就拖欠租金和擅自搭建问题达成一致意见，也可以不受上述禁止转租条款的制约，但在违反行政法的情况下除外，例如，当擅自搭建违反房 屋规划管理规范时。 (三)个人转租需要注意什么事项? 1、非独立成套房屋承租人转租房屋后，增加了合用部位的使用人，将可能影响相邻使用人对合用部位的正常使用，因此承租人对合用部位的使用应当维持原来的状况，不得随意扩大合用使用部位而影响相邻使用人。承租人要改变合用部位的使用状况需征得原出租人和相邻使用人的同意。 2、房屋转租合同约定租期的最后时限不能超过房屋租赁合同约定的最后租日。私房转租当事人应在签订房屋转租合同后的15日内持下列材料向房屋所在地的区县房地产交易中心办理登记备案： (1)租赁合同登记备案证明; (2)转租合同;
劳动合同法讲座 篇一：劳动合同法讲座 篇一：劳动合同法实务讲课稿 劳动合同法实务讲课稿（1） 注：作者在XX年8月1日为40余家法律顾问单位企业老总及人事主管培训会上的讲稿安徽今昔律师事务所劳动合同法实务讲课 （XX-08-01） 背景 《劳动合同法》、《劳动合同法实施条例》、《劳动争议调解仲裁法》等最新劳动法律的颁布实施，极大冲击着用人单以往的用工管理模式，给用人单位劳动用工管理带来了挑战，劳动争议案件急剧上升。在这种背景下，如何根据新法调整用工思路、规范操作模式、规避法律风险、节约用工成本，成为我们企业用人单位十分关注的内容。为此根据最新劳动法律法规，结合劳动争议处理的工作经验，对用人单位用工管理操作技巧与应对措施进行阐述和讨论。我今天主要讲六个方面的内容： 第一部分劳动合同订立中的问题 劳动合同是确立用人单位和劳动者之间权利与义务关系的协议。 劳动合同期限分三种：固定期限、无固定期限（无终止
时间）、以完成一定工作任务为期限的劳动合同（约定以某项工作的完成为合同期限）；劳动者上班方式两种：全日制用工，还有种非全日制劳动用工（以小时计酬为主，在同一单位每日工作不超4小时，每周不超24小时的用工形式）。 法律要求用人单位必须与劳动者签订书面劳动合同。 一、不订立书面劳动合同的后果 1、支付双倍工资。劳动合同法第82条用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍的工资。 2、补订书面劳动合同。条例第6条7条用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当依照劳动合同法第82条的规定向劳动者每月支付两倍的工资，并与劳动者补订书面劳动合同。 3、形成无固定期限劳动合同。条例第7条用人单位自用工之日起满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，自用工之日起满一个月的次日至满一年的前一日应当依照劳动合同法第八十二条的规定向劳动者每月支付两倍的工资，并视为自用工之日起满一年的当日已经与劳动者订立无固定期限劳动合同，应当立即与劳动者补订书面劳动合同。 二、劳动合同订立的程序 1、审查劳动者主体资格。 劳动者年龄审查劳动者学历、资格和经历等审查审
1.合同：合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 2.合同法：合同法是指调整合同法律关系的法律规范的总称。 3.诺成合同：是指当事人意思表示一致便告成立的合同。 4.实践合同：又称为要物合同，指除了当事人双方意思表示一致外，尚需交付标的物才能成立的合同。 5.格式合同：是指合同必要条款的内容直接由法律规定的合同，又称标准合同。 6.合同法基本原则：对合同关系的本质和规律进行集中抽象和反映、其效力贯穿于合同法始终的根本规则。 7.要约：要约是希望和他人订立合同的意思表示。 8.要约邀请：又称为要约引诱，是指希望他人向自己发出要约的意思表示。 9.要约的撤回：是指在要约发出以后，尚未到达受要约人之前，也就是在要约发生效力之前，要约人使其失去法律效力的意思表示。 10.承诺迟延：是指受要约人在承诺期限届满后才发出的承诺。 11.承诺撤回：是指受要约人再发出承诺通知以后，在承诺正式生效之前而将其撤回。 12.拍卖：拍卖是以公开竞价的方式，将特定物品或者财产权利等拍卖标的转让给最高应价者的买卖方式。 13.拍定：拍卖人在竞买人所有应价中选择最高那一个予以接受的意思表示，在法律性质上它其实就是承诺。 14.强制缔约：是指就某一类合同而言，作为合同一方当事人的个人或企业负有应对方的请求与其订立合同的法定义 务。这也就是说，此方合同当事人在对 方提出要约的时候，非有正当理由不得 拒绝承诺。 15.附合缔约：是指合同条款由当事人 一方预先拟定，对方只有附合该条款表 示出来的意思，方能成立合同的缔约方 式。 16.缔约过失责任：是指在合同缔结过 程中，一方因违背其依据诚实信用原则 所应尽的义务，而致使另一方的信赖利 益遭受损失时，所应承担的民事责任。 17.附条件的合同：是指合同当事人约 定某种事实状态，并以其将来发生或不 发生作为该合同生效或者解除依据的合 同。 18.附期限的合同：是指以将来确定到 来的期限作为合同的条款，并在该期限 到来时合同的效力发生或终止的合同。 19.无效合同：指合同已经具备成立要 件，但欠缺一定的生效要件，因而自始、 确定、当然地不发生法律力。 20.可撤销的合同：是指已经生效但因 当事人的意思表示没有表现其真实意 志，违反自愿原则而可由一方当事人请 求撤销的合同。 21.效力未定合同：是指已成立的合同 因欠缺一定的生效要件，其生效与否尚 未确定，须由第三人作出承诺或者拒绝 的意思表示才能确定自身效力的合同。 22.合同的履行：是指合同的当事人按 照合同的约定，全面完成各自承担的合 同义务，使合同关系得以全部终止的整 个行为过程。 23.全面履行原则：又称正确履行原则 或适当履行原则，是指合同的当事人必 须按照合同关于标的、数量、质量、价 款或报酬、履行地点、履行期限、履行 方式等的约定，正确而完整地履行自己 的合同义务。 24.协作履行原则：是指当事人在合同 的履行中不仅要适当、全面履行合同的 约定，还要基于诚实信用原则，对对方 当事人的履行债务行为给予协助，使之 能够更好地、更方便地履行合同。 25.同时履行抗辩权：是指在未约定先 后履行顺序的双务合同中，当事人一方 在对方未为对待给付以前，有拒绝自己 给付的权利。 26.先履行抗辩权：是指在有先后履行 顺序的双务合同中，后履行的一方有权 要求应该先履行的一方先行履行自己的 义务，如果应该先履行的一方未履行或 者履行不符合约定，后履行的一方有权 拒绝应先履行方的履行请求或拒绝其相 应的履行请求。 27.撤销权：指债权人在债务人放弃对 第三者的到期债权、实施无偿处分财产 或以非正常低价处分财产的行为而妨害 其债权实现时，依法享有的请求法院撤 销债务人所实施的上述行为的权利。 28.合同的变更：所谓合同的变更，在 一般情况下都是指依法成立的合同于其 尚未履行或者尚未完全履行完毕之前， 由当事人达成协议而对其内容进行修改 和补充。 29.合同的转让：是指在合同的内容与 客体保持不变的情形下，将合同由原来 的主体转移给别的主体的一种法律行 为。 30.合同权利和义务的概括移转：是指 债权债务一并转移给第三人，由其完全 代替出让人的法律地位，成为合同法律 关系的新的当事人。
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 关于转租的租赁合同范本 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________ 说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与 义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用 时请详细阅读内容。
【导语】房屋租赁合同范本是依据房屋租赁合同相关法律规定制定的基本参照文本，一般包括以下要素：房屋基本情况、租赁期限、租金、押金、房屋维护、合同解除、违约责任、争议解决方法等，下面是《关于转租的租赁合同范本》，供大家参考！ 【篇一】 转让方：身份证号码： 顶让方：身份证号码： 房东：身份证号码： 甲、乙、丙三方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议： 一、丙方同意甲方将自己位于街号的店铺（原为：）转让给乙方使用，建筑面积为平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。 二、丙方与甲方已签订了租赁合同，租期到年月日止，年租金为元人民币，租金为每年交付一次，并于约定日期提前一个月交至丙方。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。 四、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）。 五、乙方在年月日前一次性向甲方支付转让费共计人民币
劳动合同法实务讲课稿（1） 注：作者在2009年8月1日为40余家法律顾问单位企业老总及人事主管培训会上的讲稿 安徽今昔律师事务所 劳动合同法实务讲课 （2009-08-01） 背景 《劳动合同法》、《劳动合同法实施条例》、《劳动争议调解仲裁法》等最新劳动法律的颁布实施，极大冲击着用人单以往的用工管理模式，给用人单位劳动用工管理带来了挑战，劳动争议案件急剧上升。在这种背景下，如何根据新法调整用工思路、规范操作模式、规避法律风险、节约用工成本，成为我们企业用人单位十分关注的内容。为此根据最新劳动法律法规，结合劳动争议处理的工作经验，对用人单位用工管理操作技巧与应对措施进行阐述和讨论。 我今天主要讲六个方面的内容： 第一部分劳动合同订立中的问题 劳动合同是确立用人单位和劳动者之间权利与义务关系的协议。 劳动合同期限分三种：固定期限、无固定期限（无终止时间）、以完成一定工作任务为期限的劳动合同（约定以某项工作的完成为合同期限）；劳动者上班方式两种：全日制用工，还有种非全日制劳动用工（以小时计酬为主，在同一单位每日工作不超4小时，每周不超24小时的用工形式）。 法律要求用人单位必须与劳动者签订书面劳动合同。 一、不订立书面劳动合同的后果 1、支付双倍工资。劳动合同法第82条用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍的工资。 2、补订书面劳动合同。条例第6条7条用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当依照劳动合同法第82条的规定向劳动者每月支付两倍的工资，并与劳动者补订书面劳动合同。
3、形成无固定期限劳动合同。条例第7条用人单位自用工之日起满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，自用工之日起满一个月的次日至满一年的前一日应当依照劳动合同法第八十二条的规定向劳动者每月支付两倍的工资，并视为自用工之日起满一年的当日已经与劳动者订立无固定期限劳动合同，应当立即与劳动者补订书面劳动合同。 二、劳动合同订立的程序 1、审查劳动者主体资格。 劳动者年龄审查劳动者学历、资格和经历等审查审查劳动者是否与其他用人单位存在劳动关系查验劳动者的身体健康状况——防止录用到有潜在疾病、残疾、职业病的劳动者，增加用人单位的经济负担和法律风险。 2、履行告知义务。 用人单位在录用前应将工作内容、条件、地点、劳动报酬、职业病危害、安全生产状况告知劳动者。相关表格\公司招聘告知书.doc 3、签订劳动合同、约定保密协议及竞业限制协议。 4、办理入职手续。 办理入职手续应在劳动合同签订后进行，入职手续包括入职登记、提交入职材料、办理报到等 5、发放劳动合同，建立职工名册。 劳动合同应在办理入职手续完毕后将劳动合同交付劳动者并由劳动者签收，职工名册按规定制作，以备劳动部门检查。 6、办理劳动合同鉴证与备案——根据劳动部要求：自2007年起用工需办理录用备案手续，而对合同鉴证已取消。特别是对非全日制用工合同建议备案，因为在与劳动者仲裁纠纷中，证据作用明显。 7、对劳动者实行不定时工作制、综合计算工时工作制的，一定要按要求向劳动主管部门办理审批手续。相关表格\非标准工时制审批.doc 注意：避免签订合同时扣押劳动者证件、要求劳动者提供担保，或缴纳保证金、押金。 三、合同期限多长为宜？如何避免无固定期限的成立？ 我认为，劳动合同的期限因人因岗而异，但通常来说： 1、从企业用工成本及发挥劳动者的最佳期限为三年以上九年以下，因为，三年以上的劳动合同一方面企业可以拥有六个月的试用期，另一方面也可避免无固定。当然，劳动合同中对工作岗位的约定要约定好。因为岗位在长期可能变更。 2、充分利用3+6、4+5用工模式。第一个固定期签3年，第二个固定期签6年，3+6＜10。