《土地管理学》复习要点一、土地管理学概述1.土地的概念土地是地球表面一定范围内，由气候、地貌、岩石、土壤、植被、水文和人类活动等自然、人文要素共同作用所形成的自然历史综合体，并包含了人类活动的成果，即土地是自然与社会经济的综合体。

2．土地资源与土地资产、土地资本区别和联系土地三属性：资产、资源、资本土地资源是土地成为资产的基础，土地资产是指作为财产的土地，通过市场交易实现。

财产对象实体最重要的属性是有限性（稀缺性）、有用性、可占用性和具有价值。

土地资本是虚拟化的土地资产，通过抵押、期货等实现。

3.土地管理含义土地管理又称地政管理。

国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用的生态、经济、社会效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制，调整土地关系，监督土地利用，而进行的计划、组织、控制等综合性活动。

对象：人与地（土地利用人地关系）、地与地（农地和建设地分配地地转换）、人与人（资产增殖资产保值分配公平）手段：经济、法律、技术、行政内容：土地资源管理：土地利用管理（核心）、地籍管理（基础）土地资产管理：产权管理（基础）、土地市场管理（核心）管理目标：提高土地的经济、社会、生态效益，满足日益增长的社会需求。

管理环境条件——PENST：政治: 社会主义国家—土地人民所有制经济: 公有制主体---国家和集体所有制;市场经济改革---土地资产资本社会: 民主意识提高----土地听证;公平意识提高---土地财产技术: 3S技术应用技术----土地动态监管自然: 工业化城镇化---环境污染---土地退化\土地污染加重土地管理一般过程：⑴土地管理目标设计：宏观目标：指全国的土地管理总目标，以国家社会经济发展宏观目标为依据；中观目标：指地区的土地管理目标，既要与国家目标相衔接，又要结合本地区特点；微观目标：指县级土地管理目标，可分解为部门目标。

⑵土地管理组织架构：组织模式：集权、分权、混合模式⑶我国土地管理组织机构⑷我国土地管理职能⑸土地调控：国家运用各种手段实现土地管理总体目标得以实现的过程。

调控手段：行政、法律规章、经济手段调控内容：供应、使用、收益调控。

我国土地管理行政组织特点：1.政治性——具有明显的阶级性2.社会性——为社会公众的利益提供土地保障；组织协调和平衡各不同的社会团体对土地的要求3.法制性——依法行政的基本原则（土地行政组织依法设立；对土地的管理具有法制性；管理接受其他的国家主体和社会法制化监督）4.权威性——履行土地行政时的手段、方案具有权威性5.专业性——土地配置需要政府参与和调节；专业知识土地管理职能：政府的土地管理职能（宏观经济调控、监督、领导审批、协调）土地管理部门职能（土地政策法规、地籍地政、土地供应、开发规划、计划、流通、监察管理）（P:土地征用是我国土地所有权转移的唯一途径、唯一形式。

）4.土地与人口、环境、可持续发展的关系（备）（1）土地与人口的辨证关系——主要表现为土地的供求关系。

土地满足人类的需求，人类生产、生活对土地产生重要影响。

随着人口增加，对土地的需求日益增长，但土地供给是有限的，形成了人地矛盾。

（2）人地比例关系的变化与环境问题——表现为土地承载力问题人口增加、城市扩张、耕地锐减——粮食、环境问题因此，在土地利用中要协调好耕地与城市建设用地的关系，从而实现“吃饭”与“建设”的协调。

要努力提高土地利用的科技水平，提高土地的承载能力，缓解人地矛盾，避免土地利用对环境的破坏。

二、土地管理原理：人本管理、系统管理、动态管理、整体效益原理、利益相关者理论、委托代理理论（案例分析）（1）人本管理：人本管理原理强调，管理的本质是“管人以达事”，即要充分调动人的积极性、主动性和创造性。

然而，如何调动人，则首先要分析人的行为规律，即人的行为决策过程；其次采用合适的激励措施。

如何推行农地征收的人本管理？（2）利益相关者理论：是指组织的经营管理者为综合平衡各个利益相关者的利益要求而进行的管理活动，组织追求的是利益相关者的整体利益，而不仅仅是某些主体的利益。

①土地利益相关者：土地供应者（各级政府、集体组织）、土地所有者（全体国民、集体组织）、土地金融支持者（商业银行、证券公司）、土地中介组织（土地协会、土地经纪）、土地使用者（政府、企业、个体组织）②土地征收中（政府—国土部门）的利益相关者：拆迁公司、上级领导、集体组织、失地者、金融机构、民间组织精英个人③农地征收程序：拟订土地征用方案、方案审查审批、征用方案公告、确定征地补偿、安置方案、公告征地补偿安置方案并组织实施④农地征收出现的问题：参与主体弱化、参与方式单一、参与内容较少、监督和补救措施缺乏、参与信息披露较少。

⑤基于利益相关者的管理对策：分析利益相关者需求---组织信息披露----利益相关者参与组织管理决策----管理监督----利益共享。

（3）基于委托代理理论下的我国土地行政管理体制改革探讨。

三、地籍与地籍管理1.地籍的概念是区域内反映土地的位置、数量、质量、权属（核心）和用途等基本状况的簿册。

也称土地广籍。

地籍管理：国家为获得地籍信息，科学管理土地，而采取的以土地调查、土地分等定级、估价、土地登记、土地统计、地籍档案为主要内容的综合措施。

2．土地调查土地调查的任务是为土地管理提供基础资料，内容包括地籍调查、土地利用现状调查和土地条件调查。

地籍调查（1）含义：地籍调查是国家采用科学方法，依照有关法律程序通过权属调查和地籍测量，查清每一宗地的位置、权属、界线、数量和用途等基本情况，以图、簿示之，在此基础上进行土地登记。

以权属调查为核心，是土地登记的前期工作和法定程序。

（2）对象：宗地（3）目的：——核实宗地的权属和确认宗地界址的实地位置，并掌握土地利用状况；——通过地籍测量获得宗地界地点的平面位置，宗地形状及其面积的准确数据，为土地登记、核发土地权属证书奠定基础；——为土地合理利用、土地规划、土地税收、国土整治等提供基础资料.(3)内容：权属调查：一般是以宗地为基本调查对象，调查核实宗地的位置、权属、界线、使用情况等，并进行记录。

地籍测量：在权属调查的基础上对土地的具体位置、权属界线、面积和利用现状等进行的测绘工作。

3.土地分等定级：概念：在特定目的下，对土地的自然属性和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程，是以获得土地质量状况为目的的一项地籍管理工作。

土地分等定级的方法体系：建设用地和农用地分等定级4.土地登记（1）是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利等权利记载于土地登记薄公示的行为。

对象：国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利。

类型：土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记、其他登记（更正登记、查封登记、预告登记、异议登记）（2）我国土地登记特点：强制登记、经登记的土地权利受法律保护、进行实质性审查、登记具有绝对公信力、颁发土地证书（3）三种登记制比较5.土地统计：土地统计是对土地现象总体的数据资料进行搜集、整理、分析和研究，以显示其总体特征和规律性的系统性工作。

对象是全国土地，主要包括面积、质量、分布、权属及利用状况等6.地籍档案管理：在地籍管理活动中直接形成的，具有保存、查考价值的文字、图表、磁带、磁盘等不同形式的历史记录。

四、土地权属管理（一）土地制度与土地产权①土地制度：土地制度是一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。

它反映着因利用土地而发生的人与人、人与地之间的社会经济关系。

土地所有制：是指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的形式、条件和程序的规定。

它是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。

土地所有制的法律表现形式是土地所有权。

土地使用制度：是人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定，它表明人们怎样对土地加以利用和取得收益，谁享有土地使用权及其责、权、利。

土地使用制度的核心内容是确定独立于土地所有权的土地使用权，以解决土地资源的合理与有效利用问题。

土地管理制度：是组织为实现土地效益目标而进行的制度设计和安排。

②土地产权：指有关土地财产的一切权利的总和。

它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。

6、我国的土地所有权、使用权制度①所有权制度：国有土地所有权主体：国务院集体土地所有权主体：村集体、乡镇集体、村内合作经济集体组织土地公有制下的全民土地所有制和集体土地所有制。

②使用权制度有偿使用制度；划拨制度；流转制度（二）土地权属管理内容（1）土地确权：即确定土地所有权、使用权和他项权利的归属。

土地确权包括四个含义：①土地所有权、使用权和他项权利必须依法确定；②三项权利一旦确定，即意味着土地权利三要素——主体、客体和内容的确定③依法确定的土地所有权、使用权和土地他项权利受法律保护，任何单位和个人都不得妨碍该权利的依法行使；④土地确权和土地登记的关系有狭、广两种理解；广义上：土地确权是地籍调查——审核批准——登记注册——发证。

实际上是土地确权的过程。

狭义上：土地确权仅指土地登记过程中的权属审核阶段，即对土地权属来源合法的审查和对土地权属性质的确定。

（2）依法管理土地权属变更。

（3）依法调处土地权属纠纷。

（4）依法查处在土地权属方面的违法行为。

土地确权的过程：申报——审查——登记——核发证书——确权（三）土地使用权流转管理1. 城镇国有土地使用权流转方式有：出让、转让、出租和抵押⑴、使用权出让概念：指市、县人民政府代表国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。

出让金：指土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给土地所有者的金额（一次性）。

即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。

出让金包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。

⑵土地使用权出让的期限和方法1）期限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科学、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或其他用地50年。

2）土地使用权出让方式及比较四种：协议、招标、拍卖、挂牌协议出让。

是指土地使用者在用地申请经有关部门批准后,与土地行政主管部门协商地价、用地年限、面积、付款方式和时间、用地条件等事项,在双方达成一致意见的前提下,签订出让合同,受让方按合同约定支付土地出让金,取得土地使用权。

这种方式经常用在土地使用者向政府提出用地要求,且要求地块没有竞争者的场合,主要适用于工业项目和国家鼓励产业的项目用地。

协议出让金的确定不是竞争的结果,而是谈判的结果。

招标出让。

是政府对某块土地有了明确的开发意图和规划条件后,在市场中寻求一个有利于实现政府开发计划的开发者而采取的一种方式,这种方式要求在规定的期限内,符合规定的单位和个人以书面形式提出开发愿望,经政府选择后,确定将土地使用权出让给某个开发者。