XX集团城市进入策略研究报告XX集团城市进入策略研究报告目 录管理层摘要 (6)第一部分 前 言 (18)第二部分 研究体系 (20)第三部分 中国房地产发展环境 (22)3.1区域发展趋势 (23)3.1.1国家规划层面 (23)3.1.2区域房地产发展特征 (31)3.2城市发展趋势 (32)3.2.1投资环境 (33)3.2.2土地市场 (35)3.2.3房地产市场 (37)3.3企业投资趋势 (40)3.3.1新增土地储备 (40)3.3.2市场销售状况 (41)3.3.3城市进入历程 (43)3.4调控政策 (44)3.4.1限购政策 (44)3.4.2调控政策敏感分析 (46)3.5未来房地产整体发展研判 (48)3.5.1供应情况 (48)3.5.2需求情况 (49)3.5.3市场价格 (51)3.5.4政策趋势 (51)第四部分 城市群研究 (53)4.1城市群概况 (54)4.1.1城市群的划分 (54)4.1.2各城市群范围确定 (54)4.1.3各城市群城市分类 (56)4.2城市群发育程度 (57)4.2.1指标体系 (57)XX集团城市进入策略研究报告4.2.3影响系数 (59)4.2.4数据来源 (60)4.2.5研究成果 (60)4.3城市群发育与房地产开发关系 (61)4.3.1雏形发育城市群 (62)4.3.2快速发育城市群 (65)4.3.3趋于成熟城市群 (68)4.3.4成熟发展城市群 (71)4.4初步研究城市确定 (73)4.4.1城市确定标准 (73)4.4.2开发商因素 (75)4.4.3城市初步确定结果 (75)4.5城市投资潜力评价 (76)4.5.1城市样本 (76)4.5.2研究模型 (76)4.5.3指标体系 (78)4.5.4指标权重 (79)4.5.5数据处理 (79)4.5.6数据来源 (80)4.5.7城市排名 (80)第五部分 城市群外补充研究 (84)5.1城市群外城市范围 (85)5.2城市群外城市研究方法 (86)5.3城市群外城市研究结果 (86)第六部分 金科进入策略及次序 (89)6.1金科企业布局 (90)6.1.1布局现状 (90)6.1.2布局战略 (90)6.2总体进入策略 (91)6.3分区域城市进入选择 (92)6.3.1西南片区 (93)XX集团城市进入策略研究报告6.3.3华北片区 (94)6.3.4中部片区 (95)6.3.5其他区域 (95)6.4进入次序选择 (96)6.4.1金科发展战略 (96)6.4.2金科产品特征 (97)6.4.3进入次序选择 (97)6.4.4亟待进入城市企业进入环境 (102)第七部分 重点县级市研究 (104)7.1成渝地区 (105)7.2长三角区域 (108)第八部分 附件 (110)8.1各城市群概况介绍 (111)8.1.1京津冀地区 (111)8.1.2辽中南地区 (112)8.1.3山东半岛地区 (113)8.1.4长三角地区 (114)8.1.5珠三角地区 (115)8.1.6冀中南地区 (117)8.1.7太原城市群 (117)8.1.8呼包鄂榆地区 (118)8.1.9哈大齐工业走廊和牡绥地区 (119)8.1.10长吉图经济区 (120)8.1.11东陇海地区 (121)8.1.12江淮地区 (121)8.1.13海峡西岸经济区 (123)8.1.14中原经济区 (124)8.1.15武汉城市圈 (124)8.1.16环长株潭城市群 (125)8.1.17鄱阳湖生态经济区 (126)8.1.18北部湾地区 (127)XX集团城市进入策略研究报告8.1.20黔中地区 (129)8.1.21滇中地区 (130)8.1.22藏中南地区 (131)8.1.23关中-天水地区 (131)8.1.24兰州-西宁地区 (132)8.1.25宁夏沿黄经济区 (133)8.1.26天山北坡地区 (134)8.2成渝地区潜力城市对比分析 (135)8.2.1成都周边城市 (135)8.2.2重庆周边区域 (136)8.3关注企业研究 (138)8.3.1万科 (138)8.3.2恒大 (145)XX集团城市进入策略研究报告管理层摘要1、中国房地产发展环境本部分从区域发展趋势、城市发展趋势、企业投资趋势和调控政策方向四个方面深入研究了中国房地产目前的发展环境，研究表明中国房地产已经进入全国投资的新阶段，中西部市场成为市场重要的组成部分，也是各企业投资拓展的重点。
房地产市场的核心已经由一线城市过渡到二三线城市，未来二三线城市甚至是三四线城市将成为市场的主角。
（1）区域发展趋势从国家规划层面和区域房地产发展特征分析均可以看出，中国房地产开发进入新的发展阶段，房地产投资机会已经由原来的长三角、珠三角和环渤海区域三大传统区域扩散到中西部区域，房地产开发进入全国开发的新阶段。
（2）城市发展趋势三四线城市房地产市场增长势头非常强劲，无论是土地市场、房地产市场以及投资环境方面都逐渐成熟，适当的城市规模、稳定的宏观经济环境以及逐渐完备的公共设施建设为三四线城市房地产市场的快速发展奠定了基础；丰富的土地资源、低廉的土地成本、合理的市场价格及巨大的需求量为开发商提供了巨大的利润空间；大量的人口和偏低的城市化率在中国整个城市化进程中具有更大的发展机会。
因此预计未来几年，三四线房地产市场会保持快于一二线城市的发展速度前进。
（3）企业投资趋势企业新增土地储备和市场销售状况两方面均体现出企业投资拓展重心逐渐偏向中西部城市，逐渐转向三四线城市。
（4）调控政策XX集团城市进入策略研究报告市场依然会延续目前的调控政策，限购政策将向二三线城市扩容，东部沿海城市将是新一轮限购的重点。
而从政策调控敏感性来看，中西部和环渤海区域明显低于长三角和珠三角区域，三四线城市整体低于一二线城市。
结合中国现阶段房地产发展的特征，我们认为未来投资选择应该从全国角度出发，更多的关注二三线城市甚至是三四线城市。
同时全国主体功能区规划形成的21个主体功能区（将逐步形成21个城市群），未来将一定程度上指引着房地产市场的发展。
因此，我们将通过研究主体功能区规划所形成的城市群以及城市群与房地产发展的关系，在全国范围内优选房地产投资潜力城市，再通过中国指数研究院房地产投资潜力模型综合判断，为金科选择投资潜力城市，并提供进入策略的时序建议。
2、城市群研究（1）城市群发育程度与房地产关系的研究通过我们对国内外学者的研究总结和对城市群的分析后，我们发现城市群从形成到发展成熟，一般经历四个阶段，即雏形发育阶段、快速发育阶段、趋于成熟阶段和成熟发展阶段，每一个发展阶段均有自身的发展特征，也都孕育着不同房地产开发机会。
我们通过对城市群经济基本特征、房地产市场特征以及领先房地产开发企业拓展表现三个方面的综合研究，得出以下结论：图表 1城市群发育与房地产开发关系指标 雏形发育城市群快速发育城市群趋于成熟城市群成熟发展城市群地域结构 单核心结构 核心圈层结构核心放射状圈层结构核心轴带-圈层网络结构产业联系 城市之间很弱城市之间较弱城市之间开始互补联系城市之间互补性较强交通网络 城市之间交通网络不发达向邻近地区延伸向周边地区进一步延伸向市外地区延伸，城市之间交通网络较密XX 集团城市进入策略研究报告扩张方式房地产 市场特征中心城市市场聚集度高，是房地产开发重点区域中心城市聚集度依然在加强，房地产开始向外扩张 中心城市竞争激烈，增长趋势减缓，区域重点城市发展较快 房地产市场已经扩张到区域一般城市领先企业 拓展情况中心城市是开发商拓展重心中心城市和区域重点城市存在拓展机会拓展重心为区域重点城市，区域一般城市逐渐出现拓展机会中心城市和区域重点城市竞争激烈，区域一般城市成为拓展重心数据来源：中国指数研究院（2）城市群发育程度研究以国家最新确定的21个主体功能区（我们根据研究需要，将之细化为26个城市群）为研究对象，通过城市群发育程度评价模型，研究各个城市群的发育程度。
具体研究结果如下：图表 2城市群发育程度研究结果发育阶段 i ϕ城市群名称数量 成熟发展 10>i ϕ珠三角、长三角2 趋于成熟107<<i ϕ京津冀、山东半岛、海西、辽中南、成渝 5快速发育 75<<i ϕ武汉、冀中南、环长株潭、东陇海、江淮、中原、长吉图、北部湾、关中天水、太原、滇中、呼包鄂、哈大齐13雏形发育5<ϕi黔中、鄱阳湖、天山北坡、兰州西宁、宁夏盐黄、藏中南6数据来源：中国指数研究院（3）投资潜力城市确定结合城市群发育和房地产开发关系，我们将城市划分为战略城市、潜力城市和待开发城市：图表 3初步研究城市分类标准城市类别雏形发育 城市群 快速发育 城市群 趋于成熟 城市群 成熟发育 城市群 战略城市--中心城市中心城市和区域重点城市XX集团城市进入策略研究报告潜力城市 中心城市 中心城市和区域重点城市区域重点城市为主，关注一般城市中地缘城市和旅游城市区域一般城市待开发城市 区域重点城市和一般城市区域一般城市区域其他一般城市-数据来源：中国指数研究院考虑金科集团在成渝地区的影响力，我们将成都5个发展较好的地级市也纳入潜力城市研究范围，初步确定的潜力城市为：图表 4初步研究城市确定结果序号 城市群 选择城市 选择城市 数量1 京津冀地区 唐山、秦皇岛、廊坊 32 辽中南地区 鞍山、抚顺 23 山东半岛地区 烟台、潍坊、威海 34 中原经济区 郑州、洛阳 25 长三角地区 湖州、绍兴、舟山、台州、镇江、扬州、泰州、常州、南通、嘉兴106 海峡西岸经济区 温州、泉州 27 北部湾地区 南宁、海口、湛江、北海、三亚 58 滇中地区 昆明 19 太原城市群 太原 110 关中-天水地区 西安 111 兰州-西宁地区 兰州、西宁 212 哈大齐工业走廊 哈尔滨 113 长吉图经济区 长春、吉林 214 东陇海地区 徐州 115 江淮地区 合肥、芜湖 216 武汉城市圈 武汉 117 鄱阳湖生态经济区 南昌 118 珠三角经济区 江门、惠州、肇庆、珠海、中山 519 黔中地区 贵阳 120 成渝地区 眉山、自贡、南充、绵阳、乐山 521 冀中南地区 石家庄 122 呼包鄂地区 呼和浩特、包头、鄂尔多斯 323 宁夏沿黄经济区 银川 1XX集团城市进入策略研究报告24 天山北坡地区 乌鲁木齐 1合计 57数据来源：中国指数研究院 （4）城市投资潜力评价城市投资潜力评价通过中国指数研究院多年的城市房地产投资潜力研究模型判断各城市投资潜力，为金科企业优选30个最具房地产投资潜力的城市，此模型共涉及投资环境、市场规模、供求关系、成长速度、潜在需求与盈利空间六个一级指标、24个二级指标。