重庆
行业营销专题实训报告
题目：物业租赁行业分析报告
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物业租赁行业分析报告
引言
目前，国内很多行业的租赁市场极为火爆，但中国的租赁渗透率仅达到万分之三。
房屋租赁行业是其中之一，它也是中国房地产市场的重要组成部分，它盘活房屋存量，优化资源配置，搞活市场流通，也成为新的投资和消费热点。
从一个完整的房地产市场构成来看，买卖与租赁是两大重要组成部分。
然而，从我国房屋租赁市场具体实践来看，历次房改中我国房屋租赁市场几乎是处于边缘化的位置，是被忽略的对象。
租赁作为住房消费的主要形式之一，如果缺乏租赁市场良性发展的支持，必然对于整个房地产的运作会形成不安定的影响，甚至是产生严重的负面影响。
房屋租赁市场的持续健康发展不论是对于我国市场经济的发展、满足居民住房消费需求，还是促进整个房地产的良性运作都具有重要意义。
一、物业租赁行业现状
根据国际发达国家房地产市场发展情况来看，房屋租赁比例往往占了很大一部分比例，我国房地产租赁市场的发展具有巨大的潜力和潜力。
因此，对于房屋租赁市场现状及发展过程中存在的问题进行梳理分析具有重要的意义。
一方面，近年来，随着房地产市场体系的不断完善及住房制度改革的深入，我国房屋租赁市场也得到了一定程度的快速发展，在房地产的三级市场中扮演着越来越重要的作用，同时对于房地产一级市场的持续健康发展产生强大的反作用力。
甚至从某种程度上来讲，发展房地产租赁市场也成了控制房价的重要出路，当买房不再是主流，我国房屋租赁在整个市场供给中的比例占到40%，那么稳定房价的目标也不难以实现。
“租售并举”、“进一步加快房屋租赁市场的发展”成为我们国家房地产工作会议的重点，房屋租赁市场的发展越来越受到关注。
另一方面，近期随着新房地产领域新政策对于商品房买卖交易市场的影响，楼市新政下房地产开发商、消费者等都对于房地产市场的未来走向处于观望状况，“由购转租”的过渡人群、由“群租”分流的租客、加上其他因素如应届高校毕业生、外地务工人员等的影响，使得与逐步降温的住房销售市场形成直接对比，房屋租赁市场火热升温，不论是租赁市场成交量还是市场的活跃度都明显提升，租赁价格上涨幅度也明显提升，租赁市场的发展已经引起了各级政府、房地产开发商和社会各界的广泛关注，房屋租赁市场的发展成为当前关注的重点和热点问题之一。
尤其是当前在房租迅速上涨的情况下，更需要国家在进行楼市宏观调控时，更加注意和关注租赁市场，引导我国房屋租赁市场的健康发展，搞活房
地产二、三级市场，实现房地产市场多渠道、多形式的发展，推进我国房地产业的健康发展。
二、面临的问题
2.1 城市人口流动量过大，房屋租赁市场极不规范
目前我国大中型的的城市人口流动量越来越多，一线城市的外来人口基本是本城市人口的三分之一。
这样就给房屋租令市场带来了很大的商机，但同时，对于房屋租赁市场的管理还是缺乏一个综合的体系，使房屋租令市场交易不规范的现象，比如有很多出租房屋人员并没有在房产管理部门办理相关的手续就开始实施出租房屋计划。
更有一部分人把已租来的房屋转租给其他人，造成房子出现问题时，不能找到直接负责人，更不可能及时处理解决问题。
所以，首先应该普及求租人员和租房人员的租赁观念，转变租房只是租房人和求租人双方事情的观念。
对于房屋租赁有其相关的规范，应该依法行事，到房地产部门办理房屋登记，并同时接受房地产管理部门的依法监管。
2.2 房屋租赁市场的价格缺乏指导
房屋租赁市场的租房价格缺乏指导现象。
由于一些房屋没有到管理部门办理相关的手续，所以躲避了政府的管理范畴，这样就会出现一些房屋的出租者自行抬高和降低房价，使得很多房屋不能够随行就市，导致一些承租者或者是出租者没有实惠利益而言。
因此，要加大力度对房屋租赁市场进行监管。
对于房屋租赁的价格要通过评估以后作出相应的价格标准。
尽量使承租与求租双方达到满意的态度。
并及时做好房屋的维修管理。
另外，对房屋租赁的市场价格要做到信息的及时流通，让承租者了解房屋租赁市场的价格动态，以免出现上当吃亏的现象。
二、未来发展
充分利用高新科技提供更专业的服务，全面启用地理信息系统(Geographic InformationSystem,缩写GIS)。
基于GIS的房屋租赁系统将当前传统的手工业或计算机房屋租赁系统与GIS技术结合起来,在房屋租赁业务的管理中,开发出适合租赁行业的GIS信息系统,使客户能更方便地获得有关房屋位置及周边交通的信息,便于房屋租赁业务操作。
该系统的主要功能结构如下图所示,整个租赁系统形成一个自上而下的树型结构,其中,租赁管理、用户管理、数据查询是系统的三大环节。
使用了GIS技术,房屋租赁中介在向承租人介绍出租房的时候可以在门店内的计算机上向其介绍满足要求的房屋,承租人可以从中挑选出更为适合自己的房屋,还可以通过网络搜索到房屋的具体位置、周边的标志性建筑以及详细的公车路线和驾驶路线。
利用计算机软件实现全景看房。
网上租房网站可以通过将房屋的实景照片进行加工制作成可在网络上用360度视角方便浏览的全景图,从而让有意租房的网民可先在互联网上实景看房并进行筛选。
想要通过网络出租房子的网民也可以通过上传房子的实景照片或是DV片段来介绍自己想要出租的房子。
不仅是网站,就连中介公司也可以使用这种方法来向客户介绍房源。
一方面,客户既可以节约看房的时间和精力,也可以节省一笔看房费;另一方面,房屋租赁中介也可以通过使用高科技产品提高企业的竞争力,实现客户和企业的“双赢”。
利用计算机相关软件进行全景看房最重要的前提条件是这种创新必须建立在诚信的基础上,出租人或是房屋租赁中介提供的房屋资料必须真实可靠。
我国房屋租赁中介骗取租金保证金的不规范行为严重损害了出租人以及承租人的利益,解决这个问题的办法就是尽可能地不让租赁中介直接处理租金、保证金。
通过银行代收代付租金可以大大减少租赁中介骗取租金的违法行为。
如北京国土资源和房屋管理局就针对房屋租赁中介的不规范行为提出在全北京范围内实行银行代收、付租金的办法,从而使得出租人和承租人的利益都得到法律保障。
可是办法并没有在全国范围内得到普及,各城市应该引起高度重视,采取相同措施,从而规范房屋租赁中介的行为。
我国房屋租赁中介数量多却没有形成规模,而且大多中介经营不规范。
出台有关查处房屋中介不规范经营行为的相关法律法规是当务之急。
通过法律法规和实施条例的制定,适当提高中介行业的准入门槛、明确提出房屋租赁中介的经营标准、操作程序和行为规则等,从而为政府各部门规范房屋租赁中介行为提供法律准绳。
适合房屋租赁市场的法律法规要详细说明中介机构要具备什么样的条件才可以从事房屋租赁的中介业务。
而且,房屋租赁业务涉及房地产行政主管部门、工商部门、财税部门、城管部门、公安局和法院等。
希望通过各个部门的通力合作、严格执法,逐步完善房屋租赁方式促进房屋租赁市场的健康发展。
在行业监管方面,应该加大行业协会内部自行管理的力度。
政府部门要将相关行业管理职能转移给行业协会,让房屋租赁市场的中介行业实现内部自治。
行业协会在政府部门的监督下将具有合法资格的房屋租赁中介机构,根据他们的信誉度、经营规模等真实数据按一定的等级标准进行评估、分级,然后公布于众,并且定期抽查更新信息。
在行业协会和各中介机构的合作下,建立地区性甚至全国性的中介机构信用档案,全面提高整个中介行业的诚信。
房屋租赁业务工作涉及面广,具有综合性、广泛性的特点,是多学科知识的综合能力体现。
因此,从事房屋租赁业务的人员不仅要精通房地产租赁的相关业务,还要掌握现代化信息设备的操作技巧,同时还要具备公关能力和敬业精神。
日益发展的房屋租赁市场对从业人员的要求越来越高,制定严格的认证制度,加强员
工的岗位培训,提高从业人员各方面的素质,从而逐步抬升行业的整体从业水平。
结论
房屋租赁市场的出现在某个方面也反映的国民的生活水平不高，群众购房的能力不够，这也是很值得深思的社会问题，需要引起重视。
政府部门一方面需要规范房屋租赁市场的发展，另一方面还需要解决人们的购房问题。
片面的抑制房价的增长不是最根本的方式，政府还需要提供一些廉价房给一些特殊人群。
住房是人们生活的重要保证，保证解决群众的住房问题也需各方的努力。