关于开发南湖花园中心地块的市场调查报告目录一、调查说明二、住宅开发市场调查分析三、南湖社区竞争项目调查分析四、本项目SWOT分析五、项目开发的初步建议第一章调查说明一、调查目的公司于2001年12月与宝安公司签订了南湖花园中心约92.6亩土地（以下简称本项目）的受让协议，为对该项目下一步的开发提供市场方面的决策参考资料,特做此市场调查。

二、调查对象和围考虑本项目为住宅用地，故只以住宅市场为对象，调查围以南湖花园社区为重点，并对的整个住宅消费市场做了尽可能多的了解。

三、调查方法因时间和人力不足的原因，本次调查对和汉口地区的大市分析以间接调查（网上收集）为主，对南湖花园社区的项目调查以直接的现场访问、区踏看为主。

因调查方式限制，使调查容未能全部落实，对竞争项目的销售效果难以取得准确数据。

四、调查人员周小靖、国良五、调查时间2001年12月22日～23日，受时间、专业水平和经验限制，本此调查主要是为决策提供参考资料，其项目建议一章仅代表调查小组甚至个人意见。

第二章住宅开发市场调查分析一、市场供求分析1、98年历史资料分析《房地产年鉴》（1999）显示，市1998年的商品房新增供应总量约390万平米（含1年上空置房52万平米），销售总量258万平米。

其中武昌地区供应量78万平米，销售量49万平米，消费总量仅次于江岸区和江汉区，但其住宅空置率也非常大，超过一年以上的住宅空置率为14.38％，近似于洪山区（26.2％）。

2、、2001年媒体资料分析因时间关系，未能从房地局或开发办取得市今年的总供销量统计资料。

据媒体报道，市开发办在7月份市住宅建设工作会上透露：目前住宅建设主要集中在七大片――后湖、金银湖、新华下路、东湖开发区、武青三干道沿线、南湖、经济开发区。

从这七大片分布的区域看，房地产开发正呈城市“空心化”趋势。

几个大型住宅小区如常青花园、百步亭花园、锦湖花园、南湖花园、名都花园、鹤园小区、钢都花园等都在城郊接合部。

今年，这七大片总施工面积达920.72万平方米，年可竣工住宅472.17万平方米，占全市住宅竣工面积的80％。

另外，还有120万平方米住宅分散在旧城区。

在七大片住宅中，又以汉口、武昌最为集中。

汉口后湖、金银湖、新华下路一带，住宅建设总规模为1285万平方米，现已建成262万平方米，今年施工354.19万平方米。

武昌东湖开发区、武青三干道沿线、南湖等地住宅建设总规模达1112万平方米，现已建成206万平方米，今年施工538.83万平方米。

汉阳地区住宅开发比较分散，只有经济开发区相对集中。

其住宅总规模75.94万平方米，目前建成10.95万平方米，今年施工27.7万平方米。

从以上报道可看出，2001年估计“新增”住宅总供应量在560万平方以上（以施工既销售为统计标准），比98年增加44％，这种增幅估计要大于有购买力需求的增长幅度。

三、武昌地区楼盘开发潜力1、价格和指数：自2000年第2季度到本年度第3季度，武昌地区的综合物业价格（含非住宅）和价格指数均平稳上升，总体后市看好，具体统计数据如下：2、集中区域：南湖附近、徐东路沿线和路等地，南湖花园热度未减。

四、武昌地区在售楼盘分析1、说明：因时间紧迫，未去房地局调查，而尽以网上资料为分析依据（详见《附表二》）。

2、总供应量：网上在售近90个项目，剔除其资料统计误差（售罄后未删除或项目太小未登记），估计实际在售盘也应该在60个以上。

3、在售房产品分析：结构以框架为主，砖混主要在城乡结合地带，户型从1*1～5*2，以2*2、3*1和3*2为主。

4、在售房价格分析：主要以期房为主，多层框架的价格1450～2980元/平米、集中于1600-2000之间。

五、消费构成及动机分析的调查表明，其个人购房比例已经达到95％以上，而个人购房动机45％以上为二次置业，15％为投资（买房收租），40％为第一次置业（无房户），特别是中、高档房的二次置业率更大，达到80％以上，可见，开发商的住宅档次定位，很大程度上就限制或者决定了其客户来源。

本次调查虽暂未能收集到市的有关统计资料，但从市的住房政策（取消福利分房）可推测，其个人购房比例应该占绝大多数，其个人购房的消费动机也和有近似性。

六、与南湖花园类似大盘比较在市开发办公布的七大开发片中，目前在建的2000亩以上“外资”大盘主要有常青花园(4000亩)和南湖花园（4500亩），今年新增的万科四季花城(2000亩)也在规划建设当中。

1、开发思路：“外地和尚”比起本地开发商来，不但有资本优势（利用股民的钱做房地产），而且在开发理念、程式和经验上也要成熟得多。

从开发思路上看，常青花园和南湖花园都经历了从低档到中高档的梯级开发道路，有一个品牌积累的过程，而万科是早已名声在外，故来后直接从中高品位住宅（花园洋房、联体别墅）入手，起点比较高。

2、整体规划：大型社区的优势，是其不但有空间进行环境营造和社区配套，而且这种很有卖点的公共投资可以因其投资规模而不过多地增加成本。

因此，常青花园把社区大配套大量设置在后续工程中，一来防止后市疲软，二来可使提价有了性能支持（保持性价比平衡）；万科更是超前，规划阶段就将一些公共配套以招标形式引进，使客户对其“便利生活”更有信心；而南湖花园原来规划虽比较完善，但由于保安公司为转移资金，将项目地块进行分割出售，各开发商“各自为政”在所难免，不但其原有的整体配套无法落实，而且造成部分配套重复建设，总体配套成本增加，大盘优势荡然无存。

3、年供应量：万科今明两年约有24万平米入市，现房约10万平米（主要为9万平米花园洋房、联体别墅和1万平米销售中心、商业广场、会所和超市）；常青花园6年已经开发了148万平米，平均每年也有25万平米入市，南湖花园由于是多家开发，其入市总量未能统计，也未能在摸清市场年需求量的基础上限量入市，很可能会造成市场积压。

4、销售策略：常青花园由于其经济适用房价格优势，加上盘子大，规划过得去，所以尽管未打广告战，但销量依然稳中有长；万科属于以品牌物业、专业为支撑，加上王石效应的操作，更是很能吸引“眼球”，其在，一是称“炸楼”之机炒做理念，把坏事办成好事，二是广受媒体关注（免费广告多）,三是在销售方式引进了网络平台“万客会”，让客户了解万科、参与建设（可与王石直接对话）的同时也可让万科及时了解客户的心声和需求；而南湖花园分割后，由于规模小、各开发商的素质参差不齐，操作水平高的有南湖置业的中央花园和宝安公司的江南庭院，其它大都名不经传。

第三章南湖社区竞争项目调查分析一、社区简介1、方位：武昌景岗村，南湖之滨，原为飞机场。

2、交通：59（南湖花园——南望山）、561（南湖花园——汉口火车站）、609（南湖花园——宝丰路），基本上能达到汉口和武昌城市边沿，但由于总路线并不多，区的数条主干道并未铺通，区口的南湖路由于火车桥涵影响未能拓宽，故南湖花园的整体交通配套还比较欠缺。

3、环境：尽管沾上南湖的边，但由于总面积大，且南湖岸边风景并未得到建设，所以南湖花园并没有把“湖”做卖点，而是在区环境上精心营造，使其和武昌火车站周边的脏乱老城区相比，有种强烈反差的震撼感。

4、配套：目前已建成110V变电站，一中等规模超市，引进了电信分局和4、5所学校（规划12所，其中两所为实验学校），其他规划待建的还有医院和证券公司（银行规划有，不知是否落实），遗憾的是各开发商各建各的“豪华”会所、超市、健身中心，不成规模，也没有发挥实际作用。

二、社区项目构成1、调查统计对比表2、特点归纳：a、案名：从案名创意上看，档次高的项目其案名有取公司名、路名的，更多的是表达风景和期望，只有红顶花园不知所云。

b、总规模：规划比较出色的大多为20万平米以上的大盘，每期入市量大约在3～5万平米。

c、2002年的供应总量预测：从调查情况看来，预计明年存量转入（尾房在售）10万平米以上，期房增量约30万平米以上，市场供应总量要多于常青花园的年销售量（25万左右），项目销售竞争将比较激烈。

三、各项目产品调查分析1、统计对比表2、特点归纳：d、档次：一是项目与项目之间，在档次上呈现低中高档并存的局面，二是同一项目的部各期间存在一个从低级到高级的渐进梯级开发过程，三是项目中心花园周边的住宅档次普偏高于沿街住宅。

e、结构：早期开发的一般全是砖混，目前开发的项目往往既有砖混，又有框架；且目前开发的项目往往第一期是砖混，第二期或以后才推出框架，这与万科四季花城首先推出高档房有所不同。

f、层次：绝大多数为7层，目前才开始投建6层和小高层。

g、外立面：除别墅外，外墙清一色涂料，绝大部分项目有种“克隆”或者“盗版”的感觉，只有南湖中央花园在立面涂料颜色搭配上有所创新；至于屋顶，似乎都钟情于坡屋面，档次高一点的有阁楼或者退台；至于底层，有些设了私家花园，但部分住户似乎“品味太低”，有的改作水泥地面，有的竟然割开栏杆摆水果摊，大煞风景，不过中央花园的周边门面设的骑楼，一方面使临街立面效果丰富，店家门口整洁，另一方面还可做雨天回归的业主或过路的行人避雨之用，可算是一举两得。

h、套型：早期开发的主户型大多是2*1和3*1，目前开发的户型主要为2*2、3*2，在功能上只是增加了餐厅和主卧卫生间，主要是在采光、房间面积、私密性上做文章。

i、单套面积：除碧云天、新和加州花园以外，其他项目的套面积含盖围都比较大，似乎要吸纳尽可能多的购房者，主打面积大概在80-140之间，后期项目增幅在10％左右。

四、环境及配套1、统计对比表2、特点归纳：a、环境营造：总的说来，各开发商都是重視环境建设的，只是因项目规模不同，项目档次定位不同，以及景观设计单位的能力不同，最终体现在环境营造上量和质的差别，目前做的最好的应属中央花园，其次是宝安花园,不但规模大，而且有特色、有气势、容丰富、更人性化。

b、配套设施：南湖社区虽然总体规划了医院、学校、银行、电信、超市等生活配套及其他娱乐配套，但由于整个社区还在建设当中，且分割后的项目开发商根据自己需要，大多打破了原有规划布局,因此，规划中的配套有些还没有落实（如医院），有些却出现重复建设（如超市、会所、泳池）。

其实，各项目部的超市就是普通商用门面，会所除了宝安花园和南湖中央花园的在惨淡经营健身俱乐部以外（对非本项目业主也开放），其它似乎只作些表面文章而已。

还有一点，各项目似乎对游泳池情有独钟，不管项目档次如何，都做一个“比桑拿池大一点”的游泳池，但由于游泳池的维护费用通常比较高，听住户说一年中有三个季度是“干坑”。

c、物业管理：项目的分割，不可避免到来物业管理的分管，尽管楼书上大家都说自己是品牌或者人性化物业管理，但谁也没说明是哪家品牌物业管理公司管理，估计都是“肥水不流外人田，自家人管自家院”，南湖中央花园一开始以招标请来的某物业管理公司，似乎不如意，后来自己成立了物业公司取而代之。