一、物权法律制度概述（一）物的种类1、动产与不动产。

①动产的物权变动以交付为原则，不动产则须登记。

②不动产纠纷由不动产所在地法院管辖。

2、可替代物与不可替代物。

交易客体为可替代物（如可口可乐）时，可以同类物替代履行；不可替代物（如齐白石的字画）一旦发生损害就只能转化为金钱赔偿。

3、主物和从物。

再无法律特别规定或当事人特别约定时，从物的权利归属与主物一致。

认定主物，从物关系，必须同时具备两个条件；二者在物理上互相独立；二者在经济用途上存在主从关系；二者在经济用途上存在主从关系；A物脱离B物，不损害A物的独立用途，则A物为主物；B物脱离A物，丧失其本来的用途，则B为从物。

4、原物与孳息。

孳息是独立于原物的物，原物，孳息属于两个物，因此尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息。

①天然孳息。

一物之上既有所有权人，又有用益物权人的，因该物产生的天然孳息由用益物权人取得，当事人另有约定的，按照约定。

孙悟空（所有权人）将自己在花果山中的一片桃树林承包给猪八戒（用益物权人）摘下的桃子归谁所有？如果当事人事先约定60%的桃子归孙悟空，按照合同约定。

如果当事人事先没有约定。

100%归猪八戒（用益物权所有）。

②法定孳息。

当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明的，按照交易习惯取得。

根据《合同法》规定，在买卖合同中，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有。

交付之后产生的孳息，归买受人所有。

根据《合同法》规定。

标的物提存后，标的物的孳息归债权人所有。

（二）物权的概念与种类1、物权的概念。

所谓物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。

与债权相比，物权具有以下特点：①支配性。

物权是对于标的物具有直接支配力的财产权，物权人有权仅以自己的意志实现权利，无需第三人的积极行为协助，属于支配权。

债权则属于请求权，其实现有赖于债务人的履行行为。

②、排他性。

一物之上只能成立一项所有权，债权则具有兼容性，同一标的物上成立双重买卖，两项买卖合同均可有效，并不相互排斥。

③绝对性。

无权是对抗所有人的财产权，排除任何他人的干涉，其他人有义务予以尊重，故为绝对权或称对世权。

债权则仅对特定的债务人存在，属于相对权或称对人权。

物权属于财产权，支配权，绝对权，对世权；债权属于财产权，请求权，相对权，对人权。

2、物权的种类。

①自物权和他物权。

物权包括所有权，用益物权和担保物权。

其中所有权属于自物权，用益物权和担保物权属于他物权。

②用益物权与担保物权。

用益物权和担保物权均属限制物权。

以使用他人之物为目的的物权，为用益物权，主要包括国有土地使用权，宅基地使用权，农村土地承包经营权等。

以担保债权实现为目的的物权，为担保物权，包括抵押权，质权和留置权。

用益物权针对的是物的使用价值，担保物权则针对物的交换价值。

③动产物权与不动产物权。

动产物权是设定在动产之上的物权，如动产所有权，动产质权，留置权等；不动产物权则是设定于不动产之上的物权，如不动产所有权，土地使用权，不动产抵押权等。

质权和留置权不得设定于不动产之上。

4、独立物权与从物权。

能够独立存在的物权为独立物权，如所有权，建设用地使用权；从属于其他权利，不能独立存在的物权为从物权，如担保物权，地役权。

（三）物权法的基本原则1、物权设定原则。

物权的种类和内容，由法律规定。

一是种类法定，即不的创设民法或其他法律所不承认的物权；二是内容法定，即不得创设与物权法定内容相异的内容。

行为人违反“种类规定”原则，在法定物权种类之外创设物权，该物权创设行为无效；行为人设定与法定物权相异的内容，该设定行为无效。

案例1、某叔侄约定；侄子若将祖宅出售，叔父有优先购买权，否则叔父有权宣告房屋买卖无效。

在本案中，叔父欲以优先购买权排除他人购买，实际上是想创设一种具有排他权利的物权。

但《物权法》并未将优先购买权规定为法定物权种类，因此这一约定因违法“物权种类法定原则‘而无效。

如果侄子违法约定将祖宅售与他人，叔父无权主张房屋买卖无效，也物权要求买受人返还房屋。

不过约定在《合同法》上仍然有效，因此，叔父有权请求违反约定的侄子承担违约责任。

案例2、根据《物权法》规定，动产质权的设立，须以向质权人转移质物的占有为前提。

当甲以其手表向乙设定质押时，如果甲乙之间有约定手表仍存放于甲处，则该质权设定行为因违反“物权内容法定原则‘而无效（只是质权未生效。

并不影响质押合同的效力）2、一物一权原则①一物之上只能有一个所有权，不能有多个所有权。

②一物之上只能有一个所有权，但“所有权人”可以使多人（如夫妻共有）。

③一物之上只能有一个所有权，但一物之上可以设定多个物权（但不能相互冲突）甲（所有权人）将其手表抵押给乙（乙对该手表享有抵押权），因抵押不转移占有，甲又将手表质押给丙（丙对该手表享有质权），丙在修理该手表时由于不支付修理费而被丁留置（丁对该手表享有留置权）但，既然甲已经将手表质押给丙了，那就不能再质押给戍（无法交付）。

因此，对动产而言，一物之上，所有权，抵押权，质权和留置权可以并存，但质权跟质权不能并存。

甲（所有权人）将自己的房屋先出租给乙(用益物权人)，后又抵押给了丙（抵押权人）。

3、物权公示原则。

①公示原则。

不动产的权利状态通过“登记”制度表示而动产的权利状态则通过“占有表示。

②公信力。

所谓公信，是指当物权依据法律规定进行了公示，即使该公示方法表现出来的物权实际存在瑕疵，为保护交易安全，对信赖该公示物权并从事了物权交易的人，法律仍承认物权变动的法律后果。

公信力是善意取得的必要条件。

案例；甲乙为夫妻，共有一处房产，但房产证上及房产局的登记薄上均只记载甲一人的名字，现甲乙正闹离婚。

一日，甲背着乙与不知情的丙签订了一份房屋买卖合同，丙将放宽交与甲，并与甲一起办了产权过户登记手续。

几个月后，乙得知此事，诉至人民法院，要求丙返还房屋。

在本案中：①丙基于善意取得制度依法得到了该房产的所有权；②乙物权要求丙返还房屋，但可以要求甲承担赔偿责任。

二、不动产的物权变动。

(一)不动产物权变动的情形。

1、登记生效。

不动产物权的设立，变更，转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

①房屋买卖，建设用地使用权的取得和不动产的抵押必须登记，登记有效。

②当事人之间订立有关设立，变更，转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。

，未办理物权登记的，不影响合同的效力。

案例1甲公司以建设用地使用权作为抵押向乙银行贷款1000万元，双方4月1号签订了抵押合同，4月10号办理了抵押登记。

在本案中，抵押合同的生效日期为4月1号，抵押权的设立日期为4月10号。

案例2；甲将其房屋卖给乙，双方于4月1号签订了房屋买卖合同，乙当日向甲支付了200万元的购房款。

但双方未办理产权过户登记。

4月20号甲又将房屋卖给了丙，双方签订了房屋买卖合同，并于4月30号办理了产权过户登记。

在本案中：丙于4月30日依法取得了该房屋的所有权，甲乙之间的买卖合同自4月1号成立时生效，但由于未办理登记，乙不能取得该房屋的所有权，但乙可以基于有效的买卖合同要求甲承担违约责任。

2、登记对抗。

①徒弟承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

未经登记，不得对抗善意第三人。

②地役权自地役权合同生效时设立。

未经登记，不得对抗善意第三人。

是否登记，不影响地役权的设立。

但未经登记，不得对抗善意第三人。

案例；甲为了能在自己的房子里欣赏大海，便与相邻的乙约定；乙盖的楼房不得超过两米，作为补偿，甲每年支付乙1000万元。

双方于4月1号签订了地役权合同，于4月10日办理了地役权登记手续。

乙的土地属于供役地，甲的土地属于需役地。

在本案中：①地役权自4月1号设立。

②如果乙将其建设用地使用权转让给丁，由于地役权进行了登记，则甲可以向丁主张地役权，如果地役权未经登记，且丁属于不知情的善意第三人，则甲不能向丁主张地役权。

3、非基于法律行为的物权变动①基于事实行为。

因合法建造，拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力②基于法律规定。

因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

③基于公法行为。

因人民法院，仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，导致物权设立，变更，转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。

非基于法律行为的物权变动岁不以登记为要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。

未经登记的，不发生物权效力。

案例1：甲死亡，其房屋由乙继承，乙自继承之日起即取得该房屋的所有权。

如果乙将房屋出售给丙，乙必须首先将房屋登记在自己的名下，然后才能过户到丙的名下。

否则，乙丙之间的房屋买卖合同虽然有效，但不发生物权变动效力。

（二）不动产登记制度1、土地登记与房屋的登记①土地登记的登记机构是土地管理部门。

②房屋登记的登记机构是房屋管理部门。

2、土地总登记，初始登记，变更登记，转移登记和注销登记。

①土地总登记。

是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的“全面”登记。

在初始登记之前，需作土地总登记。

对土地总登记之后，具体土地权利的取得，变更或者消灭才有可能进行登记。

②初始登记。

是指首次将“具体土地”；权利登入登记薄的行为。

③变更登记。

是指因土地权利人发生变化，或者因土地权利人姓名或者名称，地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

④注销登记。

是指因土地权利的消灭而进行的登记。

房屋登记谈不上总登记。

土地的变更登记包括权利主体的变更与内容的变更，房屋登记则将二者拆开，分别对应转移登记（权利主体的变更）与变更登记（权利内容的变更）。

3、更正登记与异议登记①更正登记。

权利人，利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可以申请更正登记。

不动产登记薄记载的权利人“书面同意”更正或者有证据证明登记有错误的，登记机构应当予以更正。

②异议登记。

如果不动产登记薄记载的权利人不同意更正，厉害关系人可以申请异议登记，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求赔偿。

异议登记使得登记薄所记载的权利失去正确性推定的效力，异议登记后，第三人不得主场基于登记而产生的公信力（不适用于善意取得）4、预告登记。

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

①预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

②预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。

具有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记。

①预购商品房，②以预购商品房设定抵押；③房屋所有权转让，抵押；④法律，法规规定的其他情形。