300
500
800
426
D-9-1非沿江住宅
15000
1310
3783
300
450
675
334
D-9-1多层
15000
10016
3383
300
450
675
760
D-9-1商业
25000
30514
3083
300
500
875
1807
1、商业利润为负或者较低，主要系土地成本按照投影面积分拆，商业分摊较多。
9000
1772
3420
300
315
450
478
D-8-1商业
25000
46680
2920
300
500
875
3948
D-7-2-1住宅
10000
1462
3441
300
350
500
310
D-7-2-1商业
25000
18280
2941
300
500
875
1173
D-9-1沿江住宅
20000
1140
5583
2. 为加大项目净利润率，可采取：
a) 增加项目溢价；
b) 缩减项目成本；
3. 净利润目标：项目平均利润率（含车库销售）≥18%，其中住宅（平均）
≥20%，商业（销售） ≥-10%；
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五、成本管控——5.2项目启动版目标成本
5.2.1 项目各可售业态利润分析
类别
单方售价 土地费用 （元/m2) （元/m2)
2、土地分摊方式：按照占地面积分摊至各地块，各地块内按投影面积分摊。
3、个人建议土地价款拆分原则：所分摊之土地价款=总土地价款*此地块（或此业态）销售金 额/总销售金额；。
4、地下车库成本已纳入住宅成本中。
1394 5748 1338 1394 2021 1394 6340 4583 836 1394
m2/m2 ±0.00以上建筑周长*建筑高度/单体总建筑面积
1.2-1.4
1.3
2.2 窗墙比
5.2.3 项目集采合约规划
序号
精装修 8 9 10 11 12 13 14
项目内容
精装房户内大理石供应 精装房户内瓷砖供应
精装房户内户内们及小五金供应 精装房户内墙纸/墙布供应 精装房户内地毯供应 精装房户内木地板供应 精装房户内洁具供应
签约单位 集团采购
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5.2.3 项目集采合约规划
五、成本篇
5.1 项目定位及成本控制 5.2 项目启动版目标成本 5.3 项目成本管控要点及措施
部门 – 文件名 1
五、成本管控——5.1项目定位及成本控制
➢ 项目定位
1. 地段：长沙市二环内，滨临湘江，属市政府板块； 2. 交通：临近长株潭城际铁路、地铁市政府站；
➢ 成本控制
1. 长沙作为典型的消费型城市，其住房销售价格处于同类城市的低位，故项 目净利润率较其他一线城市同类项目低；
30-34m2/位 35-38m2/位
33m2 37m2
1.2 地下室层高
1.3
地下室顶板覆土 厚度
2 建筑主体指标
m 普通地库（非机械停车） m 人防地库（非机械停车）
m 设绿化时一般平均1.3m，种植高大乔木时局部1.5m
3.6m 3.7m-3.8m
0.8-1.5m
3.6m 3.8m
1.2m
2.1 墙地比
5.2.1 项目各可售业态利润分析
D-9-3地块商业成本分析
土地费用 31%
净利润 17%
税金 23%
工程成本
18% 开
发
销 售
费 用
管理费 费 1%
财务费用 用 4% 用
4%
2%
D-8-1地块住宅成本分析
土地费用 20%
净利润 10%
税金 15%
工程成本 38%
财务费用 5%
管理费用 5%
销售费用 4%
25497 -1.99% 20858 16.57% 8076 10.26% 56617 -126.47% 8383 16.17% 25463 -1.85% 15089 24.55% 11436 23.76% 16419 -9.46% 38473 -53.89%
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五、成本管控——5.2项目启动版目标成本
序号
机电 15 16 17 18 19 20 21
项目内容
电梯、扶梯供应 停车场设备系统/一卡通供应
可视对讲系统供应 开关插座供应 配电箱 水泵 建造灯具供应
签约单位 集团采购
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五、成本管控——5.3项目成本管控风险及措施
5.3.1 项目成本管控点——含量控制
技术指标
部位
钢筋含量
主体 整体
混凝土含量
主体 整体
窗地比
整体
单位 kg/建筑m2 m3/建筑m2 m2/建筑m2
超高层 （≥100m）
≤78 ≤100 ≤0.53 ≤0.58 ≤0.20
高层 （100＜m）
≤60 ≤100 ≤0.43 ≤0.50 ≤0.20
控制上限
地下车库
≤150 ≤150 ≤0.65 ≤0.65
售楼处
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5.2.3 项目集采合约规划
序号 土建及结构
1 2 3 4 5 6 7
项目内容
外墙保温供应 外墙涂料供应 外墙花岗岩饰面供应 外墙面砖供应 户防盗门/防火防盗门及门小五金件的供应
门锁供应 楼梯间防火门及所含门五金件(含锁)的供应
签约单位 集团采购
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开发费 用 3%
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五、成本管控——5.2项目启动版目标成本
5.2.2 工程成本支出预算
注： 原则： 1.改善集团现金流，减轻集团资金压力； 2.进入实质销售后，为集团提供更多现金流；
方式： 1.开发费用：加强政府部分沟通，在不影响证照取 得前提下，尽量延缓支付土地款、契税、报批报建 费用等； 2.工程费用：在不影响工程顺利推进前提下，适度 支付工程款项； 3.财务费用：加强融资渠道，增加销售回款率；
工程成本 （元/m2)
开发费用 （元/m2)
销售 费用 （元/m2)
管理 费用 （元/m2)
财务 费用 （元/m2)
税金 （元/m2)
单位成本 总值
（元/m2)
利润率
售楼处
25000
12454
8251
300
500
875
1723
D-9-3商业
25000
7755
4601
300
500
875
1080
D-8-1住宅
≤45 ≤45 ≤0.40 ≤0.40 ≤0.4
幼儿园
≤55 ≤55 ≤0.40 ≤0.40 ≤0.35
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5.3.1 项目成本管控点——主要指标控制
序号
设计参数
1 地下室指标
计量 单位
指标描述
集团标准值
本项目控 制值
1.1
地下车库单个车 位面积
m2/位 非人防地库（包含设备用房） 经济柱距8.0×8.0 m2/位 人防地库（包含设备用房） 经济柱距8.0×8.0