物业管理企业实习报告I®佛升物业保利物业公司实习报告实习生：王族地点：保利中央公馆物业服务中心时间：2012-11-1 ---------------------- 2013-4-30一、实习单位概况保利（武汉）物业管理有限公司于2004年5月8日成立，物业管理企业二级资质，注册资本508万元。

现有员工近700人，中层以上管理干部全部具有大专以上学历或专业技术职称，持证上岗率为100%,管理面积150余万方。

物业管理类型有高档商业住宅、独立别墅及配套商业街，目前所接管的项目有：保利花园、保利心语、保利圆梦城、保利海寓、保利海上五月花及保利十二橡树庄园等。

公司以“超越期望、共建和谐”为核心理念，围绕“舒适、关怀、文化”三个要素，突出“重视安全管理服务、强调和谐互动服务，倡导环保生活理念"的管理服务特色，塑造保利物业服务品牌。

公司秉承“积极稳妥，适当发展，立足武汉，走向全国”的经营方针，结合自身的特点，与时俱进，把保利（武汉）物业管理有限公司做大做强！我实习所在的小区是保利中央公馆，位于武昌南湖核心区位，武昌区武梁路与丁字桥南路的交汇处，交通便利，紧邻中南、亚贸、街道口三大商圈，集购物、休闲、娱乐、金融、教育等生活配套于一体。

作为保利地产布局南湖，打造高尚生活圈的又一品质楼盘，保利中央公馆将以ARTDEC0俊朗挺拔的高层外立面，独具风情的英法洋房、别墅，10万方双重水景，5重垂直绿化体系的社区环境和尊贵的私家物管，树立起南湖第一标杆楼盘的高端品质，并传导出公馆优雅生活的方式和细节，彰显荣崔生活，引领舒适追求。

保利中央公馆小区分四期开发，总占地19.8万平方米，总建筑面积约66万平方米，容积率3. 025,其中住宅部分总建筑面积约57万对，商业部分总建筑面积约2.8万m*。

住宅部分由20栋33-34层的高层，6栋5层的英伦叠墅，17栋3 层的联排别墅组成，总户数6199户，机动车停车位共2856个。

小区主要配套设施有：地下停车场、地上停车场、2498平方幼儿园、露天游泳池、儿童娱乐场、喷泉等。

小区2013年接管面积共328863. 07 其中住宅部分建筑面积共326003.46m*,商业部分建筑面积共2859.61 m*。

住宅部分由11栋33-34层的高层，6栋5 层的英伦叠墅，17栋3层的联排别墅组成。

接管3000余户，其中洋房112户，别墅68户。

主要接管机电设备有：42台电梯，供配电、给排水、消防楼宇监控设施齐全。

实习期间，我们主要是对保利中央公馆的二期项目进行管理，管理的主要楼栋分别为G3、G3A、G12、G12A等四栋，以及部分洋房、别墅。

二期项目是我们物业刚从施工方手上接收的楼盘，共计一千多户。

而一期分别为G1、G2两栋，基本上已入住完毕。

该小区是一个智能化全封闭式管理的小区，小区内部设有24小时安防监控系统，并有安防员24小时站岗巡逻。

该小区属于高档小区，其物业费收取分为三个标准：高层为每月2元/m*,洋房每月2.45元/m\别墅每月2.9元/m\商铺每月3元/m，。

部门设置上，保利中央公馆物业服务中心隶属于保利物业（武汉）有限公司，保利中央公馆物业服务中心共设有六个部门：经理室、客服部、营销服务部、工程部、保安部和综合部，根据各部门的需要配备了相应的工作人员，实习期间我被分到了客服部。

二、实习内容在保利中央公馆物业服务中心实习期间，我对物业公司各个岗位的工作、各项工作都有了一定的了解，并且都亲自进行了实践。

为了能够尽快适应实习工作，在2012年11月1日，我们在保利心语保利物业总部进行了一些简单的培训，培训内容包括个人礼仪、消防安全知识、物业相关的法律法规、以及验房的相关知识等。

虽然培训的时间很短，但是对于培训的每一个细节我们都毫不放松，在心语六期的实地验房中，工程师傅给我们详细的介绍了验房的要领以及怎样使用房屋阴阳角测量仪等，有了对物业相关工作的认识，对接下来的工作我们充满了期待。

2012年11月2日，是我们在保利物业服务中心总部进行的最后一次培训，最后保利物业人事主管给我们随行的十几个实习生进行了相关分配，有幸，我和王志情等5人被分配到了保利中央公馆物业服务中心实习。

正式到保利中央公馆物业服务中心报到的时间是2012年11月3日，实习的第一天公司的经理及主管对我们几个实习生表示了极大的欢迎，让我们五个实习生倍感温暖。

实习的第一天，公司客服部王珍主管给我们详细的介绍了公司的企业文化以及公司的日常规章制度，每天要按要求佩戴工装、着工牌，每天写好工作日志，按月做好实习报告等。

同时，公司的杨经理也热情地招待了我们，给我们简单地说明了项目的具体情况。

保利中央公馆是刚从施工方接手的高档小区，各部门、人员都是新设立的，还存在着许多不足，人员、部门之间的协调、磨合还有待提高。

因此，能够从这样年轻的物业服务中心学习，我们充满了期待，纵使前面荆棘漫步，我们都会努力的做好，同样，在这样的项目实习，更能学到更多的知识，加深对物业管理服务行业的了解。

2012年11月5日，这天我们刚从王主管手中接到日记本，我们的实习日志也是从这天才开始的。

这天，在开完晨会后，王主管给我们几个进行了任务安排，由G1、G2区管员秦洪利带领我和余相林巡视G1、G2的各个楼栋，先是查看了整个楼栋的外立面，秦洪利告诉我们说，一个小区物业管理水平怎么样，第一眼就可以从小区的外立面就可以看得出来。

外立面的统一协调主要集中在阳台（是否封闭）、空调外挂等，其中最重要的就是空调的外挂，高档合格的小区，各栋各户都有规定空调机位，空调的安放都应该放在空调机位里面，一是安全性，二是楼栋的外立面。

在我们巡查的过程中，我们发现G1-2单元的6楼住户没有按这一要求，直接将空调安到了阳台的外墙，秦洪利告诉我说他已多次和业主进行了沟通、协调，将在不久之后更换。

其实在这过程当中远没有想象当中的那么容易，秦洪利结合实例告诉我们说，业主当时表达了极大的不满，为什么我在装空调的时候你们物业没有及时地指正出来？作为区管员，你要反复和业主沟通，多做业主的工作。

这应该算是个教训，所以，在今后后面四栋业主入住装修时我们在空调的安装上要及时跟业主讲清楚。

当然，设计单位在空调机位的预留上也存在着许多问题，并不能保证空调机位能够有效使用，即使如此，区管员也要在业主装空调时，指定规定的地方用于空调的安放。

整个一上午我们实在是受益匪浅。

随即，秦洪利给我们认真讲解了区管员的日常巡查工作的范围，由于G1、G2 正处于集中装修期间，装修巡查是区管员必须做的工作。

在装修的各个住户，大门上都贴有装修巡查表，每天从天台在到一楼地下室之间，在贴有装修巡查表的装修户，都要进门巡视，看是否裁砸承重墙、是否配备有灭火器、是否闭门装修等，最后，在确认有装修问题后，就要在门外的装修巡查表上填写相关的问题，敦促业主整改。

巡查中，我们发现了梯间不少楼道内存在着大量的装修垃圾，秦洪利告诉我们说，这些垃圾都是日积月累的，许多装修工人都没有按时清理，才导致许多垃圾堆放在楼道内，轻一点的纸盒泡沫，都是叫外面收垃圾的来回收清理，至于砖块、水泥等，只能做好业主的思想工作，在协商不成时，无奈的情况下停该房的水电等。

在后来的实际装修中，许多业主都会问，在办理装修手续时，我不是在物业交了垃圾清运费吗？为什么楼道内的垃圾还要我们来清运？这是我刚来保利中央公馆物业公司实习经常碰到的问题，后来财务的小颜告诉我说，垃圾清运费只承担小区指定的装修垃圾池装修垃圾的清运，这些垃圾不属于生活垃圾，所以清理装修垃圾时都是请人来托运的，都要给清运费的。

对这些有了了解，在与业主处理这类问题时，一下子清晰了许多。

在持续近一周的实习后，也就是2012年11月10日，公司召开了日常的例会，由杨经理主持召开，各部门主管包括我们五个实习生均已到场参加，总结了在这近一周的工作情况，从中也暴露出了我们的许多不足，跟房子打了这么久的文道，对各楼栋的户型结构、面积、卫生间的排水方式等都不是非常了解。

作为实习生，我们需要学习的东西实在是太多了，即便是以后不再从事物业管理方面的工作，但无论做什么事都要养成自觉学习的习惯，凡是都要严格要求自己，要在平凡的工作中做出不平凡的业绩。

所以，今天这样的例会开的确实很有必要，也对接下来的实习工作有了新的认识。

例会中的产生的许多感受，让我对接下来的工作安排有了下面几点总结：(1) 学习永远都要处于主动地位。

要培养个人的自学意识，在学校，我们习惯了有老师手把手教，不懂得问题还可以课下向其他同学请教。

但是，进入工作岗位后，许多学习的地方都要自己主动，在王珍主管的发言中，让人感触颇深。

(2) 加强自己的服务意识。

虽然物业的主要工作是对小区进行管理，但在物业管理在我国迅速发展的今天，特别是在物业管理竞争日趋激励的环境下，物业管理也正在向物业服务的方向在转变，更多的还是体现服务上，培排自己的服务意识，毕竟，物业管理更多的还是与业主打文道，培养自己的服务意识，将服务提升上去，这样才能确保今后物业工作的正常开展。

(3) 保持良好的工作状态，不要带情绪化。

管理这样大面积的小区，每天面对各色各样的业主，在遇到那些难缠的业主时，我们千万不要带情绪，越是情绪激动就越不能更好地将业主的问题解决。

再者，情绪激动时，也会对后面的工作的顺利开展产生一定的影响。

在实习日常的工作的同时，有幸参加了保利中央公馆物业服务中心举办的“公馆好声音”活动。

在活动现场，难抑激动的心情，我也报名参加了这个活动，说真的，这应该是自己第一次登台唱歌参加这样的活动。

虽然当时面对着许多人，但最终还是在大家的鼓励中，努力将那首《老男孩》演唱完毕，获得了台下的一片掌声，那一刻我才真正明白，每个人的一生当中都有自己的舞台，关键是看你有没有去尝试？在保利中央公馆实习的日子里，这样的经历爻然不是实习的内容，但对我个人却是终身难忘的。

随后，我们的工作中心转移到了对G3、G3A、G12、G12A、洋房、别墅等各户的房屋验收上来，简称：验房，也称分户验收。

虽然在实习之前，我们在保利心语保利物业（武汉）有限公司培训时也曾对验房有过一定的了解，但具体的实际查看我们实在是缺少这方面的经验。

2012年11月11日，是我们第一次正式踏上实习验房工作的日子，陪同我们的是老员工谢玲，他是G12的区管员，对验房工作有着很大的经验，随行时，她总会带着记录本，密密麻麻的写了很多，既有问题记录，也有对相关专业知识的总结以及心得体会。

当然，做验房工作的除了我们物业，还有监理方的徐工，保利中央公馆的监理方是武汉监理工程有限公司。

即便是刮风下雨，还是下雪，监理方每天中午14 点左右都会准时出现在验房现场。

谢玲告诉我们说，验房工作只要了解需要查验的各个部位，掌握验房的流程、步骤，对各个问题做好相应的记录，并敦促施工方及时整改，其中最重要的就是细心，因为稍不注意就会漏掉某些部位而忘了查验。