物业管理服务费报价及测算
概述：
基于对某某国际广场住宅、写字楼、酒店式公寓、商业的全面分析和测算，得出第一年管理服务费支出为人民币1,317,957.57元，第二、第三年管理服务费支出为人民币2,255,529.27元；通过对资源占用分析和全面平衡，物业管理服务报价为住宅0.8元/㎡·月，写字楼4.5元/㎡·月，酒店式公寓2.6元/㎡·月，商业1.5元/㎡·月。
第一节经费测算的原则及说明
一、测算的依据
(一)南京市政府相关物业管理法律、法规；
(二)“南京市物业收费管理实施办法”（宁价房[2002]182号）；
(三)“南京市住宅区停车管理服务费收费标准”；
(四)江苏中住房地产开发有限公司“某某国际广场”物业管理邀标书。
二、经费测算的原则
(一)遵循物业管理行业特点的原则
物业管理行业属保本微利的服务性行业。
客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。
(二)服务水平与管理费用相匹配的原则
根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。
(三)物业管理分项服务分项收费的原则
按照不同的物业所占用的资源比例，在统一运作的原则基础上，服务分区，不同
的服务内容，确定不同的服务费用标准。
分阶段测算原则)四(
考虑到管理期内，项目分两期竣工投入使用。
为此，我们采用了分阶段测算的原则，以确保经费测算的准确、客观。
(五)管理者提取酬金原则
物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：
管理者酬金= 物业管理费用支出×管理酬金比例。
三、测算的有关说明
(一)按功能物业功能管理的原则；
(二)物业管理费支出包括人工费支出、办公费用、设备\设施维护费、清洁费、绿化费、保安费、固定资产折旧、开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金及附加。
(三)有关费用的说明
1、人员工资标准
根据市场化原则，参照行业工资水平，结合南京市的物业管理服务行业特点，制定人员工资标准如下：
序职月年
36,0001经3,000
26,400 2,200 2 经理助理
21,120 1,760 客户服务中心主管3
21,120 4 安全事务部主管1,760
21,120 1,760 5 工程维修部主管
21,120 环境管理部主管1,760 6
19,200 7 1,600 强电工程师
19,200 8 智能化工程师1,600
15,600 9 客户服务助理1,300
12,000
1,000
财务收款文员10
公用水电费2、本测算不含公用水电费，公用水电费的分摊，遵照南京市物业管理的有关规定和行业惯例。
3、住宅电梯使用费
住宅电梯未列入测算，其费用收支遵照南京市物业管理有关规定和行业惯例。
4、物资装备的摊销
物资装备全部按3年摊销。
5、开办费摊销
根据江苏中住房地产开发有限公司提供的合同范本,中标后的签约期限为3年，因此开办费的摊销期限为3年。
6、不可预见费
根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。
7、管理者酬金
15%—8依照江苏省物业管理条例和南京市物业管理办法，每年按总支出的．提取管理者酬金，本标书实际按5—8%。
8、本标书收费标准不包含住宅专用维修基金。
第二节经费测算
一、经费测算总表（单位：人民币元）
二、经费测算明细表及其说明
某某国际广场项目预计分两期交付使用，第一期，住宅和写字楼预计将在2012年10月31日前竣工交付使用；第二期，酒店式公寓将在2013年4月30日前竣工交付使用，由于上述两个区域的竣工时间不同，在测算人工成本、行政办公费、设备\设施维护费、清洁费、绿化费的时候，均考虑了接管时间不同而造成的费用差异，经费测算具体如下：
(一)人工成本
1、第一年人工成本（2012年11月1日—2013年4月30日）
1）第一年一期人工成本
2）第一年二期人工成本日）月31日~2013年10（2013年5月1序
2、第二、三年人工成本日后）月1（2013年11序
(二)行政办公费
1、第一年第一期行政办公费日）304月月1日—2013年（2012年11
2、第一年第二期行政办公费日）月30日—2013年102013（年5月1
3、第二、三年行政办公费（2013年11月1日后）
(三)设备/设施维保费
1、第一年第一期设备/设施维护费（日）304月月1日—2013年2012年11序计算方法及其有保养期
2、第一年第二期设备/设施维护费日）月30日—2013年10（2013年5月1序单保养期计算方法及其单
3、第二、三年设备/设施维护费)1日以后年11月(2013保养
(四)清洁费
1、第一年第一期清洁费日）月302013年4（2012年11月1日—序单时间
2、第一年第二期清洁费日）月10301日—2013年（2013年5月
3、第二、三年清洁费日以后）1年11月（2013
附表：清洁工具材料费详表
(五)绿化费
(六)保安费
(七)开办费摊销
附表一、筹备期人工费用
附表二、固定资产
附表三、服装费
第三节费用测算分析一、管理费报价
我们以某某国际广场的物业管理采用的优质低价，用以支定收的方法进行综合比较，既为开发商考虑前期住宅的销售，又考虑各种物业对资源的占用，以招商局物业二十年对物业管理行业的精心管理服务积累的经验，全面测算某某国际广场的物业管理费。
某某国际广场的物业管理服务费报价具体如下：
住宅：0.80元/㎡.月（不含电梯使用费）；
4.50写字楼：元/㎡ .月；
2.60酒店式公寓：元/㎡.月；
商业： 1.50元/㎡.月。
二、管理服务费用比例简表
三、财务收支情况分析表（单位：万元）
收入见附表一、表二。
附表一：收入测算表收费入住计算方式项目收费期间) (m面积2率) 标准(元面积×收费标准×51,840.00 第一期80%
入住率×6个月住宅0.8
13500
面积×收费标准×100%
第二期64,800.00
个月6入住率×．
附表二：收入累计
费用构成分析四、（一）第一年费用构成
（二）第二年费用构成
五、收支柱状比较图
六、方案盈亏分析
(一)从财务收支情况分析表中可知，经费收支测算结果符合物业管理行业所遵循的收支平衡、保本微利的经营原则。
(二)从收费标准上，一方面参照南京市政府住宅、写字楼、公寓、商业的指导价；另一方面考虑同等物业档次的收费标准，在此收费基础上，招商局物业将提供优质低价服务。
(三)招商局物业充分利用在南京的规模优势，减低提取管理者酬金比例(按江苏省物业管理条例规定物业管理企业每年按总支出的8—10%比例提取管理者酬金)，实际第一年按5%、第二、第三年按8%提取管理者酬金,使某某国际广场
的物业管理服务费三年累计处于平衡状态。
七、节支措施
以减少维修费用支, 减少人为损坏公共设施现象, 强化监督, 严格管理)一( 出。
(二)以人为本, 以高素质管理人员为基础, 合理配置各环节、各岗位员工,减少文职和办公室人员，降低人工费用和办公经费。
(三)加强管理成本控制, 在确保服务质量前提下, 适当引进现代化管理设备和手段, 减少人力投入。
(四))加强各类消耗物料的管理和控制, 做到计划采购, 专人保管合理领用,杜绝积压、流失和浪费；严格控制费用支出, 管理中心一切费用支出实行一支笔审批。
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