2013年大亚湾区房地产市场总结与2014年展望 2014-03-17 09:49 西子房产2013年大亚湾区房地产市场总结2013年，是大亚湾区房地产市场开拓进取的一年，在扫清过去种种阴霾后，片区终于步入了发展的新境地。
这一年里，有高潮有生机，有惊喜有突破，自开年始，市场便呈现出一路上扬的发展态势，各项交易数据逐月攀升，多项数据更是一举打破大亚湾房地产销售的历史记录，市场整体格局渐趋明朗。
上半年，在整体政策较为平稳，流动性中等偏松的情况下，由于开发商营销策略的调整，即在3月份便开始逐步大量推货，推出更多平民化、适合刚需族的产品，并通过打折等营销手段进行促销，使得市场提前发力，前景可期。
下半年，一系列利好因素接踵而来，促进片区市场持续升温。
第一，生活配套设施的逐步完善。
世界零售品牌沃尔玛、澳大利亚着名商业品牌可可城、国内知名商业品牌天虹商场、国美电器、大地影城纷纷进驻大亚湾，11月，中山大学附属第一医院惠亚医院也正式营业，这些都为片区的价值提升和人气聚集提供了强有力的支持。
第二，交通配套设施的改善和推进。
沿海交通设施、路网、城市轨道、公交不断完善升级，10月份惠州市交通局和住建局两职能部门先后公示的《惠州市轨道交通规划修编》(草案)，计划建成连接惠州城区和深圳的东、西两条城际轨道线路；深圳3号线、14号线规划连通大亚湾；京九快铁延伸到惠阳；厦深铁路12月28日正式通车...... 城际、城市轨道的日渐成熟使片区资源与交通结合的优势将被无限放大，与周边城市的联系进一步密切，吸引更多刚性客户迁移。
第三，政策红利助力片区腾飞。
12月，《环大亚湾规划纲要》经广东省政府审议通过、环大亚湾新区正式上升为省的发展战略，区域发展进一步升温；按照惠州城市发展的总体布局，惠州市将实现从沿江城市向滨海城市的拓展，而作为新兴滨海城市的重要组团，大亚湾城市化的浪潮势不可挡；中央经济工作会议上明确的新型城镇化改革政策，将进一步推进大亚湾的城镇化进程，片区吸纳周边城市人气和资源的能力将得到强化。
总而言之，下半年大亚湾区房地产市场除10月份受十八届三中全会召开，部分置业者持观望态度致使交易数据经历小幅回落外，其他月份均保持有条不紊的增长节奏，特别是年末，企业开发脚步不断迈进，置业者信心不断提升，市场交易氛围热烈，达到一个小高潮，市场活力被进一步激发。
统观全年，大亚湾区房地产市场在经历扶摇直上的快速增长后，回归平稳，并在一系列利好因素的助力下，维持在一定热度成熟推进，市场发展脉络逐渐清晰，综合实力得到有效提升，整体格局向好。
一．2013年大亚湾区房地产销售情况2013年，大亚湾区房地产市场保持高位运行，回暖趋势明朗，在政策环境稳定、后市预期积极乐观的影响下，房企推货积极，销售成绩可观，各项指标均高于往年同期数据，多项数据打破大亚湾房地产市场销售的历史记录。
1、2013年交易数据整体火热，半年交易宗数超2012全年2013年全年，大亚湾区房地产市场商品房销售总面积为319.99万平米，同比增长107.54％；销售总金额为166.69亿元，同比增长128.78％；销售总套数为37212套，同比增长129.19％；从销售均价看，全年平均单价为5209.19元/平米（实际均价为5304.18元/平米，后有解释），同比增长10.2个百分点。
仅2013年上半年，大亚湾商品房销售总额达到66.4亿元，相比2012年同期上升165%；销售面积约为143.13万平米，相比2012年同期上升177%；商品房销售套数高出2012年全年销售总套数1006套，一举刷新大亚湾区房地产销售半年度历史记录。
上半年销售面积与销售金额都已接近2011年、2012全年销售总数，市场热度高温不减。
2、多个单项数据创历史新高，后程发力明显2013年最高销售总金额出现在11月份，为25.57亿元，环比增长140.32％，相比一月份增长200.82％；同时受华润小径湾推盘影响，全年最高均价也出现在11月份，为6980元/平米，环比上涨18.2％，为历史最高峰。
年初受开发商集中推盘，以及“以价换量”的营销策略的影响，3月份总交易宗数达到历年最高值5068宗，相较2012年同期增长了5倍多。
2013年单月最高销售面积为12月份的37.03万平方米，相比一月份增长101.5％，相比2012年同期增长95.2％，环比增长幅度收窄，销售面积高位企稳。
从全年销售情况来看，受下半年诸多利好因素影响，大亚湾区房地产市场后程发力明显，据业内权威机构统计显示，大亚湾下半年连续三个月力压中心区拔得头筹，助力全市成交居高不下。
3、福利房项目助长市场销售总量，总体均价被拉低值得一提的是，2013年由于比亚迪和中海油两个企业的员工福利房项目“亚迪二村”和“海惠花园”大量对其内部员工销售，因此对片区的成交量数据产生一定的影响。
据统计,两个项目仅上半年的销售量分别为：亚迪二村777套共10万平米、海惠花园1349套共17.36万平米，约占全区总成交量的8.5%，均价分别为：亚迪二村2509元/平米、海惠花园2816元/平米，比全区2013年均价分别低2795.18元/平米和2488.18元/平米，在很大程度上拉低了区内商品房总体均价。
4、市场提前发力，交易面积不断攀升，涨幅高位企稳2013年大亚湾区房地产市场相较2012年同期，市场提前发力，且一直保持较快发展趋势，1月份销售面积同比增长155%（海惠、亚迪约占11%），2月份同比增长257%（海惠、亚迪约占29%），开局良好。
相对于过往的黄金5月，今年市场提前进入热销期，2013年3月份销售总面积就已达到近30万平米，同比增长286%（海惠、亚迪约占14%），4月至6月销售面积同比去年增长214%、155%、89%（海惠、亚迪约占12%、7%、4%），第三季度（7月至9月）销售面积同比去年增长95.5%、65.7%、47.4%（海惠、亚迪约占5%、0.6%、0.14%），第四季度销售面积同比去年增长11.7%、81.33%、95.20％（海惠、亚迪约占0.03%、3.8%、4.2％）。
除亚迪二村和海惠花园占市场销售总量的8.5%外，致使我区2013年商品房销量大增的主要原因还有三个：第一，多重利好影响。
十八届三中全会以来，政府工作重心明确为全面深化改革，对房地产市场的管理转向市场调节平衡机制，行政干预削弱，给市场发展提供了相对健康的空间；12月，环大亚湾新区规划获得省府审议通过，为大亚湾新区注入正能量；沃尔玛、国美电器、天虹商场、大地影城、惠亚医院纷纷入驻；大亚湾公园、沿海交通设施、路网、城市轨道、公交及生活配套的不断完善升级；12月28日厦深铁路正式通车，从大亚湾到深圳东站5分钟，到龙华总站20分钟；深圳3号线、14号线规划连通大亚湾，深惠实现同城化指日可待，这些临近及潜在的利好对深圳客户占据绝大半江山的大亚湾市场无疑起到很好的推动作用，该区域越来越受到深圳人的关注。
第二，深圳市场的影响。
2013年上半年深圳房地产市场，价格呈现逐步上涨的趋势，上半年涨幅达到18%，进入下半年，价格涨幅热度依旧不减，据网易房产数据中心统计显示，截止12月份深圳一手房相比较1月份涨幅17.5%，持降价期望的潜在购房群体希望落空使之放弃观望而转战周边城市，再加之逼近年关，为完成年度调控目标，各地调控收紧，10月11日，深圳市房地产宏观调控小组联席会议提出了八项政策（简称“深八条”），提出要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率、加强预售管理等措施，整个下半年，深圳楼市都笼罩着调控政策以及房贷收紧的阴霾，因此促进了部分有置业或投资需求的深圳人进入大亚湾市场。
第三，开发商营销策略的影响。
年初以来，开发商改变了往年推货的策略，在3月份即开始逐步大量推货，在整体政策较为平稳，流动性中等偏松的情况下，叠加开发商推盘激增，推出更多平民化、适合刚需族的产品，通过打折等营销手段进行促销，使得这些产品的市场消化率较大；再加之年底为保持良好的销售节奏和规模，各开发商通过推出促销优惠活动，抓住有限的时机冲刺业绩，这也刺激部分需求主动释放，成交得到提升。
二．2013年大亚湾区房地产项目报建情况报建面积平稳攀升，未来供货充足，推货压力仍然存在年内施工报建面积412.5万平方米，同比增长182.20％，是2012年全年施工报建面积的两倍多，仅上半年，片区房地产施工报建面积共255万平米,较2012年上半年同比增长78.2%。
由于供应大增，整体库存居高难下，但由于市场去化速度较快，库存吸纳周期在回调，市场进入高吐纳的区间。
从报建总体的平稳提升趋势来看，一方面，表明企业对房地产市场的信心持续增强，另一方面，未来市场供应量还将进一步加大，短期内供大于求的局面不会被打破，开发商的去化压力依然存在。
三、购房者组成:自住客增加到七成多，纯投资客只占两成多通过世联地产对湾区客户成交类型分析发现，大亚湾购房客户置业目的，自住客的比例由前几年的不到两成上升到现在的七成，纯投资只剩下两成多。
购房者用于自住的比例由去年的40%增加到52%，上升了12%，而纯投资客的比例由去年的25%减少至21%，同比下降4%。
总体来说，购房置业目的向自住方向转变较明显；另外一方面，购房者置业后入住的时间有所减短，2012年，购房者一般2-3年才考虑入住，2013年，购房者普遍考虑置业收房1年内即会入住，由此可见，未来片区的人气将会越来越兴旺。
四、片区房地产发展态势随着大亚湾片区发展，房地产市场出现分化，片区多极发展已出现：以龙光城为代表的樟树浦片区，因紧邻深圳龙岗区，在地理位置的优势继续引导了刚需的强力发展。
以世纪城、太东时尚岛、畔山名居为代表的响水河以南片区，其商业的集群化发展已现雏形。
以华润小径湾为代表的霞涌旅游度假物业，强势入市后销售火爆，其集中的片区效应随着大品牌的进驻和周边配套设施的不断完善开始显现。
以大爱城为代表的龙海二路片区，其临近淡水老城区与惠州南站的地理位置，成为继樟树浦后第二个刚需主导趋势明显的片区。
以新华联广场、金沙世纪城、灿邦国际为代表的大亚湾中心区，位于大亚湾核心地段，紧邻政府行政中心，龙海二路通车后，中心区到惠州南站的车距约五分钟，前景可期。
五、产生更加多样化，高端资源性产品带动市场随着华润小径湾、合生滨海城二期、宏海海景城、东能银滩等滨海项目的强势入市，定义了滨海人居新高度，进一步带动大亚湾片区滨海物业的发展，湾区物业投资收益看涨，客户置业的选择性更加多样化，滨海资源产品也将在价格上上一个新的台阶。
2014年市场展望展望2014年，宏观调控政策趋稳有利于市场心无旁骛阔步发展，而强调市场调节在资源配置中的决定性作用恐造成房企格局的重新洗牌，前路扑朔，机遇与挑战并存，片区房地产行业将开启新一轮的发展大幕。