我国高房价成因及治理对策研究
（四川大学经济学院，四川成都610064）
21世纪的网络红词—“蜗居”“蚁族”等从一个方面揭露了我国存在的高房价问题。

我国当前主要城市的平均房价已经大幅度地超过了工薪阶级收入水平，以至于房价成为关系民生的重要话题。

从导致我国房价高涨的原因出发，提出治理我国高房价问题的相应对策。

标签：高房价成因；需求与供给；治理对策
1 我国高房价的成因
1.1 需求的急速增加，是推动房价上涨的基本原因
房地产属于一种特殊的商品，其空间位置具有相对固定性，并且房地产供给相对而言缺乏弹性。

因此，在需求与供给模型分析中，假设短期房地产供给曲线相对保持不变，因而房地产的价格主要由需求变动所决定。

随着我国人口数量的快速增长，人口结构中适合购房年龄（20-59）人数在2009年的统计数据中已经占到总人口的61.47%。

同时由于我国城市化速度加快，由农村涌入城市人口大幅度上升。

这些因数结合在一起，导致了需求的急速上涨，从而导致中国房价形成需求推动性的持续上涨。

对居民住房的需求同时也受到消费者对未来房地产价格预期的影响。

目前在中国社会中存在这一个普遍的观念就是“只有在城市拥有一套房子才能真正算得上在城市站稳了脚跟”，这种观念导致许多特别是年轻一代形成的对住房的盲目追求。

同时，由于中国城市用地的政府管制，导致消费者形成的对中国房地产价格上涨的不合理预期。

在这样一种价格预期作用下，消费者更倾向于攒钱或贷款买房，这必然会推动需求的非理性上升。

除此之外，正是由于中国市场上形成的房价上涨的预期，导致更多的投机商或个人将资金投入房地产市场，以寻求资金的保值、增值，这一方面的需求是导致中国房价不合理上涨的重要原因。

1.2 从供给方面看，房地产开发成本的上升是导致房价上涨的另一重要原因
在2002年7月实行国有土地使用权改革之前，我国城市公有土地采用的是政府划拨方法，该时期的土地使用具有无期限、无偿性和无流动性的特点。

2002年以后，我国实行招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的方法。

这种方法促使开发商为获得土地，人为抬高土地竞拍价格，从而导致土地使用费用的上涨。

土地使用费用作为房地产开发成本的一部分，其最终会以价格的形式转嫁给消费者，这就间接导致了房价上涨。

“十一五”规划期间，我国水利工程的大量建设，导致大量建材如水泥、钢筋等价格由于需求的急速上涨而上升。

这直接增加了房地产开发商的建设成本，从
而进一步推动房价上涨。

劳动力成本上升，以及房地产开发所因上缴的税费等成本因数的上涨，也导致了中国当今房地产市场上高房价现象的形成。

1.3 我国金融市场的不完善，导致大量闲置资金涌入房地产市场，从而促使房价上涨
股票和债权是分散社会闲散资金的重要途径，而如今我国金融市场不完善，股市交易制度不健全，导致股市存在着较多的暗箱交易并且风险较大。

由于这一市场原因，从而大量社会资金都流入房地产市场，构成了导致我国房价高速上涨的又一重要原因。

1.4 其它原因
首先是由于大量境外投机资金进入中国，以套取外汇。

这一行为直接导致房地产市场的需求增加，推动房价高涨，形成房地产市场的虚假繁荣。

其次是由于房地产开发商的资金滚动式运转模式，使预售制成为其开发融资的重要保障。

住房预售制度的实行，在很大程度上导致房价上涨。

这是因为，这种特殊的融资机制需要以不断上涨的房价为依托，才能确保开发商资金的顺利运转，并保证其开发利润的实现。

2 治理我国高房价的措施
（1）健全我国房地产市场相关的规章制度，防止房地产市场投机行为。

当居民住宅被当作是一种纯粹的消费品时，其价格在短时期内就不会出现大幅度的波动，只会随着人口和收入的增加在长期内稳中缓慢上升。

要解决我国高房价的问题，就必须防止在经济发展过程中把房地产当作投资和投机对象的观念的形成，这是解决房地产投机问题的一个重要前提。

除此之外，通过对购买者身份的限制以及出台紧缩性的货币政策如当前我国实行的提高银行法定储备金率、提高利率、以及规定最低购房首付等方法，限制市场资金供给量，从而防止套利资金进入房地产市场，哄抬房价。

（2）转变消费者心理预期，是房地产成为正常商品。

如上文我国高房价的原因分析所示，由于居民对未来房地产价格必定上涨的不合理预期，导致房地产市场上形成了价格越高越购买的反正常商品的需求收入弹性现象。

因此要使我国房价趋向合理化，就必须采取措施改变居民的住房购买预期，使其购买行为趋于合理化。

（3）完善我国金融市场，分流社会闲置资金。

金融市场是吸纳社会闲置资金的有效场所，但由于我国金融市场体制的不完善，投资风险过大导致大量社会资金流入房地产市场，这种资金的涌入自然催化了我国房价的不合理上涨。

因此，要解决我国房价过高的问题，可通过完善金融市场的相关规章制度，降低金融风险的方法来吸纳社会资金，从而为我国房地产市场“降温”。

（4）制定浮动性土地供应政策，增加紧缺时的土地供应量，减少丰裕时的土地供应量。

（5）调整我国收入分配制度，实现收入分配平均，增加居民收入。