三、新开发土地评估中成本法的操作步骤
新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +资金成本+税费+开发利润
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（一）估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是从农村征地取得土地使用权 还是从城镇出让取得土地使用权。 1.从农村征地取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包 括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 2.从城镇出让取得土地 （1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。
（二）估算土地开发成本
1.基础设施建设费 2.公共配套设施建设费
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（三）估算管理费用 （四）估算资金成本
注意： （1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； （2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费 （3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发 费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。
上述（1）～（3）属土地一级市场价格，由政府垄断定 价。4～5属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。
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（二）总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价＝土地总价÷建筑总面积 楼面地价＝土地单价÷容积率
[例题] 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为
1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平 方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该 选择哪一幅土地进行投资更为经济？
按会计准则要求的价值
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四、房地产评估的程序
（一）接受委托，明确评估的基本事项 1.明确评估对象 2.明确评估目的 3.明确评估基准日 4.明确评估报告提交日期
（二）制定评估作业计划和技术方案 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告
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第二节 房地产价格及其影响因素
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第一节 房地产评估概述
一、房地产及其特性
（一）房地产的概念 房地产的三种形态：土地、建筑物、房产（房地合一） 房地产分为物质实体、权益及区为三个方面
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（二）房地产的特性
土地的特性 决定房地产的特性
房决地定产价格特征、市场
的特征及房地产评估的特殊性。
1.土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性 （4）效用的差异性
评估价值＝重新购建价格－建筑物贬值
二、适用对象和条件
主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房 地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格主要 由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围 受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适 宜。
资产评估学
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第二篇 资产评估实务
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第五章 房地产评估
第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格及其影响因素 第三节 成本法在房地产评估中的应用 第四节 收益法在房地产评估中的应用 第五节 市场法在房地产评估中的应用 第六节 假设开发法 第七节 基准地价修正法* 第八节 路线价法*
第九节 在建工程评估*
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（三）所有权价格、使用权价格和其他权益价格 1.所有权价格 2.使用权价格 3.其他权益价格 如：租赁权价格、抵押权价格等
（四）市场交易价格和评估价格 1.市场交易价格 2.评估价格
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三、房地产价格的构成
（一）土地取得成本
土地取得成本=购置土地应支付的价款+税费
（二）开发成本
包括：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、 公共配套设施建设费、其他工程费和税费
土地取得费和土地开发费（包括管理费用）， 也可以是开发后土地的地价。
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2.土地的人文特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 3.建筑物的特点 （1）建筑物不能脱离土地而独立存在 （2）建筑物的使用寿命是有限的 （3）建筑物属可再生性社会资源
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4.房地产（不动产）的特性 （1）位置固定性 （2）使用长期性 （3）投资大量性 （4）影响因素多样性和复杂性 （5）保值增值性
地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而 非所有权。
土地所有权农 城村 镇和 土市 地效土国地家所农有民集体所有
国有土地使用权出划让拨土土地地使使用用权权
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二、房地产价格的种类
（一）土地价格、建筑物价格和房地产价格 1.土地价格 （1）基准地价 （2）标定地价 （3）出让底价 （4）转让价格 （5）其他价格（抵押价格、课税价格等）
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二、房地产评估的原则
1.合法原则
2.最高最佳使用原则
3.房地综合考虑原则
4.区域及地段原则
三、房地产评估的目的和价值类型
1.单纯的房地产交易 评市估场价值或非市场价值
2.企业价值评估采用成本法涉及到得企业中的房地产
评估在用价值（按房地产对企业作贡献的方式评估其价 值）
3.财务报告目的涉及的房地产 类型
一、房地产价格的特性
（一）土地价格的特殊性 1.价格构成的特殊性 2.价格决定机制的特殊性 3.市场供求关系的特殊性 4.价格呈不断增长趋势 （二）房地产价格的特性 1.房地产价格构成的复杂性 2.房地产价格具有明显的区域性、个别性 3.房地产价格具有较强的政策性
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我国土地价格的特殊性 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，国有土
（三）管理费用 （四）资金成本 （五）销售税费
包括：销售费用、销售税金及附加、其他销售税费
（六）开发利润
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四、影响房地产价格的因素
（一）一般因素 1.社会因素 2.经济因素 3.政策因素
（二）区域因素 1.商业繁华度 2.道路通达度 3.交通便捷度 4.设施完善度 5.环境质量状况 6.规划限制
对于不同用途的区域，以上因素的影响程度、影响方向等会有区别。
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（三）个别因素 指房地产价格的个别性对房地产价格的影响因素，具
体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因 素。 1.影响土地价格的个别因素 2.影响建筑物价格的个别因素
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第三节 成本法在房地产评估中的应用
一、基本思路及基本公式