三代同堂家庭变化趋势
13.3% -- 三代同堂 4.1% 两代同堂
未来5年可能产生的 新的住房需求
3.6%
新增的 二人世界家庭
1.38W户
13.3%
新增的 两代同堂家庭
=(8.7%+4.6%)
50.9W户
17.4%
新增的 三代同堂家庭
=(4.1%+8.2+5.1%) 66.6W户
-- 维持原来家庭结构类型 家庭结构类型产生变化
三代同堂家庭
有小孩，且与父母或更高辈 分长辈同住
两代同堂家庭
有小孩，且不与老一辈同住
目标客户研究——深圳家庭变化趋势
家庭结构类型随着家庭人员的变化发展而变化，从而激发新的住房需求。 预见在未来5年，会新增3.6%二人世界家庭，13.3%两代同堂家庭，17.4%三代同堂家庭的住房需求。
目前家庭结构类型
功能区域重要性
功能区域表现评价（均值，1-10分）
功能需求研究——功能区域使用习惯及设计关注点
功能区域 满意度 重要性
使用习惯调查
功能定位
设计关注点
景观阳台 卧室
客厅/餐厅 厨房
卫生间
7.88 7.78 7.97 6.97 6.61
18.60% 20.30% 40.70% 5.10% 5.10%
超过5成家庭在景观阳台晾晒 超过5成家庭在景观阳台养花 大部分家庭会放置杂物
101.28
99.03
91.61
目标客户研究——小结
从对深圳家庭的世代组成、未来变化趋势和不同世代家庭对户型需求的调查分析结果可以看 出： 目标客户群的未来家庭结构多为两代或三代同堂； 多数客户希望一步到位，延长首置房的使用年限，对住房的需求多集中在三房户型； 从面积需求来看，二人世界和两代同堂更偏向于小三房，三代同堂对功能更完整的三房表现出 较强需求。
深圳万科 ·标准化定型产品研发
2019年7月5日
（完整版）
研发目标&项目定位 研究方法与框架 深圳客户研究 深圳气候研究 深圳日照研究 规划楼型研究
1T5及1T4楼型专项研究 产品设计
研发目标&项目定位
研发目标与项目定位
高容积率
性能佳
低总价
标准化定型产品
对市场上现有首置产品的补充， 完善产品的市场覆盖面；
独居家庭
34%
二人世界家庭
16%
两%
变化趋势
独居家庭变化趋势
1.5% -3.6% 8.7% 4.1%
独居家庭 二人世界 两代同堂 三代同堂
二人世界家庭变化趋势
3.1% -- 二人世界 4.6% 两代同堂 8.2% 三代同堂
两代同堂家庭变化趋势
16.3% -- 两代同堂 5.1% 三代同堂 11.2% 空巢家庭
总体 基数： 196 50平米以下 51-60平米 61-70平米 71-80平米 81-90平米 91-100平米 101-150平米 151-200平米 200平米以上 均值（平方米）: 94.68
独居家庭 35
二人世界 31
两代同堂 64
三代同堂 34
86-90 年轻人家庭
72
89.79
84.85
提升户型性能及品质；
地块容积率逐年增加，定型产品 需满足地块高容积率的要求。
研究方法与框架
研究方法与框架
研发目标& 项目定位 STEP1
深圳日照 研究
STEP4
深圳客户 研究
STEP2
十字楼型 分析
STEP5
深圳气候 研究
STEP3
1T5及1T4 专项研究 STEP6
产品设计 STEP7
客户需求与设计关注点
目标客户研究——深圳家庭世代结构
在深圳，50%的家庭是满巢家庭，包括两代同堂家庭（33%）和三代同堂家庭（17%），其次是独居家 庭（18%）和二人世界家庭（16%）。
独居家庭
包括未婚/离异独居和已婚独居
二人世界家庭
新婚无孩、恋人同居， 且不与老一辈同住
其他少数类型家庭
主要包括空巢家庭（子女已长大，不与老人 同住），和与朋友/同事一起居住等家庭
8成家庭需要床头柜 6成床底收纳大件物品及非当 季被子衣物 6成家庭旅行箱收纳在卧室里
部分家庭餐桌上放置电饭煲 7成家庭偏好电视背景墙 6成家庭不希望客餐厅有隔断
观景休闲活动空间 晾晒及洗衣机放置 养花 收纳空间
衣物被子的主要收纳空间
家庭主要活动空间 日常用品放置收纳
独居家庭 35
二人世界 31
两代同堂 64
三代同堂 34
86-90 年轻人家庭
72
目标客户研究——深圳未来购房面积趋势
深圳家庭未来计划购买房屋的平均面积是95平方米左右。 不同类型的家庭对住房面积的需求不同，独居和二人世界家庭计划购买的房屋面积平均为80-90平 方米，而满巢家庭则需要较大的住房面积。 由此可见，80-100平方的户型必然成为主流需求。
功能需求研究——功能区域重要性和表现
在各功能区域中，深圳家庭普遍最关注客厅/餐厅，其次是卧室和景观阳台（景观阳台由于与客厅相连，因此采光 和通风备受关注）。不管是万科的楼盘还是非万科楼盘，受住户重点关注的功能区间都已经较好地满足了住户的需求， 而一些小功能区间在设计上则普遍未受到重视，目前住户评价较低。
二人世界
两代同堂
三代同堂
新增家庭组成
3.6%
13.3%
17.4%
新增户型需求 新增面积需求
23%
三房两厅两卫
23%
三房两厅一卫
25%
91-100m²
23%
81-90m²
35%
33% 17%
三房两厅 两卫
91-100m² 81-90m²
42%
37% 25%
三房两厅 两卫
91-100m² 101-150m²
目标客户研究 功能需求研究
研究背景与目标
明确深圳家庭的住房需求：
深入研究客户家庭的组成以及未来变化趋势，了解其对户型功能组成的需求，为产品设计及后续升 级提供指导。
掌握客户对万科产品的评价和需求：
在深入了解客户群生活形态的基础上，深入研究世代客户家庭的日常生活场景和生活形态，了解客 户对现有万科产品的使用现状及需求评价，从侧面了解其对房屋设计的整体及细节需求，从而探索 产品升级的方向。
目标客户研究——深圳未来购房户型趋势
总体来看，最受欢迎的户型是3房2厅2卫（30%），其次是2房1厅1卫（22%）； 相对而言，独居、二人世界和年轻人家庭计划购买2房户型的占比较高，而满巢家庭则选择三房户 型较多。 由此可见，3房户型必然成为主流需求。
总体 基数： 196 3房2厅2卫 2房1厅1卫 3房2厅1卫 3房1厅1卫 3房1厅2卫 4房2厅2卫 2房2厅1卫 2房2厅2卫