2010 0.321
2011 0.298
消费类型
恩格尔系 数
温饱型 0.5—0.59
小康型 0.4—0.5 富裕型 0.2—0.39
住房消费占总消 费性支出的比重
（%）
9.4
15.5
20—30
恩格尔系数
0.55—0.59 0.50—0.55 0.45—0.5 0.4—0.45
住房消费占总 消费支出的比
淄博城市进入性市场调研报告
居民消费
通过淄博的恩格尔系数 水平来看，淄博居民在 食物支出以外的消费力 很强，结合居民的可支 配性收入来看，完全达 到富裕型水平，照此推 算，淄博居民在住房消 费上的支出大约在 2537—3805元的水平。
年份 城镇居民恩格尔系数
2009 0.304
恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准
启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段
800～ 3000
3000～4000 4000～8000 8000以上
生存需求
生存、改善需求 兼有
改善需求为主
改善需求为主
超速发展 单纯数量 型
快速发展，以数 平稳发展，以 缓慢发展，
量为主，数量与 质量为主，数 综合发展型
质量并重
量与质量并重
无论是无论城市的人均GDP有多高，只要在中国，房地产现阶 段只有一个步伐：快速发展
未来5年
➢ 全国性房产大鳄陆续进入淄博市场，住宅品质升级， 潜在的需求被发掘和推动。
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淄博供求分析
市场持续显现供不应求态势
自2006年至今，淄博市场一直保持繁荣红火的状态，在未来一段时期内仍将持续供不应求态势。
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淄博开发总量
淄博房地产开发总量迅速增长
城市
济南 青岛 潍坊 烟台 淄博
市区常住人口（万人）
681.4 871.5 908.6 696.8 453.06
户籍人口 （万人）
604.8 764 862.5 651.1 422.4
类别 普通高校 中等职业学校 技工学校 总计
2011年 6 6.2 3.5
15.7
非户籍人口 （万人）
非户籍人口占比 在校学生（万人）
名次 1 2 3 4 5
城市 青岛 烟台 济南 潍坊 淄博
数据来源：淄博市统计局统计文件
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经济态势
经济增速与人均GDP对 应的房地产行业发展特 征是矛盾，但是这样的 正常表现只是一个大体 的规律，结合不同的地 区，这样的关系分析需 要因地制宜。因此，虽 然淄博的人均GDP超过 了8000美元，但是这并 不能说明淄博的房地产 市场发展缓慢，具体的 房地产表现下一部分会 进行详细分析。
淄博市辖区面积2972平方千米，市辖区户籍人口 312.92万人（截至2011年11月1日）；全市市域面积 5968平方千米，市域户籍人口456.07万人（截至2011 年11月1日），市域常住人口约为500万人（截至2011 年底）。
张店区是全市政治、经济、文化、金融、科技和流通 中心。全区总面积244.2平方公里，城市化水平达 82.49%
淄博的GDP增速基本维 持在10%以上，而人均 GDP为54846元，折合成 美元大约为8235美元。
人均GDP与房地产发展关系
宏观经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 大于8%
房地产业发展状况 萎缩 停滞
稳定发展 高速发展
发展 阶段
人均 GDP （单位 美元）
正常需 求特征
正常发 展特征
中国 现状
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城市格局
淄博是国务院批准的 “特大城市”之一，是省内第三大城市， 中国五大瓷都之一,是鲁中物流“旱码头”
淄博市是中国城市综合实力50强之一。经过 建设和发展淄博的经济实力日益增强。1992年 以来，淄博市连续跨入中国城市综合实力50强 行列。近年来，全市对外经贸、高新技术产业、 民营经济快速发展，市内生产总值每年都以 10%以上的速度增长。
淄博市“十二五”规划纲要中提出，将大力 改造提升传统产业，培育发展战略信息，加快 发展服务业，集中建设鲁中物流“旱码头” （鲁中物流中心）和齐鲁股权托管交易中心， 全面提升信息化水平；将大力发展航空、核电 与船舶配套产品，逐步把淄博市打造成为全省、 全国重要的船舶配套产品生产基地。
淄博历史悠久，是齐文化的发祥地，国家历 史文化名城。是足球最早起源地。
2010年淄博房地产开发总量达1411.41万㎡，速度增长迅猛。
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淄博投资情况
可以看出，2010年淄博 的房地产市场异常火爆， 国家调控的影响在这里 难寻踪迹。投资商看好 淄博的房地产前景，地 产投资尤其是在住宅上 的投入不遗余力。
淄博2006—2010年上半年同期完成投资对比
1998-2002年
➢ 这一阶段，福利分房的方式已经淡出淄博市场，企 事业单位集资建房及大型团购成为市场主流。
商品房萌芽阶段
2002-2004年
➢ 本阶段随着淄博当地少量国企涉足房地产开发，房 产开始以商品形式进入市场交易环节，但由于市场 上集资建房、团购等形式依然十分普遍，商品房价 格仍处于较低水平。
淄博2012年前三季度企业景气指数
景气指数分类 工业企业 建筑业 交通运输业 批发零售业 房地产业 社会服务业 信息传输业 住宿餐饮业 总体指数
第一季度 124.6 150.9 122.2 181.8 138.1 153.3 171.4 143.5 133.0
第二季度 134.6 158.1 122.2 143.2 147.6 146.7 151.4 147.8 137.0
大城市。
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城市化水平 城市人口： 淄博市人口近五年来匀速上涨，截至到 2011 年，淄博市常住人口数 为 453.06 万，户籍人口数为 422.4 万。中心城区吸引了越来越多的外来人口， 这为房地产的持续发展提供了条件。
常住人口
户籍人口
非户籍人 口
453.06万 422.4万 143.1万
重（%）
7.6
11.2
12.1
18.9
注：恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额
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世联观点
站在未来看今天
随着淄博经济不断发展、城市能级上升，以及伴随人口增长而带来的城市 扩容，市场需求必将产生爆发性的增长。而随着人民生活水平及居民购买 力的增强有利的带动房地产行业的发展。 ➢ 淄博房地产市场拥有广阔的市场发展空间。
内核：石油化工 主导：现代服务
市
及其制品、陶瓷 业和总部经济 内核：钢铁冶炼、内核：机械制 内核：国家历
及新材料、生物 内核：机械装备 板材深加工、新 造、精细化工、史文化名城、
医药、机电、纺 与交通设备制造、材料及其钢铁制 非金属材料、 “江北水城”
织服装等五大产 高新技术产业两 品产业链
生物医药
经济态势
淄博的GDP总量，在山 东各个城市的排名中处 于前列，其人均GDP超 过8000美元，经济实力 比较雄厚。但是，对比 过去的排名，可以发现 淄博的排名逐年下降， 其经济地位不断受到挑 战。反映出淄博经济的 后劲不足，缺乏持久创 新的经济实力。
年份
2007
2008
2009
2010
2011
GDP（亿元） 1645.16 1945.02 2265.61 2539.10 3280.23
2010年上半年淄博市房地产开发市场主要统计指标情况
类型 项目
完成 投资 （亿 元）
其中
商品房
住宅
商业经营 用房
办公楼
指标
同比 （%）
指标
同比 （%）
指标
同比 （%）
指标
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城市区位及环境
淄博都市圈：淄博定位为现代制造业型城市，在石油化工及其制品、陶瓷及新材 料、生物医药、机电、纺织服装产业发展方面具有相对优势。
化学
陶瓷
工业 建材 工业 电子
9大支柱 产业
医药 工业 机械 工业 冶金
工业
纺织 工业
工业
工业
轻工业
淄博属于加工型地区，以石油化工和非 农产品为原料的加工工业占优势。
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城市格局
淄博市是组群式城市，下辖五个市辖区，各辖区呈“T字”状 分布，张店区是全市政治、经济、文化、科技和流通中心
淄博下辖张店区、淄川区、博山区、周村区、临淄区 五个市辖区，各辖区呈“T字”状分布，和桓台、高青、 沂源三个县以及1个国家级高新技术产业开发区和1个省 级文昌湖旅游度假区。五个市辖区呈“T字”状分布， 东西南北城区距中心城区分别为20公里左右，城乡交错， 布局舒展，形成组群式城市。
73.19
博山区 700
46.30
周村区 265
36.23
临淄区 668
64.28
类别 市辖区 市辖区 市辖区 市辖区 市辖区
备注
淄博常住总人口 为500万人。
但是人口形态不 对称，其最大的 中心城区人口粗 略统计也只有90 万左右。淄博市 因为整体城市布 局的原因，流动 人口无法形成常 驻态势。形成了 各人口在各区县 相对集中，整体 人口居住不集中 的态势，中心城 区不突出，城市 的辐射力和凝聚 力远不及集中式
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发展阶段 商品房探索
阶段特征
➢ 这一阶段淄博当地民营房地产开发企业日渐活跃， 商品房消费已成为房产购置的主流形式，但由于房 地产开发仍处于摸索期，开发水平较低，市场仍处 于不完全阶段。
2007年至今
➢ 自07年以来，淄博房地产市场有了突飞猛进的发展。 以黄金国际“地王”地块为例，国企开始敢于出高 价拍地，而随着外地开发企业入主淄博，带来了新 的开发理念，促使淄博市场开发质量有了明显提升， 中润·华侨城的产品力以及北京昂展带来的创意户 型均受到追捧，整体房价水平也有了极大提高，优 质产品单价已过万元。