容积率
土地总价 溢价率 楼面地价 拿地时间 拿地方式 土地性质 地块四至
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0.47
3.2亿 底价 1590元/平 2005年11月 招拍挂 商用，40年
佘山
辰山植物园 纳米魔幻城 欢乐谷 珑源项目
松江大学 城
松江区政府
横山塘东侧、花 辰路北侧
主题驱动——案例分析
“叫好又叫座”的主题地产项目——
上海世贸纳米魔幻城
关键词：儿童主题、特色园林、五星特色酒店、主题商街、城市远郊
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世贸纳米魔幻城
土地概况：丐茂集团于2005年11月通过挂牌方弅底价获取，土地总款3.2亿元，
采光井
采光井 下沉式庭院（赠送）
南入户花园（赠送）
地下一层（夹层）
注：夹层为选配
地下二层 注：赠送使用权车位1个
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地面南入户
世贸纳米魔幻城 别墅户型：中叠，地下室+地上一层+二层，产权面积约150平米
中叠（地下室+1F+2F）：地下室计入产权面积，但不计算容积率
项目早期规划效果图
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世贸纳米魔幻城 当前规划：围绕“亲子主题”的旅游地产定位，由叠加别墅、主题商业和
超五星级酒店组成，集旅游、休闲、娱乐和居住功能于一体
纳米魔法小镇：
110-180平米叠加别墅产品，占地面 积为28万方，建面约14.5万方，容 积率0.515，由32栋地中海风格的精 装城堡别墅组成。
世贸纳米魔幻城 别墅户型：创新设计，三层楼的产品中实现上中下叠三种户型
如何三层楼的产品中实现上中下叠 三种户型——每一个户型都与另外一个 户型分享某层平面的面积。 如下图户型剖面所示：
下叠（红色，180平）：南向花园入户，地 上一层+地下室，地下室挑高5米，可分割 成两层使用 中叠（蓝色，150平）：北向花园入户，地 上一层+二层+地下室，地下室5米 实景图 上叠（黄色111平）：北向外挂楼梯连接的 二层露台入户，地上二层+三层
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世贸纳米魔幻城 主题商业：打造以儿童多元生活体验为核心的室内亲子主题商业
纳米邻里中心&纳米小镇：定位为高端美食及购物区，意向商家：屈臣氏、麦当劳、大润 发等 纳米乐园：定位为儿童玩乐王国、梦幻嘉年华，包括各种玩乐设施、互动项目、奇趣游 戏等，意向商家：愤怒的小鸟主题乐园等 纳米城邦&纳米学堂：定位为职场体验及国际早教中心，意向商家：星期八小镇、中澳 123教育机构、维多利亚教育机构、熙康健康管理机构等 亲子 IMAX影城：规划世界最大的IMAX巨幕影院，划分有成人影厅和小孩影厅
（约10㎡）
• 北向卧室空间舒适感优于上 下叠，且连接露台
中叠户型劣势： • 餐厅不客厅分设两层，丌利于 起居生活 • 二楼卫生间靠近南卧室，对于 北卧室劢线距离较长
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下 沉 式 庭 院
地下一层(夹层)
注：夹层为选配
南露台
注：赠送使用权车位1个 地下二层
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世贸纳米魔幻城 别墅规划：三层退台弅多单元连缀别墅产品排布而成，分东西两区
二期：西区 一期：东区
别墅组团占地约17万方 ，地上总建筑面积约10万方 ，组团容积率0.6。 规划上，通过蓝色屋顶 的法式乡村风格和红色屋顶 的英式都铎风格两种别墅产 品混合排布而成。
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南大露台
地上2F
地上3F
南卧露台
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世贸纳米魔幻城
户型小结：通过大面积附赠控制产品总价，但同时也损失了一定的居住舒
适度；幵丏地下室大开挖也会产生附加的成本问题
户型特色
高性价比户型，附赠面积 多，附赠率达100%-150%， 尤其是中下叠，均附赠地 下空间 南北不对称空间分割，保 证每户都有一个楼层南北 通透且南向双开间，保证 主功能区舒适度 将中叠和上叠的餐厨空间 移至下层部分，在不影响 使用性的情况下，较好利 用了原本“鸡肋”的北区 空间
户型不足
小户型叠加产品面宽尺度受限 ，内部空间相对比较局促，舒 适度受影响 叠墅产品上下楼梯较为不便 ，下叠户型基本活动空间在地 下；中叠既有向上空间又含向 下空间，楼梯运动最频繁；上 叠户外楼梯入户，内部楼梯上 三层
户型 小结
下叠北卧采光有限；上叠次卧 过小，只能做功能房 地下空间挑高5.2M，夹层改造 增加成本
– 公路交通
– 众多稀缺自然资源
佘山作为大上海后花园，独占天时地 利，占据众多稀缺自然资源——月湖 雕塑公园、佘山森林公园、佘山天主 教堂、福寿园、辰山植物园、天马山 公园、上海天文博物馆等
区位 条件
沪杭铁路、沪杭高速公路等干线纵 横交错，形成“六横五纵”的道路 交通网 北：A9（G50）沪渝高速 南：A8（G60）沪昆高速 西：A30（G1501）上海绕城 东：嘉松公路
板块优势
– 豪宅板块大势已成
从规划和价格上看，都是以低密度、 高价、高品质别墅为主，主流产品总 价在600万元以上 传播角度上，通过强调稀缺的自然生 态占有与成熟的区位配套，已被公认 为豪宅板块
交通优势
– 路网交通
距上海市中心区约40公里，0.5-1小 时公路圈可达上海城区主要地点， 其中，距离人民广场约39公里、虹 桥28公里、陆家嘴43公里。
墙面
瓷砖 瓷砖 墙纸
功能配置
品牌
以西门子和海尔为主 以科勒品牌为主
配置
橱柜、电磁炉、电冰箱、油烟机、水槽 淋浴器、浴缸、座便器、台盆 、水龙头 ——
中央空调（品牌以三菱重工为主）、电热水器 若选择配置夹层，加收20万元（包含装修费用），临向内庭设置百叶窗保证夹层起居私密性
卫生间
)
赠 送
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(
世贸纳米魔幻城 别墅户型：上叠，地上二层+三层，产权面积约111平米
产权面积 额外附赠面积：
约111㎡
包 含
地上建筑面积：约101㎡
地上附赠面积：10-12㎡ （南向大露台）
地面北入户
58平方米
（含北入户花园、北露台、南卧露台）
北露台
上叠户型优势： • 户内舒适度最强，客厅面积大，连接 南向大露台，采光较好 •卧室与卫生间的动线合理布置，避免 造成起夜用侧不便 上叠户型劣势： • 餐厅与客厅分设两层，会客起居生活 稍显不便 • 北卧室面宽有限，基本职能作为功能 房，无法放置标准尺寸床 • 需要通过户外楼梯走上2楼入户，入户 方式稍显麻烦
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整体规划效果图
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世贸纳米魔幻城 深坑酒店：由废弃采石场改造而成，深80米，计划由洲际酒店管理
深坑早年是一个人工采石场，1950年开 始石材开采，2000年正式关闭，坑深约百米， 四周悬崖峭壁，数年风雨后坑底形成了一个 湖泊。 深坑酒店由迪拜帆船酒店的设计公司阿 特金斯团队操刀，暂定由洲际酒店集团运营 管理。 酒店深达80米，共19层，近3.7万方， 依附大坑南部岩壁建造，同时提升了周边土 地的利用率，而370间客房均则设有观景露 台。
别墅规划效果图
建筑外型上，设计成多 单元连缀，地上共三层，地 面有南北双入户花园；二三 层做退台处理，设计多个阳 台和大面积露台。 建筑立面为涂料，屋顶 面砖，现场实景效果一般。
建筑单体效果图
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产权面积
包 地上建筑面积：约95㎡ 含
额外附赠面积：
约150㎡
地下附赠面积：55-58㎡ （含地下空间及地上南露台）
65平方米
（含北入户花园、下沉弅庭院、北露台）
地面北 入户
地上1F
地上2F
北露台
地下空间：地下室5.2m挑高，可配置夹层
中叠户型优势： •三种户型内唯一一套既送地下 空间又有南北露台
北入户花园
折合楼面价1590元/平，40年产权商业用地
土地出让信息
占地面积 建筑面积 42.82万方 20.13万方
项目位于上海佘山国家旅游度假区辰花路5088弄，由丐茂 集团于2005年11月通过公开挂牌方弅底价获取，成交总款3.2 亿元，折合楼面价1590元/平，土地性质为40年产权商业用地， 用地条件为公共设施（酒店、旅游商业、度假设施）。
注：通过非官方渠道大致了解到，当时丐茂以此相对较低的价格获取 佘山板块低密度用地，主要是以建造、运营“深坑酒店”作为拿地的 基础条件。
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世贸纳米魔幻城 区位条件：位于佘山国家旅游度假区内，典型T2类土地属性，但项目幵
非佘山板块核心区域，内部及周边配套有待开发
额外附赠面积：
约180㎡
65平方米
（含南入户花园、下沉式庭院）
地上1F
地下赠送空间：地下室5.2m挑高，可配置夹层
下叠户型优势： • 附赠面积为三套户型里最多 • 送南入户花园且花园面积最大 下叠户型劣势： • 受面宽限制，空间略感局促 • 多数生活空间基本处于地下 • 地上1F北向卧室基本无采光